Ключевая ставка выше — цены выше. Классика. Как только ставки по ипотекам растут, люди бегут покупать. Цены поднимаются. Замкнутый круг.

Первичка сильно подорожала с 320к до 362к (+42к), а вот вторичка — не так сильно, с 276к до 291к. Это намного дешевле, чем год назад (402к и 397к соответственно). Летнего туземуна, как в прошлом году, не произошло, но цены всё равно за лето выросли. Инвесторы не хотят продавать дёшево, покупатели не хотят покупать дорого. Такие дела.

Сочи: июль → август

• Первичка: 320к → 362к (+13,1%)

• Вторичка: 276к → 291к (+5,4%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Здесь исторические данные не изменились, да и за месяц не особо что-то произошло (кроме небольшого подорожания).

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Первичка подорожала с 335к до 347к (+12к), вторичка подорожала с 347к до 387к (+40к) за метр.

Москва: июль → август

• Первичка: 335к → 347к (+3,6%)

• Вторичка: 347к → 387к (+11,5%)

Новая ставка по идее должна прибить цены в объявлениях, посмотрим в сентябре, что будет, потому что логика здесь противоестественная.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 271к против 265к месяц назад за метр. +6к за месяц или +2,2%. Продолжается рост от годового минимума (253к). В августе темп повысился.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...

Тут данные на 31 июля, так что они отстают от MREDC. 267к за метр в Москве, +3к за месяц. Отставание от MREDC 4к.

На 22% ниже, чем цены в объявлениях. Эксперты говорят, что дисконт от 5% до 30% в отдельных случаях. В зависимости от справедливости цены объявления.

По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 154к — стало на +1к дороже.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

• Москва: первичка 347к, вторичка 387к

• Сочи: первичка 362к, вторичка 291к

• СПб: первичка 247к, вторичка 202к

• Анапа: первичка 133к, вторичка 132к

• Краснодар: первичка 140к, вторичка 140к

Сочи отстаёт от Москвы и по вторичке, и по первичке.

Эльвира Набиуллина повысила ключевую ставку ЦБ до 12%. Я подробно писал о том, как и на чём это отразится.

Для рынка жилья это в теории значит то, что ипотеки станут дороже, а значит цены на первичку пойдут вниз. На практике же — наоборот. Почему? Потому что напугали повышением ставок на ипотеки, быстро подкрутили цены, и вот он профит.

Также банки снизили первоначальные взносы до 10%. Это должно как-то стимулировать спрос.

Еще интересная новость. Новые жилые дома в России строятся быстрее, чем продаются. Пузырь надувается, но не лопается.

Всё больше становится непроданного жилья в новостройках даже при сдаче объектов. После всплеска в августе интересно, что будет в сентябре.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,38 млн с июля 2021 (данные за 1 августа). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,33 млн. Месяц назад было 11,69! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 8,63 метра!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Август — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость.

Сразу же отмечу, что статистика была пересчитана, возможно, были вычищены какие-то левые объявления. Вышло так, что цены снизились за все месяцы. Будем верить, что эти данные ближе к правде.

Первичка сильно подорожала с 299к до 320к (+21к), а вот вторичка — не так сильно, с 270к до 276к. Это намного дешевле, чем год назад (376к и 367к соответственно). Летнего туземуна, как в прошлом году, не произошло. Инвесторы не хотят продавать дёшево, покупатели не хотят покупать дорого. Такие дела.

Сочи: июнь → июль

• Первичка: 299к → 320к (+7,0%)

• Вторичка: 270к → 276к (+2,2%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Здесь исторические данные не изменились, да и за месяц не особо что-то произошло (кроме небольшого подорожания).

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Первичка подорожала с 332к до 335к (+2к), вторичка подорожала с 342к до 347к (+5к) за метр.

Москва: июнь → июль

• Первичка: 332к → 335к (+0,9%)

• Вторичка: 342к → 347к (+1,4%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 265к против 263к месяц назад за метр. +2к за месяц или +0,7%. Продолжается рост от годового минимума (253к). Но рост замедлился и даже видно небольшое снижение.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...

