В предыдущих постах я рассказывал, как строится мой дом. Сегодня я расскажу сколько это стоит.
Сразу хочу подчеркнуть, что я не являюсь истиной в последней инстанции и описываю только свой опыт и свое понимание материи. Если кто-то имеет мнение, отличное от моего, напишите об этом в комментарии, а еще лучше, напишите свой собственный пост.
Для начала, тем, кто хочет купить или построить себе дом, необходимо выяснить для себя простую вещ - можешь ли ты себе это позволить. Для этого достаточно иметь две цифры - твой месячный доход и твой скопленный капитал. У всех банков, предоставляющих ипотечное кредитование, имеется онлайн калькулятор, при помощи которого можно легко выяснить какова будет месячная нагрузка, если брать в кредит сумму Х. Сумма ежемесячных выплат зависит от многих факторов: процентная ставка, срок ипотеки, сумма, сумма собственного капитала, процент погашения долга в год. Как правило, чтобы получить выгодную процентную ставку, необходимо иметь собственный капитал как минимум 20% от конечной стоимости объекта. Сейчас в Германии ипотечные ставки от 1% до 2%, а на небольшие суммы - до 200.000 € даже меньше 1%. Всю сумму можно брать частями: напимер часть на 10 лет, часть на 15, еще часть под льготное финансирование при постройке энергосберегающего дома.
Так вот, на этой стадии уже можно понять объект какой стоимости ты потянешь. У нас получалось 700 - 800 т. при ежемесячной выплате 2.500 - 3.000 €. Это было уже не плохое начало, так как под Штутгартом о доме меньше 500 т. можно даже не думать. За 500 продают полувековые хибары, в которые нужно вкладывать еще 150-200 т. на ремонт и модернизацию.
Но прежде чем начать строить дом, вам нужен участок. Средние цены на землю в Германии указаны на карте ниже. Конечно, в районе крупных городов как Штутгарт, Мюнхен, Дюссельдорф, Берлин цены значительно выше средних. Например, в Мюнхене квадратный метр может легко стоить от 800€ и больше, под Штутгартом - от 500-600€, в то время, как где-нибудь на севере, на границе с Польшей, всего 15-20€.
На постройку отдельного дома необходимо минимум 400м². Нам посчастливилось купить участок под Штутгартом размером 404м², который продавал сам город. Нормальная, рыночная цена в этом месте 550€/м². Город продавал участки по 450€ и спрос на них на порядок превышал предложение. Для того, чтобы учавствовать в конкурсе на покупку земли, нобходимо было: иметь детей (чем больше - тем лучше) и уже проживать в этом городе. На 22 участка, которые были выставлены на продажу, было более 200 претендентов, выполнявших необходимые условия. Точно не знаю, как потом проходил отбор (возможно просто тянули случайный номер), но мы попали в число счастливчиков и получили один из самых лучших участков под номером 13.
В Германии очень строго регламентируется строительство. Предписывается максимальная площадь застройки, высота здания, тип крыши (в некоторых местах даже цвет черепицы) и многое другое. На нашей улице предписана максимальная высота здания 9 м и плоский тип крыши.
При покупке участка от города все подписывают обязательство начать строительство в течении 2 лет. Перепродавать землю запрещено в течении 10 лет.
Итак, купив участок, пора было задуматься, как стоить на нем дом. Вариантов для этого несколько: 1. строить самому 2. строить с генподрядчиком 3. строить с архитектором. Первый вариант отпал сразу ввиду отсутствия необходимых навыков и умений, а так же свободного времени. При варианте 2 возможно строительство массивного здания (из кирпича и бетона) и т.н. фертигхаус, где весь дом изготавливается на фабрике, а потом, на месте, его собирают буквально за 2 дня. Такие варианты мы тоже рассматривали, но потом пришли к выводу, что при таком индивидуальном проекте, как наш, это будет не дешевле и точно не качественнее. Дело в том, что с генподрядчиком заключается договор на сумму Х. С одной стороны это дает тебе уверенность в том, что в итоге не придется платить больше, чем запланировал. Но с другой стороны это вынуждает генподрядчика экономить, где только можно, чтобы увеличить свою маржу, что само по себе уже довольно сомнительный подход, если хочешь построить хороший дом.
В конце концов, мы выбрали вариант 3 - строить с архитектором. В данном случае архитектор занимается не только планировкой дома и детализацией всех планов, но и полностью управляет строительством: составляет план работ, устраивает тендеры на отдельные работы, контролирует выполненную работу. Услуги архитектора стоят от 12% до 15% от конечной стоимости объекта. По сути архитектор выполняет роль консультанта. Все решения в конечном итоге принимаешь ты сам - какую фирму нанять для каких работ, какие материалы выбрать итд.
И теперь перейдем к вопросу, который так многих волновал: сколько все это стоит. Ниже приведена оценочная стоимость всех работ и гонораров.
Строительство коробки без внутренней отделки - 182.763€
Отделка - 171.901 €
Отопление - 70.838 €
Водопровод и канализация - 14.167 €
Сантехника - 9.445 €
Электропроводка - 23.140 €
Скорее всего мы превысим эту сумму процентов на 20. Так как сантехника будет точно дороже, да и электропроводка будет на KNX-Bus. Стоимость коробки без отделки сейчас уже точно известна - 200.000 €
А тут указаны все гонорары: архитектор, статик, геодезист.
Задавайте вопросы. Постараюсь всем ответить. Сразу извинюсь - о себе рассказывать ничего не буду.
