Что лучше: акции или недвижимость?⁠⁠

Коллеги из управляющей компании «Доход» посчитали доходность разных классов активов за 20 лет — с 2004 по 2024. Сравнили всё: от наличных долларов до акций.

Акции (с учётом дивидендов) дали 13,3% годовых, на 5% выше инфляции. Недвижимость (с учётом аренды) — 13,9% годовых.

Казалось бы, ответ очевиден: покупай квартиру, сдавай и получай гарантированные 6% сверх инфляции. Тем более, квадратные метры не обнуляются нажатием клавиши и не падают в цене.

Но, как всегда, есть нюансы.

1. Диверсификация.

Цифры выше — по всему классу активов. Акции можно купить «всем рынком» — есть куча фондов на индекс Мосбиржи. А всю недвижимость купить невозможно. Если же вложить все деньги в однушку в Бибирево — это примерно то же самое, что купить какой-нибудь Мечел «на всю котлету». Если не разбираешься в рынке — можно влететь.

2. Ликвидность.

Акции продаются одной кнопкой в приложении. Квартиру быстро продать можно только с существенной скидкой.

3. Порог входа.

В акции можно зайти с парой тысяч рублей. Для недвижимости нужно пару миллионов — и даже на них целиком получится купить максимум кладовку или гараж.

4. Издержки.

С акциями всё просто: комиссия брокера + налог. С недвижимостью — налоги, агентские комиссии, ремонт, мебель, поиск арендаторов, простои без аренды, коммуналка, снова ремонт.

5. Кредитное плечо.

Самая популярная стратегия — взять ипотеку и «пусть квартира выкупает себя сама». Но доходность аренды — 4–6% годовых. Даже со льготной ипотекой под 6%, всю реальную доходность вы отдаёте банку.

И ещё важный момент: ипотека — это аннуитетный кредит. Первые годы вы почти не гасите тело долга, платите в основном проценты. Если приходится продавать квартиру через 3–5 лет, выясняется, что все эти годы вы просто кормили банк. И выйти в плюс можно только при сильном росте цен.

Живой пример.

Моя знакомая купила студию за 3,4 млн под 8% с первоначальным взносом 1,1 млн. Полтора года, пока дом строится — платит по 17 тысяч в месяц из своего кармана. За это время внесла 300 тысяч, но долг уменьшился всего на 100 тысяч. К концу года нужно будет докупить мебель за 200 тысяч, и можно начать сдавать за 25 тысяч в месяц. Тот самый случай, когда квартира «выкупает себя сама».

Через 5 лет она планирует продать эту студию, чтобы купить квартиру в Подмосковье. Но за эти 5 лет долг уменьшится всего на 160 тысяч. А чтобы продать с обременением — придётся делать скидку к рынку. Большая часть этих 160 тысяч уйдёт на скидку. И тысяч 300-400 за 5 лет можно будет заработать на сдаче в аренду (если не будет непредвиденных трат).

Для сравнения: если бы свои 1,6 млн она просто положила на вклад под скромные 10% годовых, через 6,5 лет на счёте было бы +1,4 млн сверху. Зато сейчас вложения защищены от инфляции. Если квартиры в Подмосковье не будут дорожать быстрее, чем в её городе.

"Но мы же говорим про акции, а не про вклады? А акции вообще могут упасть в цене!"

Да, могут. Но и недвижимость падает. Просто мы отвыкли это видеть. Если вы покупаете новостройку по льготной ипотеке, продавать её вы будете уже как вторичку. Сравните цену у одного и того же застройщика, в одном и том же комплексе. Уже сданные квартиры с ремонтом (вторичка) стоят ощутимо дешевле, чем в строящемся доме, где ещё пару лет придётся платить ипотеку из своих денег.

Вывод:

Недвижимость — хороший инструмент, но подходит он далеко не всем. Вот в каких случаях недвижимость будет лучше акций:

1️⃣ Ваш капитал позволяет без ипотеки купить несколько объектов в разных локациях. И ещё останется на акции и облигации.

2️⃣ Вы покупаете квартиру, чтобы жить в ней. Отличное вложение в душевный покой.

3️⃣ Вы крутой эксперт в недвижимости. Знаете, какие районы будут развиваться, а какие стагнировать. Легко можете предсказать, где можно получить х3 за пару лет.

4️⃣ Вы покупаете квартиру детям со ставкой 3-6% годовых и не планируете продавать, пока не будет закрыта ипотека.

Если бы у вас был свободный миллион рублей, чтобы вы взяли на него — акции или квартиру в ипотеку?