Как НЕ потерять свою КВАРТИРУ. Проверяем квартиру ДО сделки и защищаемся ПОСЛЕ⁠⁠

Всем привет!

Сегодняшний ролик, это логичное продолжение нашей прошлой истории.

Я подготовил для вас материал, где собрал свой опыт, мысли в кучу, расскажу, на что стоит обратить внимание при покупке квартиры и как защититься от ее дальнейшей потери пусть и не на 100%. Ведь проблемы как у нас могут возникнуть при покупке любой квартиры.. не обязательно сомнительной.. даже с самой обычной (на первый взгляд).

Сразу скажу, что Я не юрист и не имею юридического образования, я инженер.. и я делюсь только тем что знаю, и как это понимаю.. имейте это ввиду, но в любом случае, думаю, буду вам полезен. Я намеренно пишу данный пост в ЛЮ, чтобы настоящие юристы дали свои ценные комментарии - уточнения, дополнения или ткнуть носом в ошибки :)

Все формальности соблюдены.. итак.. приступим!

Что нужно предпринять до дня сделки:

1. Заказать Выписку из ЕГРН. Делайте это самостоятельно (а не ту что будет предоставлять продавец). Внимательно смотрите, чтоб не было ограничений или обременений. И кто является владельцем и как давно он владеет квартирой.

Если человек владеет квартирой менее 3 лет. То необходимо заказывать расширенную выписку со всей историей владения. И вообще, если за последние 3 года часто менялся владелец квартиры, то от такой квартиры (по возможности) лучше отказаться.

2. Далее можно пробить текущего владельца и (предыдущих владельцев) на сайте местного районного суда. Участвуют ли данные люди, в каких либо делах.

Так же проверить на наличие в их отношении исполнительных производств, через сайт Федеральной службы судебных приставов.

3. Внимательно запомните ФИО текущего владельца из выписки из ЕГРН. Далее во время сделки попросите паспорт владельца и убедитесь что перед вами действительно владелец недвижимости и что именно владелец будет подписываться в ДКП.

4. Потребуйте от владельца выписку из домовой книги, о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован.

5. Узнайте у владельца состоит ли он в браке. Если да, то обязательно необходимо нотариальное заверенное согласие супруга на продажу недвижимости.

6. Узнайте, есть ли у владельца несовершеннолетние дети.

Если да,то тут открывается еще целый пласт!

Если есть несовершеннолетние дети.

В первую очередь необходимо определить, какое отношение имеет ребенок к продаваемой квартире: он в ней прописан, является собственником или имеет пока не реализованное право собственности?

1. Ребенок не собственник:

1а. Воспитывается в благополучной семье и не находится под дополнительным контролем органов опеки и попечительства.

Собственниками квартиры по документам являются родители. В этом случае никаких дополнительных разрешений (включая предварительное) от органов опеки не требуется. Сделка будет проходить в обычном режиме.

1б. Ребенок, проживающий в квартире (не собственник), остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.

Сделка допустима только с согласия органа опеки и попечительства. Опекун подает заявление в опеку, чтобы получить разрешение на сделку. При этом он должен четко прописать, где ребенок будет проживать — ухудшение жилищных условий не допускается, а также приложить пакет документов на это жилье.

2. Ребенок — титульный собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру.

Информация об этом содержится в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение опеки.

Органы опеки и попечительства защищают интересы несовершеннолетнего, поэтому взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную собственность.

Исключением является случай, когда ребенок проживает по другому адресу или переезжает в другой город (страну). Тогда разрешение на сделку дадут при условии, что деньги от продажи имущества несовершеннолетнего пойдут на особый банковский счет, открытый на его имя.

3. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине им не стал (его права были нарушены).

Тут есть несколько вариантов:

3а. Права были нарушены при приватизации квартиры.

Выяснить это помогут правоустанавливающие документы на квартиру (договор передачи жилого помещения в порядке приватизации).

Немного деталей. На постановку новорожденного ребенка на регистрационный учет российское законодательство дает 1 месяц и 7 дней.

В течение этого срока родители должны подать заявление в загс и получить свидетельство о рождении, а в течение следующей недели нужно зарегистрировать новорожденного по месту проживания одного из родителей.

До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо с отцом, либо с матерью. Таким образом, если вы приходите на просмотр и видите ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира: если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит, есть все основания полагать, что он должен владеть долей. Проверьте, так ли это?

3б. Ребенок должен был стать собственником при получении наследства, но так им и не стал.

И вновь следует обратиться к правоустанавливающим и правоподтверждающим документам: из них будет ясно, кем наследодатель приходился ребенку, если нынешнему собственнику продаваемая квартира досталась по закону и/или по завещанию.

Продавцов объекта недвижимости надо спросить о возможных наследниках и взять с них соответствующее заявление. Если права несовершеннолетнего нарушены, восстановить их получится в судебном порядке. А лучше — поискать для покупки другую квартиру.

Так же можно предпринять дополнительные меры:

1. Сходить в ТСЖ и узнать про владельцев квартиры – есть ли задолженности по ЖКХ, как исправно платят и вообще насколько адекватные люди.

2. Можно от самого владельца потребовать справку об отсутствии задолженностей.

3. Опросить соседей об адекватности владельцев.

Если интересуемая Вас недвижимость на данном этапе не отсеялась, то переходим к проверке предложенного или самостоятельному составлению грамотного ДКП.

