Моя работа с риелторами. Инструкция "от пользователя"

Я уже 20 лет живу в съемных квартирах.

Получилось так, что с ростом семьи, по финансовым соображениям собственное жилье удовлетворяющее меня по параметрам приобрести не удавалось, поэтому всегда использовал схему:

- снимаю для себя большую квартиру рядом с работой

- сдаю свои маленькие квартиры, оплачивая часть съема

- периодически находя интересный объект для инвестиций продаю одну из квартир, покупаю с ипотекой, сдаю. Потом опять продаю.

Итого мною было куплено 4 квартиры, продано тоже 4, снято 8 раз, сдано 20+ раз, была пара переездов между городами, с риэлторами общался и как покупатель, и как продавец, как арендатор и как арендодатель, поэтому с гордостью готов поделиться своим небольшим опытом.


Априорная вероятность.

Я не продал, не купил, не снял, не сдал ни одной квартиры на вторичке, без участия риэлторов хотя бы с одной из сторон.

Я не встретил ни одного риэлтора, который хоть сколько-нибудь помог мне или клиенту хотя бы в чем-то. Они все были бесполезны. Даже скорее мешали. Более того, ни один из них качественно не выполнял свои обязанности.


Поэтому:

скорее всего, ни одну операцию со вторичной недвижимостью вы не проведете без участия риэлтора.

с большой вероятностью, риэлтор - либо эгоистичная мразь, соблюдающая только свои интересы, либо ленивый неграмотный бездельник, ищущий легкие деньги.

Соответственно всю свою стратегию дальнейшего взаимодействия с ними вы строите из 2х предыдущих выводов.


Рассмотрим первый случай. Вы - покупатель:

спойлер: как покупателю, Вам не нужен риэлтор


давайте зайдем на домклик в раздел "Какую пользу вы получите от работы с риелтором" Если покупаете недвижимость. На ДомКлике "Какую пользу вы получите от работы с риелтором" будут следующие тезисы:

Экономия времени, Снижение стоимости, Подбор подходящего варианта, Беспристрастная оценка, Всё под контролем.


1. (миф) Экономия времени, Подбор подходящего варианта, Беспристрастная оценка.

в первую очередь, он будет предлагать свои объекты, где у него наибольшая маржа со сделки (не надо делиться со встречными, не надо тратить время на организацию просмотра). Более того, он будет на них настаивать.

если у него нет своих подходящих объектов, он будет предлагать те, на которых наибольшая прибыль, т.е. наценка. Вы просто переплатите лишнего, вместо того чтобы получить скидку с продавца.

он будет организовывать просмотры так, чтобы они попадали в его расписание, а не ваше. О классных, подходящих Вам вариантах вы можете просто не узнать просто из-за того, что среду вечером он занят.

В лучшем случае, вы будете сами смотреть авито и циан, и скидывать риэлтору понравившиеся варианты на организацию просмотра. В худшем - будете ждать вариантов подходящих риэлтору, а не вам.


2. (миф) Всё под контролем, добавлю, риэлтор отвечает за "проверку" квартиры

риэлтор вообще ни за что не отвечает. он вообще ничего не проверяет.

договор у него - шаблонный, скачивается с первого сайта в интернете.

если вы покупаете с ипотекой - шаблонный договор идет у банка. квартиру проверяет банк. можно застраховать сделку в том же банке, это будет стоить сильно дешевле услуг риэлтора.

НО! в редких случаях риэлтор может предупредить о проблемной сделке (непорядок с доверенностями, завещаниями, возрастом и т.д.). здесь есть нюанс. Есть специальные люди, в обязанностях которых входит официально рассказать вам о всех проблемах, связанных с покупкой данного объекта и их зовут нотариусы. За сумму в 3-10 раз меньшую гонорара риэлтора (в зависимости от региона) вы получите нотариальный договор купли-продажи, который защитит Вас с большой вероятностью ото всех возможных нюансов, связанных с правовым приобретением квартиры. При этом такой договор будет иметь реально значимую силу в последующих судах.

покупатель - наиболее незащищенная сторона в процессе покупки. поэтому - риэлтору - нет! нотариусу - да! Как можно не жалеть денег на риэлтора, и жалеть на нотариуса?


3. (миф) Снижение стоимости или риэлтор выбьет вам дисконт при покупке квартиры

три раза "Ха-ха". Мыши против сыра. Вы слышали множество историй про завышение цен, когда риэлтор продавца договаривается с последним, что цена в договоре будет выше, а продавцу пофиг, он свое и так получит. Так вот, ваш риэлтор будет обсуждать с риэлтором продавца на какую сумму они тебя, как покупателя, будут нагревать и как они это будут делить. Цена для покупателя будет завышена В последствии твой риэлтор при особо выгодных условиях будет срывать тебе просмотры новых квартир и откровенно саботировать любые другие интересные для тебя сделки (ты об этом даже не узнаешь, на интересный тебе объект будет сказано, что оно уже в залоге, продано, неадекват хозяин и т.д.)


Что делаем:

- Выбираем район и объект сами. Никому не верим. Скорее всего, вы покупаете квартиру на длительный срок и собираетесь там жить. Потратьте утро и вечер буднего дня прогуляться рядом и по дворам. поговорите с местными жителями в понравившемся доме. Не платье себе выбираете.

- Ищем варианты на широко известных вариантах сами. Звоним, договариваемся о просмотрах. Почти 100% вы попадете на риэлтора. Если вы попадете на продавца, то все равно у него будет риэлтор, потому что в нашем обществе "так положено".

- Помните, что Риэлтор продавца - ваш друг. Общайтесь с ним позитивно. намекните на то, что сейчас свою квартиру будете продавать, а риэлтора нет. Именно он даст лично вам скидку и нахлобучит продавцов на еще больший дисконт, желая как можно быстрее получить свой гонорар.

