Ответ Аноним в «Зачем закрывать ипотеку?»⁠⁠

Того.

Проценты начисляются на всю сумму за весь период. Поиграйте с ипотечным калькулятором.

И да, всё досрочные платежи уменьшают тело кредита и соответственно пересчитывается сумма процентов

Допустим, Иванов взял ипотеку 1млн на 10 лет под 10℅.

В тот же день он стал должен банку 2 млн. Из них 1 млн - тело кредита и 1 млн -℅ или заработок банка.

Страховку не учитываем но о ней не забываем.

Каждый месяц Иванов будет платить 16667 руб. Причём, первые годы это будет выплата процентов, то есть сначала он отдаст банку его заработок, потом вернёт займ.

Допустим у Иванова есть 1 млн. Он день в день с ипотекой кладёт его на депозит под 15℅. В конце года он получит 150 тыс рублей.

Но у него нет этих денег, он просто с зарплаты откладывает по 20 тыс ежемесячно. Если он их кладёт под процент, не будем заморачиваться с расчётами и с низким процентом пополняемых вкладов, пусть будет 240 тыс под 15℅, за год заработает 36 тыс.

Если же он эти 240 тыс внесёт как досрочное погашение, тоже не будем усложнять расчёты, пусть это будет в первый месяц ипотеки. То он уменьшит тело кредита на эту сумму плюс уменьшит общую сумму процентов на эту же сумму (10℅ на 10 лет - это 100℅ всего).

То есть, в общем станет должен меньше на 480 тыс рублей. И оставшиеся месяцы будет платить уже 12773, что меньше первоначального платежа примерно на 23℅. Сэкономленные 23℅ - это заработанные 23% каждый месяц.