О продаже земельной доли на торгах⁠⁠

Несколько раз писал о продаже на торгах доли в праве общей собственности (здесь, здесь и здесь) и имущества сельскохозяйственной организации (здесь). Если объединить все это, то получится еще более сложная задача - продажа земельной доли. Недавно Верховный Суд РФ рассмотрел интересное дело по этому поводу.

✏️ Так, единственный участник торгов обратился в Росреестр с заявлениями о государственной регистрации права на 2/108 доли и 1/8 доли в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения (земельные доли). Росреестр приостановил регистрацию, предложив представить документы, подтверждающие соблюдение требований, предусмотренных Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Единственный участник торгов, считая приостановление регистрации незаконным, предъявил административный иск.

🔥 Верховный Суд РФ отказал в удовлетворении административного иска по следующим основаниям:

• Закон о государственной регистрации недвижимости (статья 47) и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения (статьи 12, 13 и 14) устанавливают специальные правила совершения сделок с земельными долями и государственной регистрации прав на них. Эти правила направлены на соблюдение прав иных участников долевой собственности.

• Если число участников долевой собственности превышает пять:

- можно распорядиться земельной долей только после выделения земельного участка в счет нее;

- без выделения земельного участка можно продать земельную долю только: 1) другому участнику долевой собственности или 2) сельскохозяйственной организации или гражданину - члену КФХ, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности (арендаторам).

• Единственный участник торгов не являлся ни участником долевой собственности, ни арендатором спорных земельных участков.

• Финансовый управляющий не совершил необходимых действий в отношении земельных долей до выставления их на торги.

🔽 См.: кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 25.10.2023 № 46-КАД23-10-К6.

✅ Таким образом, при реализации земельной доли на торгах необходимо выяснить количество участников долевой собственности. Если их число превышает пять, то следует либо выделить земельный участок в счет земельной доли и, соответственно, выставить его на торги, либо провести закрытые торги по продаже земельной доли (абзац 2 пункта 4 статьи 110 Закона о банкротстве) - только среди лиц, указанных в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Финансовый управляющий должен решить, какой вариант будет более экономически обоснованным (приведет к получению максимальной выгоды).

***

О публичных торгах в Telegram.