В обязательном порядке ДКП должен иметь следующие пункты:

- полные паспортные данные продавца и покупателя, включая место рождения, код выдавшего паспорт подразделения и адрес прописки;

- характеристики недвижимости: её адрес, этаж и общая площадь;

- документ, на основании которого у продавца есть права на квартиру (например, договор купли-продажи) и регистрационные данные;

- права и обязанности, ответственность сторон;

- заверения и гарантии продавца: это стандартный пункт, в котором продавец заявляет, что квартира не под арестом, не в залоге, не является обязательством, не куплена с использованием материнского капитала и так далее;

- цена договора: сумма, которую покупатель уплачивает за квартиру;

- лица, зарегистрированные в квартире, порядок и сроки освобождения ими жилплощади.

И еще по поводу стоимости недвижимости в договоре. Продавцы часто просят указать заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов. Не соглашайтесь на это. Если что-то пойдет не так, и сделка будет оспорена, вернуть вы сможете только прописанную в договоре сумму.

Помимо обязательных, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, которые помогут разрешить спор, если он возникнет. Такими условиями могут быть:

- Форма передачи денег за квартиру — когда и каким способом будут производиться денежные расчёты.

- Срок, в который продавец освободит квартиру и передаст её вам.

- Состояние квартиры — наличие или отсутствие в ней ремонта и мебели.

- Порядок разрешения споров, например, если на квартиру начнут претендовать третьи лица.

- Основания для расторжения договора. Причиной для расторжения договора чаще всего служит неисполнение сторонами обязательств.

- Размер неустойки и штрафных санкций для обеих сторон на случай несоблюдения условий договора.

- Кто оплачивает расходы по сделке.

Далее выходите непосредственно на сделку. Тут главное соблюдать формальности и последовательности в соответствии с тем, как Вы договорились и прописали в ДКП.

Будьте внимательны при передаче денег, подписании договора.. не стесняйтесь все тщательно перепроверить, пересчитать.. Доверяй, но проверяй.. как говорится :)

Какие можно использовать дополнительные платные услуги:

1. Безопасная сделка. Это защита в период с момента подписания ДКП до момента получения записи регистрации в ЕГРН. Потому что, деньги вы уже отдали продавцу, а собственником еще не стали. И этот период длится 1-2 недели. Для этого банки придумали Безопасную сделку или сервис безопасных расчетов. Алгоритм следующий:

- Покупатель переводит деньги — на специальный защищенный счет банка.

- Деньги хранятся на счету до регистрации сделки в Росреестре.

- Как только банк получает от Росреестра подтверждение, что переход права собственности произошел, только после этого зачисляет деньги на счет продавца.

Все. Очень удобно и, кстати, недорого.. в районе 3-4 тысяч рублей.

2. Зачастую вместе с Безопасной сделкой предлагают Электронную регистрацию, которую брать не обязательно..

да.. чуть дольше ждать, но с безопасной сделкой вам этого не стоит бояться. Зато сэкономите денежку и получите на руки нормально подписанный и с печатью ДКП.. какой-никакой физический подтверждающий документ, а не электронный файл.

3. Титульное страхование. А это уже дальнейшая защита после получения записи регистрации в ЕГРН. Это страхование от потери статуса собственника по причинам, о которых человек не знал, когда приобретал квартиру. Оно защищает исключительно юридические права — если собственник перестанет быть собственником по независящим от него причинам, страховая выплатит деньги.

Данная услуга Берется по годам.. тут уже сами смотрите на какой срок брать 1,2,3 года или более. Зависит от того насколько сильно Вы уверены или не уверены в квартире.

4. По поводу риелторов, у меня неоднозначное мнение..

По опыту понял, что толковых риелторов мало. Поэтому, В последнее время все же больше негатива.. тем более после нашей ситуации с последней квартирой. Риелтор имеет место быть, если вы совсем не хотите запариваться с поиском квартиры, ведением сделки и нет проблем с финансами, т.к. риэлтерские услуги стоят не дешево. В любом случае это будет не лишним.. они защитят вас от очевидных проблем. Но что больше всего мне не нравится.. никакой риелтор в итоге не несет никакой ответственности.. это надо сразу понимать и помнить.

Мое мнение, вместо риелтора взять связку Безопасная сделка+Титульное страхование.. по деньгам выйдет не дороже.. еще если не уверены, что сможете проверить все документы и составить грамотное ДКП или проверить его, то сюда можно добавить нотариальное удостоверение сделки.

Прежде чем подвести итог, хотелось бы поблагодарить всех, кто после прошлого видео выразил слова поддержки публично или лично (больше было личных сообщений).. я не ожидал, что так много людей останутся не равнодушными.. Некоторые ребята были готовы помочь материально. От всего сердца благодарю вас.

Перечисленные сегодня тезисы в 99% случаев помогут вам не попасть на уловки мошенников, не купить плохую квартиру и не потерять ее во время и после сделки.

Сейчас анализируя свою ситуацию, понимаю, что достаточно было сходить в ТСЖ и после рассказа бухгалтера мы бы отказались от этой квартиры.. или пообщаться с соседями, но это уже сложнее, т.к. не каждый захочет общаться с незнакомым человеком. Так же в нашей ситуации не помешало бы титульное страхование.. не понимаю, почему никто ранее нам об этом не рассказывал.. вот, возможно восполняю данный пробел для кого-то из вас :)

Делитесь в комментариях, как еще можно себя обезопасить, делитесь своим опытом положительным или (не дай Бог) отрицательным. Другие, тоже заглядывайте в комментарии, чтобы данные уточнения и дополнения не пропустить.

В общем.. будьте бдительны.. не попадайтесь на чужие уловки.. кроме Вас самих никто не заинтересован в вашем успехе.

Всем удачи и пока!