Хороним/инвестируем деньги – 02. Недвига
Здравствуй дружок. Несмотря на лень и желание предаться неге и безделью, продолжу, ибо многие из вас настоятельно требовали продолжения.
В пилотной части мы распрощались с теми, кого не устроило отсутствие у меня ВО по экономике и с теми, кому были важны теоретические псвевдонаучные разглагольствования. Сегодня же я попрошу отсюда с вещами на выход тех, кто из сказанного мной в прошлой части сделал вывод, что я – перекуп и рассказываю, как это здорово барыжить авто/мото техникой. У меня это…., проблемы с общением с дегенератами, так что извините. Нормальный же человек из сказанного такой вывод не мог бы сделать в принципе.
Но ладно, отделили козлищ от агнцев и можем продолжить. Как вы поняли из названия, сегодня мы будем хоронить лишние деньги в недвижимости. Но не абы в какой и не абы как: помним, что личное пользование и покупка чего-бы то ни было – это одна история, а инвестиционная покупка с целью захоронения денег с последующей их эксгумацией – другая?
Если да, то можете пока размяться и решить задачку, как такое вообще возможно:
5,5+0,5+3,5+0,5+27+1+4,5+0,5=75
Считать в миллионах, естественно.
Ответ будет ниже, а пока вернемся в квартирный формат, как наиболее близкий большинству аудитории.
Итак, граждане просили разъяснить, мол, как это: покупка квартиры для себя – это расход и потребление, а покупка квартиры как инвестиция – это не для себя? Что, в ней и пожить нельзя?
Что ж нельзя? Можно. Но вам не понравится. Ибо при покупке квартиры «для себя», нормальный человек в первую очередь (1) вспоминает старинную английскую народную мудрость «покупая дом – покупай соседей» и следует ей до конца, даже если этот путь удорожает цену покупки на 10-20% (что с точки зрения инвестора - недопустимо).
Речь естественно идет не о покупке соседей в буквальном смысле, а о том, что жить надо с себе подобными, а не воевать с моджахедами справа, у которых курбан-байрам и обязательно надо резать барана прямо во дворе у подъезда;
И не обсуждать с соседом слева алгоритмы совместного сосуществования, который работает в странном режиме, зарплату имеет маленькую, не позволяющую нанять профессионалов ремонта и утренний перфоратор по субботам и воскресениям для него самое то;
Не вступать в ежедневные гуманистические баталии с бабкой сверху, на предмет компактного проживания в квартире сорока котов и тринадцати собак;
И не устраивать еженедельный лекторий по правовой тематике соседям снизу, объясняя, что ганжубас штука конечно забавная, но незаконная, а дым его по вентиляции идёт вверх и вы невольно накуриваетесь вместе с женой, ребёнком и хомячком, параллельно прованивая квартиру этим палевом.
Во вторую очередь (2), нормальный человек обращает внимание на качество жилья. Нет, что вам в офисе застройщика показали красивую картинку и дали потрогать самые лучшие современные материалы, я не сомневаюсь, но на практике в 80% случав ваш дом будет из говна, соплей и палок, а эти материи в аспекте личного проживания не учитывать категорически не стоит.
В третью очередь (3) парковка – это вообще без комментариев. Я, когда в многоквартирном доме жил, лично видел, как за парковочное место сосед соседу башку пробил. И разъехались в разные стороны: один - в СИЗО, второй – в больничку с ЧМТ.
Четвертым пунктом (4) покупая квартиру для личного проживания, самое пристальное внимание нормальный человек уделяет адекватной локации. Удобна должна быть не только маршрутка, идущая до метро, но и должен быть доступ к паркам, секциям для ребенка, фитнеса для жены, семейного досуга, поликлиникам и т.д, и т.п.
Можно продолжить 5,6,7 и далее, но перечисленных четырех пунктов вполне достаточно для того, чтобы понять, что покупка недвиги с целью личного проживания и с инвестиционной целью процессы настолько разные, что их вообще не стоит рассматривать в одном материале.
Время покупки, к примеру. Нормальный инвестор, идущий хоронить деньги в недвижку, будет покупать хату на стадии котлована. Это дает максимально возможный выхлоп при таких вложениях.
Но на стадии котлована вы не посчитаете риски п.1, так что семья из 40 бодрых вьетнамцев, жарящих селедку каждый вечер при открытой двери в подъезд, перечеркнет все другие плюшки и сделает самостоятельное проживание решительно невозможным.
Также вы не посчитаете риски п.2, так как по картинке не видно кто, как и из чего будет вести стройку.