264к за метр в Москве, +2к за месяц. Практически одинаково с MREDC получилось, где 265к. Это на 20,9% ниже, чем цены в объявлениях. Правда, по оценкам компании «Метриум», средний размер дисконта на первичном рынке столицы — 6%. В отдельных случаях скидки доходили до 30–35%.

По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 153к — стало на +2к дороже.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

• Москва: первичка 335к, вторичка 347к

• Сочи: первичка 320к, вторичка 276к

• СПб: первичка 239к, вторичка 199к

• Анапа: первичка 131к, вторичка 130к

• Краснодар: первичка 138к, вторичка 118к

Сочи отстаёт от Москвы и по вторичке, и по первичке.

Эльвира Набиуллина повысила ключевую ставку ЦБ до 8,5%. Я подробно писал о том, как и на чём это отразится.

Для рынка жилья это в теории значит то, что ипотеки станут дороже, а значит цены на первичку пойдут вниз. На практике же — посмотрим. В любом случае, все ориентируются уже давно на ежемесячные платежи, а не на ставки. Сбер, кстати, снизил первоначальный взнос с 15% до 10%. Это должно как-то стимулировать спрос. Изменений на вторичном рынке из-за изменения ставки в ближайшей перспективе ждать не стоит, он более инертный.

Также Росреестр сообщил о квартальном рекорде сделок с новостройками Москвы. В апреле — июне этого года в столице было зарегистрировано 38,72к договоров долевого участия, что стало максимальным показателем для этого периода за 15 лет. На 35,8% больше, чем в первом квартале. Спрос есть.

А вот такие цены в Подмосковье. Как считаете, Балашиха — прекрасный вариант по 150к за метр?

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,23 млн с июля 2021 (данные за 1 июля). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,69 млн. Месяц назад было 11,27! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 8,55 метров!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Июль — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

За месяц произошли изменения, которых ждали год. Первичка немного подорожала с 344к до 347к (+3к), а вот вторичка — значительно подешевела с 288к до 266к. Таких цен не было год. И это несмотря на летний сезон. Видимо, надежды на него не оправдались. Или просто рынок перегрет?

Сочи: май → июнь

• Первичка: 344к → 347к (+0,8%)

• Вторичка: 288к → 266к (-7,4%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Первичка борется с вторичкой, то обгоняя её, то уступая ей лидерство по ценам. За месяц лидер снова сменился.

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Хотя в среднем за месяц почти не было никаких изменений. Первичка упала с 341к до 332к (-9к), вторичка подорожала с 333к до 342к (+9к) за метр.

Москва: май → июнь

• Первичка: 341к → 332к (-2,6%)

• Вторичка: 333к → 342к (+2,7%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 263к против 260к месяц назад за метр. +3к за месяц или +1,1%. Продолжается рост от годового минимума (253к).

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

262к за метр в Москве, +2к за месяц. Практически одинаково с MREDC получилось, где 263к. Это на 20,1% ниже, чем цены в объявлениях. Правда, по оценкам компании «Метриум», средний размер дисконта на первичном рынке столицы — 6%. В отдельных случаях скидки доходили до 30–35%.

По Краснодарскому краю средний ценник держится на 151к — без изменений.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

• Москва: первичка 332к, вторичка 342к

• Сочи: первичка 347к, вторичка 266к

• СПб: первичка 240к, вторичка 199к

• Анапа: первичка 149к, вторичка 139к

• Краснодар: первичка 147к, вторичка 108к

Вторичка в Сочи пока ещё дешевле Москвы. Первичка примерно одинаково.

А ещё Дом.Клик посмотрел, где в Москве самые низкие цены на первичку. Дешевле всего можно купить квартиру в Бибирево по 176,5к за метр, в Бутово по 179,6к, в Митино по 187,6к. Если хочется подороже, welcome в Хамовники, тут есть и по 2 млн за метр, и дороже.

