Как сэкономить на капитальном ремонте⁠⁠

Приветствую всех. Прошу пардону, что так долго тянул с обещанным постом про капитальный ремонт (может, кто-то ради него подписывался хD). Как бы то ни было, вроде все готово, потому выношу на ваш строгий суд.

Оговорюсь сразу, что не собираюсь и не ставлю перед собой задачи дать какую-либо положительную или отрицательную оценку все этой затее с фондами. Есть закон, и нам придется с ним считаться. Можете, конечно, пытаться саботировать его исполнение, отказываясь платить по счетам, но, в конечном итоге, это выйдет боком только вам.

Я же постараюсь показать, как можно выйти из ситуации с наименьшими потерями.

Кстати говоря, данный пост будет полезен и тем, кто просто собирается провести общее собрание в своем доме.

Да, будет ОЧЕНЬ много букв.

Итак, начнем.

По действующему законодательству задачей по аккумулированию средств для будущего капитального ремонта занимаются специально создаваемые фонды.

Как формируются фонды капитального ремонта?

Законом на данный момент предусмотрено два способа формирования фондов капитального ремонта (ч.3 ст. 170 ЖК РФ):

Формирование фонда на счете регионального оператора;

Формирование фонда на специальном счете.

Ключевым различием между этими двумя способами является то, что на счете регионального оператора денежные средства аккумулируются без распределения на отдельные дома, т.е. собираются в так называемый «общий котел», а специальный счет создается индивидуально для каждого дома. Основным преимуществом накопления взносов на счете оператора является то, что после наступления срока капитального ремонта, указанного в региональной программе, денежные средства на ремонт будут выделены региональным оператором в полном объеме независимо от того, сколько жильцы данного дома успели накопить сами. С другой стороны, накопления на специальном счете в зависимости от региона также могут иметь один существенный плюс.

Если вашим региональным законом (как правило, называется "Закон "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах №ской области") установлен минимальный размер фонда, формируемого на специальном счете, то вы можете в долгосрочной перспективе избавить себя и своих соседей от набившей оскомину проблемы платежей на капитальный ремонт. Для этого лишь необходимо провести общее собрание и изменить способ формирования фонда на "формирование на специальном счете".

По общему правилу собственники самостоятельно определяют способ формирования фонда для своего дома. Они обязаны в течение 6 месяцев (региональными законами может быть установлен меньший срок) с момента утверждения и опубликования региональной программы капитального ремонта выбрать один из двух предложенных способов (ч.5 ст. 170 ЖК РФ).

На местные власти законом возложена обязанность проконтролировать данный процесс и самостоятельно инициировать общее собрание собственников для решения вопроса о формировании фонда капитального ремонта, если сами собственники бездействуют (ч.6 ст. 170 ЖК РФ), однако в виду отсутствия какой-либо ответственности за неисполнение этой обязанности, она зачастую игнорируется органами местного самоуправления, вследствие чего собственники подавляющего большинства многоквартирных домов вынуждены платить взносы региональному оператору капитального ремонта (ч. 7 ст. 170 ЖК РФ).

Однако даже после принятия решения о выборе способа формирования фонда собственники имеют право в любое время его изменить.

Как изменить способ формирования фонда?

Как указано в ч. 1 ст. 173 ЖК РФ, для изменения способа формирования фонда капитального ремонта необходимо провести общее собрание собственников.

Общее собрание может проводиться в следующих формах:

Очное голосование – совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;

Заочное голосование – путем проведения опроса и сбора решений собственников по вопросам, поставленным на голосование;

Очно-заочное голосование - заочное голосование по повестке дня проведенного ранее общего собрания в очной форме без кворума.

Независимо от того, желают собственники перейти на формирование фонда на специальном счете или наоборот – начать формировать его на счете регионального оператора, - они должны:

1. Направить в каждую квартиру заказным письмом или лично под роспись собственника, либо разместить на досках объявлений извещение о проведении общего собрания не менее чем за 10 дней до дня проведения собрания. Извещение должно содержать следующую информацию:

А) Ф.И.О., адрес, контактные данные инициатора общего собрания;

Б) Форма проведения общего собрания (очная, заочная, очно-заочная);

В) Дата, время и место проведения собрания в очной или очно-заочной форме;

Г) Даты начала и окончания приема решений собственников при проведении собрания в заочной форме;

Д) Повестка дня общего собрания;

Е) Порядок, место и время ознакомления с материалами, которые будут представлены на общем собрании, либо необходимы собственникам для принятия решения.

