Моя работа с риелторами. Инструкция "от пользователя"⁠⁠

Я уже 20 лет живу в съемных квартирах.

Получилось так, что с ростом семьи, по финансовым соображениям собственное жилье удовлетворяющее меня по параметрам приобрести не удавалось, поэтому всегда использовал схему:

- снимаю для себя большую квартиру рядом с работой

- сдаю свои маленькие квартиры, оплачивая часть съема

- периодически находя интересный объект для инвестиций продаю одну из квартир, покупаю с ипотекой, сдаю. Потом опять продаю.

Итого мною было куплено 4 квартиры, продано тоже 4, снято 8 раз, сдано 20+ раз, была пара переездов между городами, с риэлторами общался и как покупатель, и как продавец, как арендатор и как арендодатель, поэтому с гордостью готов поделиться своим небольшим опытом.

Априорная вероятность.

Я не продал, не купил, не снял, не сдал ни одной квартиры на вторичке, без участия риэлторов хотя бы с одной из сторон.

Я не встретил ни одного риэлтора, который хоть сколько-нибудь помог мне или клиенту хотя бы в чем-то. Они все были бесполезны. Даже скорее мешали. Более того, ни один из них качественно не выполнял свои обязанности.

Поэтому:

скорее всего, ни одну операцию со вторичной недвижимостью вы не проведете без участия риэлтора.

с большой вероятностью, риэлтор - либо эгоистичная мразь, соблюдающая только свои интересы, либо ленивый неграмотный бездельник, ищущий легкие деньги.

Соответственно всю свою стратегию дальнейшего взаимодействия с ними вы строите из 2х предыдущих выводов.

Рассмотрим первый случай. Вы - покупатель:

спойлер: как покупателю, Вам не нужен риэлтор

давайте зайдем на домклик в раздел "Какую пользу вы получите от работы с риелтором" Если покупаете недвижимость. На ДомКлике "Какую пользу вы получите от работы с риелтором" будут следующие тезисы:

Экономия времени, Снижение стоимости, Подбор подходящего варианта, Беспристрастная оценка, Всё под контролем.

1. (миф) Экономия времени, Подбор подходящего варианта, Беспристрастная оценка.

в первую очередь, он будет предлагать свои объекты, где у него наибольшая маржа со сделки (не надо делиться со встречными, не надо тратить время на организацию просмотра). Более того, он будет на них настаивать.

если у него нет своих подходящих объектов, он будет предлагать те, на которых наибольшая прибыль, т.е. наценка. Вы просто переплатите лишнего, вместо того чтобы получить скидку с продавца.

он будет организовывать просмотры так, чтобы они попадали в его расписание, а не ваше. О классных, подходящих Вам вариантах вы можете просто не узнать просто из-за того, что среду вечером он занят.

В лучшем случае, вы будете сами смотреть авито и циан, и скидывать риэлтору понравившиеся варианты на организацию просмотра. В худшем - будете ждать вариантов подходящих риэлтору, а не вам.

2. (миф) Всё под контролем, добавлю, риэлтор отвечает за "проверку" квартиры

риэлтор вообще ни за что не отвечает. он вообще ничего не проверяет.

договор у него - шаблонный, скачивается с первого сайта в интернете.

если вы покупаете с ипотекой - шаблонный договор идет у банка. квартиру проверяет банк. можно застраховать сделку в том же банке, это будет стоить сильно дешевле услуг риэлтора.

НО! в редких случаях риэлтор может предупредить о проблемной сделке (непорядок с доверенностями, завещаниями, возрастом и т.д.). здесь есть нюанс. Есть специальные люди, в обязанностях которых входит официально рассказать вам о всех проблемах, связанных с покупкой данного объекта и их зовут нотариусы. За сумму в 3-10 раз меньшую гонорара риэлтора (в зависимости от региона) вы получите нотариальный договор купли-продажи, который защитит Вас с большой вероятностью ото всех возможных нюансов, связанных с правовым приобретением квартиры. При этом такой договор будет иметь реально значимую силу в последующих судах.

