Много букв об эскроу-счетах⁠⁠

Как любят в последнее время писать и говорить,все что написано далее -мое личное мнение и оценочное суждение. Напишу об этом и я.

Эскроу-счета.

Чудо пришло на смену "долевке" в жилищном строительстве, вернее усовершенствовало предыдущий эталон. Эскроу-счета вроде как призваны защитить дольщика от рисков недостроя.

Сама же долевка или ДДУ по 214 ФЗ (были еще договоры ДУ и не по 214 ФЗ) в свое время преподносилась как надежная схема. Но произошел упс. Выяснилось, что ДДУ хоть и защищает от двойных продаж, так как каждый договор регистрируется в Росреестре, но от банкротства, в т.ч. предумышленного, с предварительным выводом активов, не помогает. И от того, что причастных задерживали (а бывало, что они благополучно улетали в страны развитого загнивающего капитализма), дольщику легче не становилось- начиналось неспешное тяни-толкай, сводящееся к тому, что дом достроить дешевле, чем вернуть деньги, но денег нет и вы держитесь. Кстати, это одна из причин, почему все стороны процесса и даже дольщики тянут до последнего. Ибо понимают, что будет дальше.

В общем ДДУ не вариант. Хотя эта схема гораздо лучше, чем кооперативы и предварительные договоры. Кооператив предполагает, что ты вроде как пайщик и сам в случае чего виноват, а предварительный договор купли продажи совсем беда-огорчение, но это отдельная тема. Дошло до того, что до сдачи дома принимать деньги по нему застройщику запретили, да и стороной договора зачастую там выступал не застройщик. Оно им надо, без денег?

Вернемся к ДДУ. Итак, ввели эскроу-счета, аплодисменты, теперь уж точно ура . Теперь деньги дольщика попадают не в лапы на счета застройщика, а в банк. И там депонируются. То есть лежат и ждут, когда построится дом.
А чтобы дом строился, банк, куда приходят деньги, дает кредит застройщику. Под процент. Условия кредита тайна, думается речь о траншах, плавающей ставке, привязанной к ходу строительства и/или уровню продаж. Но в любом случае это процент.
Отсюда и подорожание стоимости метра. Это без инфляции, роста стоимости материалов и прочего (я не оправдываю, а лишь констатирую).
Главной ведьмой скрипкой становится банк. Он решает, давать или нет кредит, под какой % и какие сроки передачи ставить в договоре. Это важный момент.

Глобально среднестатистичечкий застройщик становится обычным подрядчиком, так как помимо означенных условий банк может навязывать и стратегию продаж, рекламы, закупок и прочего. Застройщикам грустно и они отбрехивались отбивались до последнего.

Но в целом дольщику эта грызня до лампочки. С ростом цен он смирился, а деньги под защитой. Чего еще надо?

Продолжаем.

Итак, общее для всех вариантов. Случись что, выплаченные % по ипотеке вам никто не вернет. А специфика аннуитетных, да и дифференцированных платежей выводит к тому, что первые годы вы платите практически одни проценты. То есть в негативном исходе вы вроде как получили кредит, выплатили %, отдали кредит. А удовольствия никакого.
Возвращенные деньги сожраны немножко поедены инфляцией. А судя по последним событиям "немножко"можно и убрать.

Теперь к вариантам. Ситуации на тему "всем всем прощается, все свободны, у нас теперь нет частной собственности" оставим за скобками.

Вариант 1. Крякается банк.

В целом этот вариант низковероятен, так как подавляющую долю этого рынка занимают банки-монстры (от слова "большой"). И если начнут сыпаться они, то значит в стране беда. Но вдруг. И на этот случай есть страховка. Кажется до 10млн. Для немегаполисов вполне себе сумма. Но. Будьте уверены, что процедура возврата будет максимально оттянута-затянута. Не потому что нет денег на эскроу-счетах, а потому что будет совершенно непонятно, что делать с остальными долгами банка. И что вообще происходит в стране.
И все это время инфляция (а рухнувший банк-монстр это у нас верный признак гиперинфляции), % по ипотеке. И это вместо недвижимости.

Вариант2. Крякнулся застройщик.

По разным причинам. Дольщику то в конечном счете все равно от чего случился кряк.
И вот тут всплывает кусочек айсберга.
Во-первых сроки передачи недвижимости - я писал, что это важно. Банк и застройщик точно не дураки. Бывают, что ошибаются, но не дураки. Отсюда сроки уходят "вправо". С запасом. Чтобы не прилететь на штрафы. ЗПП, понимаешь ли (не путать с ЗППП). Отсюда следствие, что до этих сроков формально с застройщиком ничего не случится. Если можно оттягивать до последнего, то это сделают. Даже если крыши в домн еще нет, а до передачи неделя- обязательства не нарушены.
Далее. Банк выдал застройщику кредит. В случае кряка банк вместо кредита получит недострой с непонятными перспективами и злобными расстроенными дольщиками. И зачем банку такие "активы"?. Отсюда то же следствие- банк будет вертеться до последнего. А дольщики будут платить % по ипотеке и смотреть на инфляцию.
В любом варианте несладко. Да и первые прецеденты это для дольщика грусть-тоска, так как на них будут тренироваться. Как на кошках.

Есть серьезная контраргументация. Мол, в банках сидят серьезные дяди, абы кому кредит не дадут, только надежному засьройщику. Но откуда тогда неплатежи, банкротства, коллекторы, мониторинг уровня просроченной задолженности? Банки тоже ошибаются, их риск-модели дают сбой, человеческий фактор никто не отменял.

Какие выводы и что делать? Банальности про выбор надежного застройщика опять же за скобки.

Не питать иллюзий. А в остальном как в анекдоте про первую брачную ночь.

Спасибо за внимание )