При этом в Москве зафиксирован абсолютный рекорд по числу ипотечных сделок — 51 600 сделок за январь-май. Парадокс, конечно.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,10 млн с июля 2021 (данные за 1 июня). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,27 млн. Месяц назад было 12,2! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 8,42 метров!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Июнь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Снова без серьёзных изменений. Первичка немного подешевела с 351к до 344к (-7к), а вторичка — наоборот подорожала с 283к до 288к. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 11 месяцев. Сезон вот-вот начнётся, возможно, летом будет рост цен.

Сочи: апрель → май

• Первичка: 351к → 344к (-2,0%)

• Вторичка: 283к → 288к (+1,8%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Тут месяц назад произошла аномалия с первичкой. Данные исправились. Первичка уже год в определённом коридоре. Выше 350к не поднимается. Вторичка, кажется, нащупала нижнюю границу.

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Получается, что за месяц почти не было никаких изменений. Первичка поднялась с 331к до 341к (+10к), вторичка подорожала с 328к до 333к (+5к) за метр.

Москва: апрель → май

• Первичка: 331к → 341к (+3,0%)

• Вторичка: 328к → 333к (+1,5%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Домклик MREDC показывает сейчас 260к против 255к месяц назад за метр. +5к за месяц или +2%. Постепенно идёт рост от годового минимума.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Домклик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...

260к за метр в Москве, без изменений за месяц. Любопытно, что на этот раз одинаково с MREDC получилось, где тоже 260к. Это на 24% ниже, чем цены в объявлениях.

По Краснодарскому краю средний ценник держится на 151к, тоже без изменений.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

• Москва: первичка 341к, вторичка 333к

• Сочи: первичка 344к, вторичка 288к

• СПб: первичка 239к, вторичка 208к

• Анапа: первичка 147к, вторичка 141к

• Краснодар: первичка 148к, вторичка 108к

Вторичка в Сочи пока ещё дешевле Москвы. Первичка примерно одинаково.

А ещё Домклик посчитал цены по Москве и регионам. Жаль, что нет отдельно Сочи, но Москва есть. Первичка в Москве — 272к (на 12к выше MREDC и СберИндекса), вторичка — 248к. Разница с объявлениями 20% по первичке и 25% по вторичке от цен в объявлениях.

Данные Домклик

Данные Домклик

Если смотреть всю страну, то средняя цена за первичный метр 117к, а за вторичный метр 81к. Вообще, выше 100к за вторичный метр только Москва и Питер с областями, а также Краснодарский край. Если говорить про первичку, то больше 100к за метр на первичном рынке просят также в Нижегородской области, Татарстане, в Свердловской, Новосибирской, Тюменской областях, в Пермском крае и Красноярском крае тоже. Так сказать, клуб сотников, где больше сотки за квадрат.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,95 млн с июля 2021 (данные за 1 мая). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,2 млн. Месяц назад было 11,99! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 7,05 метров!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Апрель — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Снова без серьёзных изменений. Снижение вторички символическое, она подешевела с 284к до 283к (-1к). Первичка подорожала прилично, с 339к до 351к (+12к). Южный чил продолжается, скоро летний сезон начнётся, тогда, возможно, рост будет активнее. Как раз прошлым летом и был активный рост цен. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 10 месяцев.

Сочи: март → апрель

• Первичка: 339к → 351к (+3,5%)

• Вторичка: 284к → 283к (-0,4%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Тут месяц назад произошла аномалия со снижением втоички, а теперь — аномалия с первичкой.

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Сразу же бросается в глаза ракета в новостройках. Также видим, что вторичка и правда снижается. Она опустилась в цене с 338к до 325к за метр (-13к), первичка взлетела с 333к до 396 (+63к). Придётся снова ждать целый месяц, чтобы понять, не баг ли это, или застройщики придумали новую тему с низкими ставками на ипотеку. Такая же аномалия произошла и в СПб.

