Рынок недвижимости глазами профессионалов⁠⁠

Строительный рынок – как его видят профессионалы рынка. Разберем статистику Росстат и аналитику Дом.РФ. Обcудим структуру рынка, цены, и даже доберемся до денег на счетах эскроу. И самое интересное – сколько непроданных новостроек в России?

картинка - Дом.рф

Вчера мы отлично пошумели в комментариях про доступность жилья. Основа для обсуждения – мой расчет на вводных от одной строительной компании. А давайте теперь посмотрим на строительный рынок глазами профессиональных участников! - И не придумать участника лучше, чем Дом.РФ

Дом.РФ – это мама большинства строек в России в качестве кредитора. В целом, банк на этом и специализируется: проектное финансирование жилой стройки, целевые кредиты, участие в качестве инвестора. А также, это третий по величине ипотечный портфель.

Рынок as is

В своем большинстве, Россия застраивается многоэтажками: 65% всей стройки это 10 этажей и больше.

Ни для кого не будет секретом, что самые ходовые квартиры – однушки. И статистика с этим утверждением согласится, но уточнит, что самые популярные площади от 25 до 70 м2. На них приходится 76% строящихся квартир.

В типовом строительстве лидирует ПИК и Самолет. Но на этот сегмент приходится менее 30% всех обектов. Самый популярный формат – комфорт класс (55%). Здесь больше объем и выше конкуренция. Лидеры сегмента – DOGMA, Setl, ЛСР. Но доля каждого незначительная. Интересно, что несмотря на то, что доля того же ПИКа на всем строительном рынке всего 5-7%, все крупные города завалены их баннерами.

Цены

Забавно, но Росстат впервые зафиксировал снижение цен год к году только сейчас. До этого было снижение темпов роста :)

Кое-что про деньги

Объем открытых кредитных линий вызывает изумление

12 900 000 000 000

рублей открытых кредитных линий

Всего за пару лет цифра выросла с 3,4 трлн. до почти 13. И пока нет намека на стабилизацию. Обратите внимание и на другие графики. До середины прошлого года кредиты застройщиков полностью покрывались эскроу деньгами. Т.е. фактически, банки выдавали строителям их же деньги. А вот с середины прошлого года приходится рисковать своим рублем.

Именно потому и растет средневзвешенная ставка по кредитам.

Но не думайте, что банки действительно кредитуют под 2-3-5%. На самом деле, когда квартира продана, эти деньги идут банку на счета эскроу и строительная компания не может ими воспользоваться. Зато банки под залог этих денег – дают кредитные деньги. И поскольку строитель берет свои же деньги, ставка – лишь маржа банка. А как мы увидели выше, с середины прошлого года приходится давать кредиты сверх остатков эскроу.

Сколько квартир не продано?

Самый интересный слайд я припас к концу – объем строящегося жилья в разрезе проданности:

Уделите пару минут этому слайду, всмотритесь в него: в среднем в 2020-2021 гг. продано было 41% строящегося дома. Остальные 59% делились на то, что выставлено в продажу и не продано (33%) и соответственно невыставленные 26%. Почему весь дом не продают сразу? – тогда не получится управлять себестоимостью. Ведь сразу не купить бетон, дерево, окна, пластик впрок.

На конкретном примере: в строящемся доме 10 этажей, первые 4 уже проданы, 5-7 этажи в свободной продаже. А видовые 8-10 этажи выйдут в продажу ближе к окончанию строительства.

В 2022 году на фоне роста объема квадратных метров в строительстве (с 95,2 млн. до 98,7), доля непроданного но выставленного в продажу жилья выросла до 41%. А по итогам I квартала 2023 года стала рекордной – 43%.

Этот слайд полностью открывает глаза на рынок жилья, и пузырь, который вокруг него: больше 70% строящегося жилья не продано. 43% выставленных в продажу новостроек так и не обрели своих владельцев. А 28% строительные компании еще держат в закромах, чтобы не обрушить рынок огромным предложением.

Кликабельная ссылка на полную версию обзора в моем канале.

-----

Кот.Финанс.: все о недвижимости и финансах.