Ответ Аноним в «Ох, бедные владельцы коммерческой недвижимости»⁠⁠

Тут управляющий хрущёвки бизнес-центра "в 15 минутах от Кремлина" плачется на тяжёлую жизнь. Ага-ага. Дарагой директор:

1) лихо вычел НДС из выручки. Правда их потом предъявят к зачёту к НДС, уплаченному за электроэнергию и прочие услуги с товарами. Понятно, на обслуге много упрощёнщиков, но из структуры затрат думаю, что уж половину-то НДС дирехтор зачтёт. Т.е. на пару лямов он нас сходу наобманул.

2) смешал налог на прибыль, НДФЛ и взносы. Эммм. Бывший бух-налоговик во мне недоумевает и убеждён, что кто-то опять пытается нас налюбить.

3) дорогой директор платит за охрану 1 лям в год. Это менее 100К в месяц, т.е. даже если там один чел и он не на схематозе, изображающем ИП, то з/п там порядка 50-60 тысяч в месяц. В 15 минутах от Кремля, помним?

4) Прочая расходка, от ТМЦ до обслуживания лифтов и клининга - чуть больше сотки в месяц. Клининг в БЦ - это постоянно. Постоянно надо драить унитазы, добавлять туалетную бумагу и мыло, рано утром/поздно вечером минимум раз в неделю эти 1,4к метров надо убрать. Сколько при таком бюджете получает узбечка? Над ней тоже директор есть, кста.

Для сравнения:

1) БЦ в 20 минутах ходьбы от Кремля, ~8к метров + двухуровневый паркинг, но выручку он особо не генерит. Никакой не ААА, здание 15 лет как построено, без единого серьёзного ремонта.

2) Годовой доход - 300+ миллионов рублей. Ценник рыночный, проверяется ежегодно, загрузка больше 80%. При сопоставимой цене за метр аффтар ещё и выручку занизил раза в 2.

3) Взять годовой доход, разделить его на 12 месяцев, потом на пять человек, и получить сакраментальные 200 штук в месяц - этта пять. Демагог недели.

А так-то да, рентабельность недвижки невысокая 3-5% от текущих цен. Правда, приобретена она нередко не по текущим ценам, но это же детали, да?