С застройщика снова можно взыскать неустойку
1 июля 2023 года истек срок моратория, введенный более года назад для поддержки строительных организаций.
В период его действия (с 29.03.2022 по 30.06.2023) даже если застройщик задерживал сдачу жилья или передавал дольщику квартиру с недостатками, с него нельзя было взыскать неустойку и другие денежные санкции, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) и Законом РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о ЗПП). Кроме этого, действовали и другие неприятные для дольщика ограничения прав.
Но теперь все вернулось на круги своя! Давайте вспомним, как наказать нерадивого застройщика и компенсировать свое неудобство и затраты.
Просрочка сдачи квартиры
Здесь все просто. Если застройщик не передал вам ключи от квартиры в день, указанный в договоре долевого участия в строительстве (далее — ДДУ), то за каждый день просрочки он обязан уплатить неустойку.
Рассчитывается неустойка по формуле:
неустойка = XY150 количество дней просрочки,
где X — стоимость квартиры по ДДУ, Y — ставка рефинансирования Банка России на день, когда обязательство должно быть исполнено по ДДУ (например, на 1 июля 2023 года — 7,5%).
Эта формула установлена законом (законная неустойка). Но в ДДУ могут быть предусмотрены другие показатели для расчета (договорная неустойка). При этом размер договорной неустойки должен быть не меньше, чем предусмотрено законом.
Одно «но»: период моратория все-таки придется исключить при расчете неустойки. То есть, если застройщик был обязан передать вам квартиру 1 марта 2023 года, считать дни просрочки нужно все равно с 1 июля.
СОВЕТЫ адвоката по жилищным спорам:
Кроме неустойки требуйте с застройщика и возмещение расходов (убытков), понесенных из-за допущенного им нарушения ДДУ. Например, это может быть арендная плата за другое жилье, в котором вам пришлось пережидать задержку сдачи квартиры.
Вы вправе просить компенсацию морального вреда, поскольку являетесь потребителем в этих отношениях (ст. 15 Закона о ЗПП).
Начните урегулирование спора с предъявления письменной претензии со всеми требованиями застройщику. Это необязательная процедура, но выгодная для вас.
Если застройщик согласится, то вы получите деньги значительно быстрее, чем через суд.
Если же застройщик откажется, то вы сможете добавить в иск требование о взыскании в вашу пользу штрафа в размере 50% от суммы всех требований, поскольку ответчик отказался удовлетворить их в добровольном порядке (п. 6 ст. 13 Закона о ЗПП).
Квартира сдана с недостатками
В период моратория были введены существенные ограничения для дольщиков, которые касались приемки жилья и предъявления застройщику претензий по его качеству.
Но с 1 июля вернулись старые правила компенсации застройщиком недостатков жилья.
Если при приемке обнаружится, что ремонт в новенькой квартире с изъянами (подтеки на потолке, трещины, неровный пол и т. д.) или застройщик не выполнил какое-нибудь условие ДДУ (на полу линолеум вместо ламината, не установлены розетки и т. д.), то вы вправе по своему выбору потребовать (ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве):
- устранить недостатки или разночтения с ДДУ без дополнительной оплаты;
- уменьшить стоимость квартиры на сумму, которая потребуется для исправления огрехов (по заключению специалиста);
- возместить вам расходы на оплату восстановительных работ и строительных материалов.
А если недостатки существенные или застройщик так и не удосужился исправить их в разумный срок, о котором вы договорились, то можно рассмотреть вариант расторжения ДДУ.
Что еще положено дольщику за передачу застройщиком квартиры с недостатками:
Компенсация морального вреда (ст. 15 Закона о ЗПП).
Неустойка (пени) за просрочку выполнения требований потребителя (ст. 23 Закона о ЗПП).
Если вы договорились с застройщиком, что он сам устранит все недочеты и дефекты в определенный срок, но он этого не сделал, то вы вправе требовать неустойку.
По закону она составляет 1% от стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) (ч. 8 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве) и начисляется за каждый день просрочки (кроме периода моратория).
Возмещение расходов (убытков), связанных с допущенным нарушением (например, расходы на экспертизу для установления стоимости восстановительного ремонта).
Штраф за отказ заплатить в претензионном порядке (п. 6 ст. 13 Закона о ЗПП). Взыскивается только в суде.
СОВЕТЫ адвоката по жилищным спорам:
Расторгайте ДДУ с застройщиком в самом крайнем случае, оценив ваши перспективы и выгоду. Учитывая, как выросла цена на жилье за последние 3 года, скорее всего квартира даже с колоссальными косяками стоит сейчас больше, чем вам вернут по договору.
Приглашайте на приемку своего специалиста, который поможет выявить недостатки, скрытые от глаз простого обывателя.
Для подтверждения расходов на устранение дефектов ремонта закажите экспертное заключение. Это наиболее веское доказательство.
Если вы решили взыскать с застройщика стоимость устранения недостатков, то не торопитесь с ремонтом. Даже если вы в досудебном порядке провели экспертизу для установления суммы предстоящих расходов, не исключено, что в суде будет назначена повторная экспертиза. Поэтому для вас будет вернее, если квартира останется при всех недостатках. Но вы можете пользоваться ею по назначению, если это допускает ее состояние.
Принимали квартиру в новостройке в период моратория? Были недостатки? Застройщик злоупотреблял вашими ограничениями?