Город для жизни - недвижимость⁠⁠

В прошлом месяце я попросил подписчиков моего скромного блога рассказать о том, какой район в городе, где они проживают, является лучшим для жизни. Я попросил рассказать о своих городах тех, кто живет за пределами Москвы и Санкт-Петербурга - боялся долгих холиваров. Но и без учета жителей двух столиц пост собрал целых 976 комментариев. Я сделал буквально пару условий, попросив упоминать районы с домами не старше 15 лет (год постройки 2008 и позже) и оставить без внимания супер-элитные районы (местные "рублевки", если таковые имеются). И сейчас попытаюсь объяснить, зачем это было мне нужно.

Лучший город по мнению нейросети Midjourney

Я попросил нейросеть Midjourney подготовить мне пару вариаций по запросу "Лучший русский город для финансово независимых миллениалов". И она нарисовала мне Петербург :D

С другой стороны, подписчики сразу узнали в картинках не только Москву, но и Ярославль, Уфу, Екатеринбург и другие города (кто-то даже увидел сходство с сеттингом игры Atomic Heart). А значит, нейросеть справилась на "отлично", нарисовав универсальный российский город.

В поисках лучшего города для жизни

Я живу в Санкт-Петербурге, и не считаю его лучшим городом для жизни. Всему виной климат - нет смысла описывать его, но лично для меня он ужасен. Город находится в приполярной зоне (полярный день романтично обозвали "белыми ночами", но для полярной ночи название решили не придумывать).

Это не первая серия моих стенаний по лучшему месту для жизни. Ранее я описывал свои критерии выбора и делал скоринг городов по стоимости жизни. Преимущественно я рассматриваю города в европейской части РФ. И после длительной паузы готов оценить еще один параметр для городов - стоимость недвижимости.

Квартира в Санкт-Петербурге - ценный актив?

Квартиру, в которой сейчас проживаем, мы приобрели в 2015 году. Это был строящийся дом, и тогда ещё было время, когда строящееся жилье стоило дешевле готового. Дом сдали в 2017 году. Вскоре после сдачи мы досрочно погасили ипотеку - на это ушло чуть менее трех лет. Квартира площадью 54 кв. м. обошлась в 4,66 млн рублей.

Я посмотрел объявления в нашем доме и в соседних домах, и такие квартиры люди продают в среднем за 11,6 млн рублей (214000₽ за кв. м.). За неполные 8 лет она выросла в стоимости в 2,5 раза.

Конечно, объявления в интернете - необъективный показатель и не отражает реальные цены сделок. А реальные цены будут примерно на 5-10% ниже с учетом торга. С другой стороны, все будущие расчеты я буду делать по таким же объявлениям с завышенными ценниками в других городах. Так что держа в уме это допущение, я для простоты беру стоимость по объявлениям.

Основная идея этого поста заключается в том, что жилье в Петербурге - это прекрасная разменная монета. Если вдруг в будущем будет рассматриваться переезд в город поменьше (да поюжнее), при "размене" можно получить либо куда более хорошие условия для жизни, либо денежный бонус. А вот насколько большим этот бонус может быть, мы сейчас и будем оценивать.

Краснодар

Спрашивая о лучшем районе для жизни в городе-миллионнике, я ожидал увидеть какой-то район с невысокой этажностью и приятными для прогулок улицами. Но жители Краснодара посоветовали (исходя из моих критериев) район "Панорама" (на фото выше), микрорайон Юбилейный и ещё пару мест.

Такие пейзажи будут впоследствии встречаться от города к городу - российские застройщики именно такими видят "хорошие районы", а жители - не имея хороших аналогов - соглашаются с таким взглядом на вещи. Ну да ладно, для чистоты оценки это даже лучше, так как я живу в одном из таких же "человейников" Петербурга. То есть сравниваю равное с равным.

Средняя цена объектов-аналогов в "Панораме" составляет 8,25 млн ₽ за квартиры площадью около 55 кв. м. В новых домах в "Юбилейном" аналоги еще дороже - в среднем, 8,9 млн ₽. Итого, по рекомендуемым районам средний ценник составил бы 8,5 млн ₽. Выгода от переезда может быть оценена в 3 млн рублей или в +20 квадратных метров площади.

Краснодар получает 127 баллов (по моей упоротой системе оценки).

Краснодар дешевле Петербурга (в моем ценовом сегменте) примерно на 27%.

Ростов-на-Дону

Жители Ростова во многом сошлись в том, что есть несколько частных секторов, отлично подходящих для жизни. А вот с точки зрения наличия "молодых" жилкомплексов в хороших местах выделяли район "Нахичевань". Что же, не берусь судить о том, является ли столь плотная застройка проблемой, и иду смотреть объявления.

Средняя цена объектов-аналогов здесь составляет 6,6 млн ₽ за квартиры площадью около 55 кв. м. Выгода от переезда может быть оценена в 5 млн рублей или в +40 квадратных метров площади.

Ростов получает 143 балла.

Ростов дешевле Петербурга (в моем ценовом сегменте) примерно на 43%.