2. В назначенный день провести общее собрание либо организовать сбор решений собственников в установленный для заочного и очно-заочного голосования срок и произвести подсчет голосов, подвести итоги голосования.

3. Составить протокол общего собрания собственников, отобразив в нем принятые решения, и передать его копии в Управляющую компанию, Государственную жилищную инспекцию (в течение 10 дней) и, если принято решение об изменении способа формирования фонда, в Фонд модернизации ЖКХ Оренбургской области (в течение 5 дней)

4. В течение 10 дней с момента подведения итогов голосования и составления протокола общего собрания разместить на досках объявлений информацию о принятых решениях.

Как осуществляется голосование?

Голосование на общем собрании в очной форме может проводиться как в устной, так и в письменной форме.

Заочное и очно-заочное голосование проводится в письменной форме.

При проведении заочного либо очно-заочного голосования собственники помещений в сроки, определенные в объявлении о проведении общего собрания, передают инициаторам собрания свои решения в письменной форме.

Во избежание возможных споров о волеизъявлении конкретного собственника рекомендуется передавать решение в двух экземплярах (либо снимать с него копию при получении), один из которых возвращается участнику голосования с отметкой инициатора собрания о получении.

Как считаются голоса?

Согласно ст. 48 ЖК РФ собственник каждого помещения в многоквартирном доме обладает количеством голосов, пропорциональным его доле в праве собственности на общее имущество в данном доме, а значит, пропорционально площади принадлежащего ему помещения.

Как правило, при проведении общего собрания для удобства подсчета голосов и определения кворума общее число голосов считается равным сумме площадей всех помещений многоквартирного дома за исключением площади общего имущества.

Таким образом, количество голосов отдельно взятого собственника считается равным площади принадлежащего ему помещения.

По окочании голосования инициаторы общего собрания суммируют голоса собственников, отданные по каждому вопросу повестки дня. Решение по вопросу об изменении способа формирования фонда капитального ремонта считается принятым, если за него отдано более половины от общего числа голосов всех собственников помещений. Решения по сопутствующим вопросам, указанным в Жилищном Кодексе РФ, принимаются простым большинством голосов собственников, участвующих в голосовании.

Как оформить протокол общего собрания?

В течение 10 дней с момента окончания срока приема решений собственников (при проведении заочного либо очно-заочного голосования) либо с момента проведения общего собрания в очной форме секретарь общего собрания (избирается собственниками в ходе данного собранич) должен составить протокол общего собрания.

Какой-либо обязательной формы данного протокола не существует, однако приказом Минстроя РФ № 937/пр от 25.12.2015 установлены обязательные требования к нему.

Протокол обязательно должен содержать следующие реквизиты:

1. наименование документа;

2. дата и регистрационный номер протокола общего собрания;

3. дата и место проведения общего собрания;

4. заголовок к содержательной части протокола общего собрания;

5. содержательная часть протокола общего собрания;

6. место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;

7. приложения к протоколу общего собрания (в случае указания на них в содержательной части протокола общего собрания);

8. подпись.

Рассмотрим отдельные пункты, могущие вызвать вопросы.

Датой протокола общего собрания считается дата подведения итогов общего собрания (окончания подсчета голосов).

Регистрационным номером протокола является порядковый номер общего собрания в течение календарного года.

Место общего собрания - адрес, по которому проводилось очное собрание или адрес, по которому передавались оформленные в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме при очно-заочном и заочном голосовании.

Дата общего собрания - день проведения общего собрания либо, если собрание проводилось в течение нескольких дней, дни его начала и окончания.

Заголовок к содержательной части должен содержать адрес многоквартирного дома, вид общего собрания (годовое, внеочередное) и форму его проведения (очное, заочное, очно-заочное голосование).

Содержательная часть протокола включает в себя:

1. ФИО (полностью) инициатора(ов) общего собрания с указанием номеров принадлежащих им помещений и реквизитов документа, подтверждающего право собственности на эти помещения;

2. ФИО, номера принадлежащих помещений, количество голосов, реквизиты документа о праве собтвенности и подписи принявших участие в собрании лиц (если их более 15, данная информация может быть оформлена отдельным списком, который является обязательным приложением к протоколу);

3. Информацию о приглашенных лицах (ФИО, цель участия, подписи);

4. Общее количество голосов в доме и количество голосов, принявших участие в голосовании;

5. Общую площадь жилых и нежилых помещений в доме;

6. Повестку дня;

7. Отметку о наличии или отсутствии кворума;

8. Данные председательствующего, секретаря и членов счетной комиссии данного собрания (если эти лица избираются непосредственно на собрании, данная информация не указывается);

9. Повестку дня (отдельным блоком) и отдельные разделы по количеству вопросов повестки.