Резюмируя, дабы не погрязнуть в деталях: покупка квартиры как инвестиция – действо крайне взвешенное, раннее, учитывающее массу факторов и заставляющее быть в постоянной готовности на предмет «выскочить» из актива, если он начнёт «протухать». Правовые аспекты этого движняка давайте оставим пока за скобками, хотя там тоже много интересного может быть.
Ладно, квартира – квартирой, но хоронить бабки в недвижимости можно и в иных объектах. Апартаменты, к примеру - очень интересное сейчас направление. Но тут есть свои риски, да. Толком неопределенный правовой статус, к примеру. Вроде и недвижка, вроде как и для проживания, но вроде и не совсем, и не жилье. Вопрос же этот решается и когда он решится, некоторые уйдут в хороший плюс, а некоторые здорово потеряют. Но куда этот паровоз приедет пока неизвестно.
Торгово-офисные площади. Хотя в них я бы в ближайшие 5-7 лет лезть бы решительно не советовал, так что можно и не углубляться.
Складские площади. Но там на предмет локации надо быть повнимательнее.
Отдельным пулом представляют интерес объекты, нарезанные на земле. Участки. Особый интерес в том, что на одном объекте, могут возникать иные объекты. Представляющие как самостоятельную стоимость, так и повышающие стоимость изначального объекта.
Но тут инвертора ждет засада с назначениями земель и в этом надо либо четко понимать самому, либо брать на зарплату человека, который будет эти материи рулить, но это отдельная большая тема, а мы тут по-простецки – про деньги.
И вот тут в качестве примера самое время вспомнить про уравнение выше. Решили? Напомним исходник: 5,5+0,5+3,5+0,5+27+1+4,5+0,5=75
Но математически 5,5+0,5+3,5+0,5+27+1+4,5+0,5=43 43 миллиона. Но 43 миллиона никак не равны 75 миллионам! Как же так? Рассказываю:
Я почти два года назад, именно с инвестиционной целью, купил участок. Сельхозка, 10Га, прямо на федералке, 60 км от столицы, на участке и лес, и поле, и хренова туча сервитутов. За него заплатил 5,5 млн.руб. В качестве бонуса получил кучу чисто юридических вопросов, требующих решения.
На общие границы, частичное озаборивание потратил примерно полмульта. Еще столько же съели геология, геодезия, топосъемка, вынесение нужных границ внутри участка и т.п. Это подготовка была. Далее начинаются уже расходы и привлечение соинвесторов (пока одного, далее посмотрим):
3,5 млн.руб. – строительство и ввод в эксплуатацию собственной подстанции на 0,4 мегаватта.
27 млн – ангар на 1000 кв.м. «под ключ».
1 миллион – примерные затраты на создание инфраструктуры внутри участка. Грунт подвигать, дороги прострелить, дренаж, границы сервитутов, то-сё.
4,5 млн.– дороги, отливы вокруг ангара, подъездная группа, зона погрузки-разгрузки и т.п.
0,5 млн. – продолжение зонирования территории внутри участка, озаборивание очередной части территории.
И вот тут появляется купец, желающий забрать всё, что получилось, одним куском за 75 млн.руб. Причем купец не фейковый, а вполне реальный, не вызывающий вопросов в собственной платежеспособности, ибо это вообще не человек, а достаточно известная на рынке корпорация.
Казалось бы, вот она – отличная история про то, как инвестировать в недвижку, создавать инфраструктуру, зарабатывая на этом почти 80% за неполные два года! Но такой истории не будет – не продаю.
Во-первых, покупалось не для «забарыжить в краткосрочке». Во-вторых, не наигрался ещё. Ну а в-третьих – просто не хочу продавать. Ибо считаю, что потенциал объекта не раскрыт и есть где поупражняться как в инвестициях непосредственно, так и в решении разных околоденежных юридических задачек, но это уже к теме повествования не имеет никакого отношения.
Кто считает, что это всё выдумано и такого не бывает – вэлкам в гости, всё покажу и дам потрогать. Емейл – на аватарке.
Ликбез же захоронения (инвестирования) денег в недвижку, думается можно считать состоявшимся. В общих чертах. В частностях же – тема бесконечная, изменчивая и до тех пор, пока капитализм не кончится, данную тему закрыть невозможно.
На этом позвольте раскланяться, всем не хворать. Ну и дежурное:
Кто кушать не может, спать не может, оттого, что в мире что-то не соответствует его представлениям - кушайте и спите спокойно, я всё выдумал.
Оригинал материала положил тут:
https://1w.ru/articles/1248-horoniminvestiruem-dengi-02-nedv...
Телегу кто просил (хотя до сих пор не понимаю зачем), вот:
