Как купить недвижимость или задача с неизвестными
Добрый день, уважаемые пикабушники. Продолжаем тему покупки и продажи недвижимости.
Сегодня рассмотрим доли в квартире и маткапитал.
Доли в квартире - "тяжёлое" наследие 90-х годов) Зачастую причина ссор и раздоров.
Долевая собственность бывает двух видов - общедолевая (совместная) и долевая. В чём отличие? Отвечу. Общедолевая собственность подразумевает солидарные действия сособственников при владении, пользовании и распоряжении квартирой. Допустим, все встретились, поговорили, решили продавать квартиру, но возникли разногласия, продажа на время откладывается. Один без другого никаких действий предпринять не может, т.к. собственность совместная. Потому что, де -юре как бы доля есть, но де -факто она не выделена . Это касается и регистрации в квартире. Без письменного согласия остальных содольщиков в ней могут быть зарегистрированны только несовершеннолетние дети владельца доли (до 14 лет).
А вот долевая собственность несколько иное. Выделенные доли позволяют продажу одной или нескольких долей без согласия остальных собственников, НО предложив им первоочередной выкуп доли (долей). В этом случае, у вас на руках должен быть либо отказ от права преимущественной покупки, либо нотариальное письмо.
Что такое отказ, наверное, знаете. Идёте с сособственником к нотариусу и там он делает заявление, что покупать не будет. Но если сособственник отказался идти в нотариат, вы обращаетесь к нотариусу сами. Он (нотариус), пишет письмо вашим содольщикам, в котором предлагает выкупить долю за фиксированную сумму денег. Если через 30 дней ответа нет, всё, можете продавать, НО цена в договоре купли-продажи не должна быть ниже цены, указанной в нотариальном письме. Иначе это повод для обращения в суд и возможное аннулирование сделки. Есть тонкий момент: если ваш содольщик решил навредить вам, он может подарить свою долю постороннему лицу. Для этого ему не нужно ничьё согласие. Доказать получение денег в этом случае очень сложно. Поэтому вывод- надо стараться решить дело миром. Знаете, в этом случае надо задать себе вопрос: "Ты хочешь быть правым или счастливым?" Ну, это так, размышления.
Доли можно выделить по соглашению между всеми собственниками, а при недостижении соглашения о способе и условиях раздела — через суд (п. п. 1, 3 ст. 252 ГК РФ).
Если вы решаетесь на выделение долей, от вас требуется:
Прийти к соглашению о размере долей.
Если ВСЕ сособственники согласны выделять доли, составляете соглашение, подписываете, несёте на регистрацию в МФЦ, нотариат необязателен.
Если выделить долю хочет кто-то один, нотариат обязателен.
Так же он обязателен и для супругов выделяющих доли в общем имуществе.
Я не буду повторять набор доков для сделки долевой квартиры, список в предыдущих постах. Скажу одно, все сособственники, их паспорта, правоустановка, нотариальные отказы или письма. Сделка или ППФ или нотариат, в зависимости от наличия несовершеннолетних сособственников. ( см. предыдущий пост).
И ещё интересный момент. Есть такое монятие "Незначительная доля". Что это? Незначительная доля — это доля, которую нельзя выделить без несоразмерного ущерба собственникам других долей. Под таким ущербом понимается невозможность использовать имущество по назначению, неудобство в использовании. Например, основанием для признания доли незначительной, может являться отсутствие в квартире отдельного жилого помещения (комнаты), соразмерного доле участника долевой собственности. Это повод для похода в суд. Бывает, что суд принимает решение выплатить долю деньгами, но отказывает во вселении в квартиру, или предлагает получать с остальных собственников деньги как за аренду.
Теперь давайте рассмотрим выделение долей несовершеннолетним, если при покупке вы использовали маткапитал.
В первую очередь вы ОБЯЗАНЫ выделить несовершеннолетним доли в приобретаемом жилье. Интересный момент: Допустим, вы купили квартиру в ипотеку, с применением маткапитала. В ипотечном договоре вы увидите,что обязаны наделить долями несовершеннолетних, в течение полугода с момента ЗАКРЫТИЯ ипотеки. Почему? А потому, что детей собственников сложно выселить при неуплате по ипотечному договору. (Это упрощённо). Поэтому, в основном, банки стараются убрать для себя лишний риск, как то: выселение детей.
И да, если ипотека на 30 лет, ваши дети уже выросли, но это не отменяет их право на долю в квартире. И вы должны эти доли выделить.
У всех разные жизненные ситуации, но если говорить усреднённо, то доли лучше выделять соразмерно величине маткапитала. Т.е. не половину квартиры, а ту долю, которая оплачивается маткапиталом. Почему? Отвечу примером.
Ребёнок вырос, и как иногда бывает, "что выросло, то выросло", отношения незаладились. Большая доля в квартире, повод для манипуляции в отношении родителей. Поход в суд и "ребёнок" или продаст долю (подарит), или получит от родителей деньги за нее. А родители вынуждены или отдать деньги, или жить с посторонним человеком, и хорошо, если это не рейдер. Если всё норм, то и говорить нечего, а вот если проблемы, то лучше их избежать, наделив ребёнка "незначительной долей" в размере "маткапитала".
Риск в покупке квартиры с маткапиталом один: родители "забыли" наделить, а дети слишком малы, что бы знать. Но это не отменяет их прав на долю в квартире. Поэтому по достижении 18 лет они имеют право потребовать долю в квартире. А если она продана, через суд имеют право или отменить сделку, или вселиться. Т.к. нарушены их права. Вот поэтому и надо брать справки об использовании/ неиспользовании маткапитала.
В комментариях @oops1vc спросил, что нужно предоставить покупателю для его (покупателя) спокойствия при покупке квартиры с маткапиталом. Отвечаю, правда данных по сделке мало, НО доли Вы выделили. От этого и пляшем.
Скорее всего это будет альтернатива. Опека, в основном, разрешает продажу с маткапиталом путём одновременной покупки и продажи. Продавая имеющуюся квартиру, Вы лишаете детей собственности, поэтому при покупке должны наделить детей долями, НЕ МЕНЬШИМИ, чем в отчуждаемой квартире. А поэтому, дети СТОРОНА ДОГОВОРА купли-продажи + нотариальное заявление, что дети будут наделены долями в приобретаемой квартире, правда с марта 2020 года этот документ необязателен, но лучше если он будет.
На сегодня, думаю, хватит. Следующий пост о комнатах.
Недвижимость как море, важно не утонуть.
Удачи.