Москва: март → апрель

• Первичка: 333к → 396к (+18,9%)

• Вторичка: 338к → 325к (-3,8%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 255к против 256к месяц назад за метр. +1к за месяц или -0,4%. Видим тут расхождения. В объявлениях цены выросли на 19%, а тут стоят на месте. Цены продолжают держаться на уровне ноября 2021 года. Сопротивление у падения серьёзное, пока пробить 255к не получается.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...

260к за метр в Москве, -2к за месяц. На 5к выше, чем MREDC. По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 255к-260к за метр. Это на 35% ниже, чем цены в объявлениях. Обычно разница была в районе 20%, посмотрим через месяц.

По Краснодарскому краю средний ценник держится на 151к, без изменений.

Также Авито посчитало цены в новостройках по всем крупным городам за квартал.

Данные отсюда: https://realty.rbc.ru/news/642d76fd9a7947da666d9aa9

По Сочи — очень близкие к статистике по объявлениям. По Москве — ниже на 100к. Ну или на 40к, если смотреть на январь–март. В любом случае, Авито — это тоже объявления, одна часть из всех. Так что реальные сделки в любом случае проходят с дисконтом. Можно ориентироваться на разницу в 15–25% в среднем по больничке.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

• Москва: первичка 396к, вторичка 325к

• Сочи: первичка 351к, вторичка 283к

• СПб: первичка 308к, вторичка 208к

• Анапа: первичка 138к, вторичка 139к

• Краснодар: первичка 147к, вторичка 108к

В Москве и СПб есть аномальные данные по первичке. Предыдущие цены 333к и 240к соответственно. Я полагаю, что последние цены — это баг агрегатора.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,81 млн с июля 2021 (отчёт за 1 апреля). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,99 млн. Месяц назад было 12,03! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 6,87 метров!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Апрель — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Новостройки снова дорожают. Опять был какой-то баг с провалом? Уже второй раз за год. Обновление максимума, тем не менее, произошло. Вторичка стоит на месте на 288к. Первичка с 306к до 343к за метр (+37к). Пока вторичка стоит на месте, застройщики мутят новые схемы. Например, кешбэк теперь. Но Набиуллина уже сказала, что это беспредел и погрозила пальчиком. Продавцы вторички выжидают, что будет дальше, падать никто не готов. На чиле, на расслабоне.

Сочи: январь февраль

Первичка: 306к 343к (+12%)

Вторичка: 287к 287к (=0%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Вторичка в объявлениях продолжает движение вверх, первичка чуть снизилась. По вторичке очень странно, при учёте, что предложений на рынке становится всё больше…

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Вторичка выросла в цене с 385к до 390к за метр, первичка пошла вниз с 336к до 329к. А ведь там ещё кешбэк!

Москва: январь февраль 2023

Первичка: 336к 329к (-2,1%)

Вторичка: 385к 390к (+1,3%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 254к против 253к месяц назад за метр. -1к за месяц или -0,4%. Реальные сделки и виртуальные хотелки идут в разных направлениях. Сейчас цены на уровне ноября 2021 года. Сопротивление у падения серьёзное, но мы уже видели, как легко преодолели отметку в 270к. Смогут и 255 пробить? Посмотрим.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...

255к за метр в Москве. Вообще без изменений, практически как и MREDC. По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 254к-255к за метр. Это на 22,5% ниже, чем цены в объявлениях. Разрыв уменьшился на 2,5%!

По Краснодарскому краю средний ценник держится на 149к.

Ожидаем рост ставок по ипотеке, что также может сказаться на снижении цен. А ещё эксперты посчитали, сколько стоят квартиры в домах под реновацию (которые под снос). В среднем 267к за метр. Самые бюджетные варианты предлагаются по цене 200–250к. Отмечается также, что квартиры в домах под снос чаще всего предлагаются по ценам ниже рынка. Можно купить с дисконтом и через 10 лет поехать в новый дом. Хотя можно просто поехать кукухой. Напомню, что по данным на декабрь 2022 года средняя цена на вторичном рынке была 302к за метр. С тех пор реальная стоимость на вторичном рынке скорее всего немного снизилась.

Разница объявлений с реальными ценами по вторичке около 22%, как и на первичке. Но всё индивидуально.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

Москва: первичка 329к, вторичка 390к

Сочи: первичка 343к, вторичка 287к

СПб: первичка 244к, вторичка 207к

Анапа: первичка 137к, вторичка 138к

Краснодар: первичка 144к, вторичка 107к

Москва дороже всех по вторичке, Сочи на первом месте по первичке. Тепло и недорого в Анапе. Только до гор далеко. Краснодар — отличный вариант для тех, кому нравится Адыгея.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,7 млн с июля 2021 (отчёт за 1 февраля). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,16 млн. Месяц назад было 12,20! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 5,81 метра!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Февраль — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Новостройки упали с хаёв. Всё же очень слабый спрос, генплан не спасает. Вторичка тоже немного снижается, но незначительно. Вторичка за месяц с 288к до 287к за метр (-1к). Первичка с 340к до 306к за метр (-34к). Таких цен по первичке не было с мая-июня 2022. А вот вторичка не хочет пока падать. Все дело в волатильности цен на первичку, девелоперы тестируют различные уловки, с помощью которых пытаются продать квартиры. Продавцы выжидают, что будет дальше, падать никто не готов.

Сочи: декабрь 2022 январь 2023

• Первичка: 340к 306к (-10%)

• Вторичка: 288к 287к (-0,4%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Вторичка в объявлениях продолжает движение вверх, первичка почти не меняется. Это на фоне того, что в реальных сделках падение. По вторичке очень странно, при учёте, что предложений на рынке становится всё больше…

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Вторичка сильно выросла в цене с 374к до 385к за метр, первичка — символически с 335к до 336к.

Москва: декабрь 2022 январь 2023

• Первичка: 335к 336к (+0,3%)

• Вторичка: 374к 385к (+2,9%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 253к против 259к месяц назад за метр. -6к за месяц или -2,3%. Реальные сделки и виртуальные хотелки идут в разных направлениях. Сейчас цены на уровне ноября 2021 года. Если снижение будет такими же темпами, то к концу года будет 200к (цены декабря 2020). Но лично мне пока в это не верится.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

255к за метр в Москве. Вообще без изменений в отличие от MREDC. По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 253к-255к за метр. Это на 25% ниже, чем цены в объявлениях. Разрыв увеличился на 2%!

По Краснодарскому краю средний ценник вырос с 148к до 149к.

А ещё эксперты посчитали, как выросло количество предложений на вторичном рынке Москвы: «Объем предложения вторичных квартир в 2022 году вырос до небывалых значений — на 49,7% относительно 2021. К увеличению объема предложения за счет невысокого реализованного спроса дополнительный прирост добавляют инвестиционные лоты в недавно сданных новостройках. Увеличение объема жилья и низкий спрос привели к снижению цен к концу 2022 года, средняя стоимость московской вторички вернулась на уровень конца прошлого года».

Как мы видим, в объявлениях данные другие, поэтому можно считать, что дисконт будет 20–25%. В принципе, данные подтверждаются экспертом: «В декабре 2021 года средняя цена составляла 299к, а в декабре 2022 — 302к за метр».

То есть, разница объявлений с реальными ценами по вторичке в Москве 83к или 22%. И эксперты говорят, что в 2023 году цены будут продолжать снижаться, так как роста спроса пока не предвидится, а предложений очень много. Они бы не реализовались в таком количестве даже в предыдущие более благоприятные годы.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

• Москва: первичка 336к, вторичка 385к

• Сочи: первичка 306к, вторичка 287к

• СПб: первичка 244к, вторичка 209к

• Анапа: первичка 133к, вторичка 138к

• Краснодар: первичка 133к, вторичка 108к

Москва дороже всех, Сочи на втором месте. Тепло и недорого в Анапе. Только до гор далеко.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,67 млн с июля 2021 (отчёт за 1 января). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,16 млн. Месяц назад было 12,20! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 5,81 метра!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Январь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.