покупатель - наиболее незащищенная сторона в процессе покупки. поэтому - риэлтору - нет! нотариусу - да! Как можно не жалеть денег на риэлтора, и жалеть на нотариуса?

3. (миф) Снижение стоимости или риэлтор выбьет вам дисконт при покупке квартиры

три раза "Ха-ха". Мыши против сыра. Вы слышали множество историй про завышение цен, когда риэлтор продавца договаривается с последним, что цена в договоре будет выше, а продавцу пофиг, он свое и так получит. Так вот, ваш риэлтор будет обсуждать с риэлтором продавца на какую сумму они тебя, как покупателя, будут нагревать и как они это будут делить. Цена для покупателя будет завышена В последствии твой риэлтор при особо выгодных условиях будет срывать тебе просмотры новых квартир и откровенно саботировать любые другие интересные для тебя сделки (ты об этом даже не узнаешь, на интересный тебе объект будет сказано, что оно уже в залоге, продано, неадекват хозяин и т.д.)

Что делаем:

- Выбираем район и объект сами. Никому не верим. Скорее всего, вы покупаете квартиру на длительный срок и собираетесь там жить. Потратьте утро и вечер буднего дня прогуляться рядом и по дворам. поговорите с местными жителями в понравившемся доме. Не платье себе выбираете.

- Ищем варианты на широко известных вариантах сами. Звоним, договариваемся о просмотрах. Почти 100% вы попадете на риэлтора. Если вы попадете на продавца, то все равно у него будет риэлтор, потому что в нашем обществе "так положено".

- Помните, что Риэлтор продавца - ваш друг. Общайтесь с ним позитивно. намекните на то, что сейчас свою квартиру будете продавать, а риэлтора нет. Именно он даст лично вам скидку и нахлобучит продавцов на еще больший дисконт, желая как можно быстрее получить свой гонорар.

- Только нотариальная сделка. Если на этом пункте продавец начинает юлить - что-то нечисто. Если начинает юлить риэлтор продавца - вдвойне нечисто, т.к. нотариус по факту полностью выполнит ту малую часть работы риэлтора - а именно сделает вам договор, все по нему разъяснит, расскажет как грамотно сделать аккредитив, какие условия сделать по раскрытию (прописанных чтобы не было и т.д.), учтет все нюансы с совместным приобретением, детьми, наследованиями, проведет регистрацию права, т.е. риэлтору вообще ничего не надо будет делать. Только денег получить.

- Если ипотека - страховка от потери квартиры, можно без нотариуса, договоры в банках стандартные, обычно подлежат правкам только по части ремонта, мебели и движения денежных средств.

- покупайте за безнал. Получите выписку о движении средств/раскрытии аккредитива - у вас будет документальное подтверждение, что продавец получил деньги.

- живите и радуйтесь.

Если пост зайдет, напишу еще про продавца, арендатора и арендодателя.

P.S. Автор ни в коем случае не выражает и не возбуждает постом ненависть или какие-либо негативные чувства к группе "риэлторы", все его суждения субъективны. Автор понимает, что в профессии "риэлтор" работает очень много добропорядочных, трудолюбивых, квалифицированных людей, просто они ему не попадались.

Бонус для тех, кто дочитал:

Покупаю квартиру в новостройке. Продавец в офисе продаж застройщика:

- будете брать в ипотеку, да? У меня есть знакомый риэлтор, он скидку для вас в банке сделает на 1% процент, работает 100%.

Окей, позвонил, договорился. Дошли до банка. Получил условия на 1% ниже.

Суть скидки в 1% на ипотечный кредит заключалась в том, что на этапе подписывания сделки в банке данный бонус действует только при навязывании страховки, сумма которой раз в 10 больше обычной для суммы ипотеки (два раза ипотеки брал, замечательно знаю сколько стоит страховка) и включения тела этой страховки в кредит. С этой надбавки выплачивается бонус риэлтору. Итоговая стоимость кредита получается по платежам и сумме на 1-1,5% выше, чем если идти без риэлтора и "особенных условий". Из-за этой мрази было потеряно 2 недели времени, поскольку о подробностях этих особенных условий ты узнаешь только на сделке в банке. Риэтор был послан. Продавец в офисе продаж заменен.