Ставрополь

Подписчики из Ставрополя с легкостью могли ответить на вопрос о худшем районе города - это Перспективный! Вопрос о лучшем месте оказался чуть более сложным. Одна из подписчиц посоветовала пару жилых комплексов недалеко от центра города ("Александровский Парк" и "Барин"). Здесь я встретился с проблемой. Вот как выглядит карта объявлений о продаже жилья в одном из этих жилых комплексов:

Пусто. В другом продается одна квартира с огромной площадью за 12 млн ₽. Одно объявление о продаже на несколько сотен квартир! Наверное, это и есть реальный показатель того, что это хорошее место для жизни - "такая корова нужна самому". Что ж, по Ставрополю пришлось взять близлежащие дома с недавней датой постройки, а также жилой комплекс со сдачей в 2024 году. Средняя цена аналогичных квартир составляет 6,6 млн ₽. Выгода от переезда может быть оценена в 5 млн рублей или в +40 квадратных метров площади.

Ставрополь получает 143 балла.

Ставрополь дешевле Петербурга (в моем ценовом сегменте) примерно на 43%.

Казань

Подписчики из Казани выделяли чаще всего Ново-Савиновский район, в частности район улиц Чистопольская, Адоратского. Было много других локаций - в целом, внешне на взгляд путешественника по Панорамам Яндекса похожих.

Лучшие районы Казани по мнению местных местами выглядят вполне прилично

В рекомендуемом людьми районе квартиры довольно дорогие. Причем, многие из них продаются в новых домах без отделки, так что это предполагает еще несколько млн рублей вложений "на ремонт".

Средняя цена объектов-аналогов здесь составляет 10,8 млн ₽ за квартиры площадью около 55 кв. м. Выгода от переезда может быть оценена в 0,8 млн рублей или в +4 квадратных метра площади.

Казань получает 107 баллов.

Казань дешевле Петербурга (в моем ценовом сегменте) примерно на 7%.

Москва

Смысла писать мало, так как Москва значительно дороже Петербурга при прочих равных. Многочисленные исследования показывают, что текущая средняя стоимость квадратного метра в Москве на 43% дороже, чем в СПб.

Москва получает 57 баллов (по средней цене жилья).

Сочи

Я прожил в этом городе 2,5 года, и немного ориентируюсь в том, что является похожим лично для меня. Тихие районы сравнительно недалеко от центра города, в которых я жил, - это т.н. "Заречный" (ул. Гагарина, Цветной Бульвар) и "Светлана" - немного с другой стороны, со специфичным для Сочи рельефом. Беда в том, что в обоих случаях практически отсутствуют дома с относительно недавним годом постройки. Это старые советские 5-этажные районы. А в тех домах, что подходят по критерию "новизны", объявления выглядят неадекватными (одинаковые квартиры в одном доме могут продаваться за 12 млн ₽ и за 30 млн ₽). Другая специфика заключается в том, что в Сочи есть много нелегальных домов "под снос", и в некоторых из них на вполне серьезных щщах висят объявления о продаже квартир за 20+ млн ₽. Знакомые местные жители также призывают не судить по объявлениям в интернете, заявляя что 8 из 10 объявлений - это фейк. Так что оценить Сочи, к сожалению, не удастся.

Забавный факт: среди объявлений наткнулся на ту самую квартиру, которую мы снимали в 2013-2014 гг. за 40 тысяч рублей в месяц. Хозяин продает её за 10,3 млн рублей (но это неточно, вдруг тоже фейковая цена). Вот она:

По моим прикидкам, у Сочи будет менее 100 баллов, так как цены на квартиры там должны быть выше, чем в СПб. Судя по данным Домклик, средняя цена вторички в Сочи составляет 263300₽, что на 34% выше, чем в Санкт-Петербурге.

Сочи получает 66 баллов (по средней цене жилья).

Калининград

Жители Калининграда оказались самыми неприветливыми и не готовыми делиться информацией о своем городе (и окрестностях). Я ожидал подобное от жителей Краснодара, известных своей нелюбовью к понаехавшим (вероятно, справедливой), но самым токсичным в совокупности своей оказался Калининград. Из более-менее вменяемых советов был дан центр города, а вот рассматриваемый мной ранее Зеленоградск раскритиковали очень сильно.

В центре города строят невысокие дома, что ценно

Средняя цена объектов-аналогов здесь составляет 8 млн ₽ за квартиры площадью около 55 кв. м. Выгода от переезда может быть оценена в 3,6 млн рублей или в +24 квадратных метра площади.

Калининград получает 131 балл.

Калининград дешевле Петербурга (в моем ценовом сегменте) примерно на 31%.

Промежуточный результат

Пока что оценено всего два параметра. Как минимум два еще предстоит оценить. Следует понимать, что низкий балл - это не следствие того, что город плохой. Наоборот, Москва - вероятно, самый хороший город в РФ, поэтому и балл низкий, так как жить дорого. А вот города с низким баллом выглядят пока что привлекательно, но это может быть следствием того, что в городах все не очень хорошо в части еще не оцененных параметров. Например, если бы в список городов попала Воркута, она взяла бы гран-при из-за дешевизны недвижимости, но всем понятно, почему она там такая дешевая.

---

Продолжаю вести наблюдение... Пост мой, тег моё. Материал практически полностью взят из моего скромного блога о пути на пенсию в 40 лет.