- Только нотариальная сделка. Если на этом пункте продавец начинает юлить - что-то нечисто. Если начинает юлить риэлтор продавца - вдвойне нечисто, т.к. нотариус по факту полностью выполнит ту малую часть работы риэлтора - а именно сделает вам договор, все по нему разъяснит, расскажет как грамотно сделать аккредитив, какие условия сделать по раскрытию (прописанных чтобы не было и т.д.), учтет все нюансы с совместным приобретением, детьми, наследованиями, проведет регистрацию права, т.е. риэлтору вообще ничего не надо будет делать. Только денег получить.

- Если ипотека - страховка от потери квартиры, можно без нотариуса, договоры в банках стандартные, обычно подлежат правкам только по части ремонта, мебели и движения денежных средств.

- покупайте за безнал. Получите выписку о движении средств/раскрытии аккредитива - у вас будет документальное подтверждение, что продавец получил деньги.

- живите и радуйтесь.


Если пост зайдет, напишу еще про продавца, арендатора и арендодателя.


P.S. Автор ни в коем случае не выражает и не возбуждает постом ненависть или какие-либо негативные чувства к группе "риэлторы", все его суждения субъективны. Автор понимает, что в профессии "риэлтор" работает очень много добропорядочных, трудолюбивых, квалифицированных людей, просто они ему не попадались.


Бонус для тех, кто дочитал:

Покупаю квартиру в новостройке. Продавец в офисе продаж застройщика:

- будете брать в ипотеку, да? У меня есть знакомый риэлтор, он скидку для вас в банке сделает на 1% процент, работает 100%.

Окей, позвонил, договорился. Дошли до банка. Получил условия на 1% ниже.

Суть скидки в 1% на ипотечный кредит заключалась в том, что на этапе подписывания сделки в банке данный бонус действует только при навязывании страховки, сумма которой раз в 10 больше обычной для суммы ипотеки (два раза ипотеки брал, замечательно знаю сколько стоит страховка) и включения тела этой страховки в кредит. С этой надбавки выплачивается бонус риэлтору. Итоговая стоимость кредита получается по платежам и сумме на 1-1,5% выше, чем если идти без риэлтора и "особенных условий". Из-за этой мрази было потеряно 2 недели времени, поскольку о подробностях этих особенных условий ты узнаешь только на сделке в банке. Риэтор был послан. Продавец в офисе продаж заменен.

Лига Недвижимости

1.4K постов4.8K подписчика

Добавить пост

Правила сообщества

Ну тут как обычно: оскорбления там всякие, поведение плохое, флуд и все дела,короче ничего мудрёного.

58
Автор поста оценил этот комментарий

Нотариусы....((( Я столько договоров после их шаблонов переделал, практически, новый договор заново.

Не даёт нотариус дополнительных гарантий, разве что приведет дополнительную проверку по имеющейся правоустановку, дозапросит информацию из баз и сократит время регистрации.

А ещё сделки по комбинированным схемам... Тут нотариус вообще не сильно поможет.

И уж совсем нотариус не при делах при несогласованной перепланировке: не смотрят они документы технической инвентаризации и кадастрового учёта...

раскрыть ветку (1)
36
Автор поста оценил этот комментарий

Да, по перепланировке кроется отдельный нюанс.


Покупал квартиру на вторичке в Москве, напряг своего (тогда я еще ими пользовался) риэлтора собрать по квартире документы. Думал покупать как с вариантом кредита, так и ипотеки, так что попросил его БТИшку сделать, в банк все равно потребуется..

Риэлтор взяла денег типа за выезд и еще-что-там и привезли мне красивый документ с печатями и голограммами.

Скорость выполненного меня потрясла (неделя что ли), закрались сомнения, начал разгребать -  БТИшный документ фейк, подделка, квартира на учете в мосгорбти не состоит. Т.е. мой же риэлтор, чтобы ускорить сделку просто где-то заказала фейк документ БТИ для банка. В этой части вообще никому верить нельзя, только самому проверять, к сожалению.


Потом, когда покупал квартиру, нотариус вела сделку под запись, проверяла все документы, нотариальные согласия мужа продавца и т.д., а за достоверность документов и определения личности нотариус отвечает своим имуществом. Я понимаю, что нотариус многого не может, но риэлтор не может и того, что делает нотариус:), а берет в N раз больше.

показать ответы
6
Автор поста оценил этот комментарий

Про страховку интересный вопрос. Где сейчас можно сделать страхование титула на полную стоимость квартиры с покрытием ретроспективных рисков?

И по нотариусу - мне казалось, что нотариус удостоверяет конкретную данную сделку и не даёт гарантий по законности сделок, совершенных ранее.

раскрыть ветку (1)
8
Автор поста оценил этот комментарий

Я в сбере делал на 15млн. в начале этого года.

Риэлтор гарантий законности тем более не даст. риэлтор не даст вообще никаких гарантий.

А нотариус даст гарантию добросовестности сделки,  это поможет в банкротстве или иске супруга или еще кого по теме продажи без его разрешения.

Автор поста оценил этот комментарий

У меня прохожая с вами ситуация, скажите пожалуйста когда наиболее низкие цены на съем? Спб

Если есть возможность дать пару советов буду благодарен. Как с вами связаться?

раскрыть ветку (1)
Автор поста оценил этот комментарий

будет время - допилю пост про съем. Цены сейчас трясет, общие рекомендации неприменимы. Традиционно лучшие цены для съема у меня всегда получались под новый год. Для сдачи, соответственно - худшие. Почему так получалось по моему субъективному мнению -  тоже позже напишу.