Каждый раздел (вопрос) протокола излагается в следующей форме:

"СЛУШАЛИ" - указывается фамилия, имя, отчество выступающего, номер и формулировка вопроса в соответствии с повесткой дня, краткое содержание выступления или ссылка на прилагаемый к протоколу документ, содержащий текст выступления. Номер и формулировка вопроса в соответствии с повесткой дня проставляется перед словом "СЛУШАЛИ";

"ПРЕДЛОЖЕНО" - указывается краткое содержание предложения по рассматриваемому вопросу, по которому будет проводиться принятие решения и голосование. При этом предложение формулируется предельно точно, ясно, должно отражать суть обсуждаемого вопроса и не допускать двоякого толкования. В случае если формулировка вопроса, по которому принимается решение на общем собрании, предусмотрена законодательством Российской Федерации, в протоколе указывается соответствующая формулировка;

"РЕШИЛИ (ПОСТАНОВИЛИ)" - указываются решения, принятые по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался" с указанием номера и формулировки вопроса в соответствии с повесткой дня, количества голосов, отданных за различные варианты голосования. Решение может содержать один или несколько пунктов, каждый из которых нумеруется.

Приложения должны быть пронумерованы и иметь на первом листе указание на то, что они являются приложениями к протоколу общего собрания собственников с указанием его реквизитов. Обязательными приложениями к протоколу являются:

1. Реестр собстенников помещений в многоквартирном доме;

2. Реестр вручения собственникам извещений о проведении общего собрания (если принятым ранее решением не предусмотрено, что сообщения об общих собраниях размещаются в общедоступном помещени этого дома);

3. Сообщение о проведении общего собрания;

4. Список собственников помещений, присутствовавших на общем собрании;

5. Доверенности (или копии) представителей собственников помещений (если таковые были);

6. Документы, по которым принимались решения на собрании;

7. Решения собственников при проведении заочного или очно-заочного собрания;

8. Иные документы по решению собственников.

Протокол подписывается председательствующим на собрании, секретарем и лицами, осуществлявшими подсчет голосов. Если эти лица должны были быть избраны в ходе собрания, но их кандидатуры были отклонены, протокол подписывается инициаторами. В реквизитах подписи должны быть указаны фамилия и инициалы подписанта и дата подписания.

Что делать после проведения общего собрания?

Как указывалось выше, после того, как на общем собрании будет принято решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, копию данного протокола необходимо не позднее 5 дней передать в фонд своего регионального оператора, а не позднее 10 дней - направить в ГЖИ по своему региону.

После передачи протокола в фонд регионального оператора начнется течение двухгодичного переходного периода, по окончании которого для вашего дома будет создан специальный счет, на который переведут уже накопленные средства из "общего котла".

Когда специальный счет будет открыт, вам необходимо собрать сумму не ниже минимального размера фонда, установленного законом, а затем провести еще одно собрание и принять решение о прекращении уплаты взносов.

Как определить минимальный размер фонда, если его сумма не прописана в законе напрямую?

Если вы заглянете в региональный закон об организации капитального ремонта и найдете норму, устанавливающую минимальный размер фонда, вы можете обнаружить, что там нет какой-то конкретной суммы. Как правило, в норме будет привязка к оценочной стоимости ремонта дома. Но как же ее узнать?

Оценочная стоимость капитального ремонта определяется индивидуально для каждого дома при его включении в региональную программу капитального ремонта. Она указывается в приложениях к региональной программе и не подлежит изменению в последствии.

P.S. Рад буду конструктивной критике и дополнениям, если чего-то упустил.

P.S.S. Так как сдуру разместил прошлый пост про переоценку имущества в закрытом сообществе, его увидело очень мало людей. Потому как тема актуальна, и дабы не просить модератора удалить его для повторного залива, предлагаю всем желающим ознакомиться и с ним заодно по ссылке: http://pikabu.ru/story/nekotoryie_voprosyi_peresmotra_kadast...

Пост старый, рейтинга не дает, поэтому обвинения в кармодрочерстве мимо.