Апарт-отели и Москва. Сравним 3 объекта
Йес Технопарк
Я уже рассказывал про неудачный пример покупки номера в апарт-отеле (УК выкатила покупателям ультиматум - или сдавайте нам за 15-20тыс в месяц, или будут проблемы со светом и водой).
А сейчас будет другая история. В первой половине десятых застройщик Пионер решился на эксперимент. Почему бы не построить с нуля апарт-отель, который будет совмещать функции гостиницы и долгосрочного проживания? В старых детективах Чейза и других авторов, главный герой частенько постоянно жил в отеле. В детстве недоумевал - “как это, ведь в отеле живут сутки-двое, редко когда больше”. Вот и у нас появился отель такого плана. Причем с нуля.
Подразумевалось, что наниматель может остановиться на короткий срок, на недели или месяцы. Особые условия для тех, кто снимает на месяц и больше. Покупатели номеров могут жить сами, сдавать через местную УК (ресепшн, как в обычной гостинице) или самостоятельно.
Какой результат эксперимента для инвестора?
Первый апарт-отель построили в Митино в начале 2015-го года - “Йес Митино”. На тот момент стандартные апартаменты 27м стоили около 5 млн. Это было чуть дешевле, чем цена однушки 38-40м в домах по-соседству (от 6 млн). Сейчас такие выставляют за 8.1-8.7 млн, а однушки уже от 11 до 12 млн. Так себе рост за 10 лет. Аренда номера стоит от 3.5 тыс в сутки (все эти “от” могут вырасти в разы).
Не очень понятно, на какую аудиторию был расчет. Митино - это спальный район за МКАД-ом. Единственная точки притяжения - это Крокус, в котором регулярно проходят выставки. Но и до Крокуса пешком не дойти. Проблема - плохая звукоизоляция, что типично для подобного формата. Еще были жалобы на качество отделки.
Второй апарт-отель построили прямо напротив метро Ботанический Сад 2020-м году - это “Йес Ботаника”. Стандартные апарты (с отделкой) площадью 20м стоили 4 млн + доплата за мебель (по желанию). Это было дешевле однушек рядом (от 5.5 млн). Сейчас такие номера выставляют от 12 млн (однушки рядом начинаются от 10.5млн). Рост в 3 раза за 5 лет - вполне неплохо. Аренда номера стоит от 5 тыс в сутки.
Тут локация для краткосрочной аренды идеальная - метро и МЦК Ботанический сад в 1 минуте пешком. И 2 остановки на МЦК до Окружной, где останавливаются экспрессы из Шереметьево.
Пару лет назад сравнивал его с соседними однушками:
Третий апарт-отель построили прямо рядом с метро Технопарк - это “Йес Технопарк”, сдан в 2022 году. В здание можно зайти из метро даже не выходя на улицу. Это были самые дорогие апарт - 8.5 млн за 26 метров, сейчас от 16 млн. Аренда номера стоит от 6 тыс в сутки.
Локация интересная. Рядом несколько БЦ, а также аналог Диснейленда “Парк Мечты”, самое большое сооружение подобного плана в стране. Также 2 остановки на метро до Павелецкого вокзала. А еще, часть самого здания занимают офисы. Есть довольно большой фуд корт. Но есть и минусы - налог на недвижимость по верхней границе - 2% в год от кадастра.
Небольшой обзор:
Выводы. Самым интересным инвестом стал “Йес Ботаника” - низкий входной билет, высокая стоимость аренды. Но помним, что это апартаменты, а не квартира. А значит, на вторичке пониженная ликвидность. Впрочем, все это уже включено в цену. На этом Пионер закончил эксперименты с апарт отелями в Москве.