Как мы решились на ипотеку и выжили
Когда трёшка становится тесной
Жизнь в микрорайоне текла спокойно, пока я не женился. Сначала родилась дочка, потом сын — и наши 65 квадратов трёшки превратились в тетрис с мебелью и детскими игрушками.
Ипотека всегда казалась чем-то для "взрослых" и состоятельных людей. Те самые, которые берут кредиты под безумные проценты ради собственного жилья. Но когда собственных накоплений катастрофически мало, остаётся только этот путь.
Охота за выгодной ставкой
Изучив весь рынок, я наткнулся на Отбасы банк. Их ставка 7,5-8,5% годовых выглядела как подарок судьбы на фоне 17-18% в других банках (зима 2024 года).
Есть 3 варианта погашения на примере сумма займа 61 000 000 тг.:
Стандарт по ставке 7,5% — ежемесячный платёж 450 784 тг, переплата 15 277 912 тг
Жеңіл 2 по 8% — ежемесячный платёж 438 737 тг, переплата 16 134 001 тг
Жеңіл по ставке 8,5% — ежемесячный платёж 432 083 тг, переплата 17 169 214 тг
Но просто так такую ставку не дают. Условия ОБ:
Либо депозит на 3 года + накопления
Либо депозит на 50% от суммы займа и ожидание 6 месяцев
Да, многие говорят, что ОБ считает проценты от суммы договора купли-продажи, а не от займа, что удваивает ставку. Но посчитайте сами — даже с учётом этого, выгода очевидна.
Условия кредита:
Начальная ставка действует 3 года, потом снижается на 3,5-5%
Сумма кредита: до 100 млн тенге
Срок: до 10 лет
Возможность досрочного погашения
Взвесив всё, мы выбрали путь "ждунов" — полгода до переезда в новый дом.
Продажа и переезд во "времянку"
Решение о продаже нашей квартиры далось непросто. Но она ушла быстро — всего за месяц! Спасибо агентству Крыша.kz за профессионализм.
Продали за 37 млн тенге с учётом комиссии риелтора.
Стратегия с деньгами была такая:
Часть положил на счёт в Отбасы банке
Часть распределили между родственниками (у кого не было счёта в ОБ) — чтобы получить максимальную господдержку, которая при объединении депозитов сохраняется
Третью часть с женой положили на брокерские счета — выкупили акции и облигации, которые принесли +20% к депозиту за полгода!
Теперь нужно было где-то жить эти полгода. Выбрали арендное жильё в том же 8-м микрорайоне — аналогичную трёшку за 300 000 тенге в месяц. Главный критерий: рядом с детским садом.
2 января начался переезд. После клининга и косметического ремонта кое-как въехали. Оказалось, арендная квартира меньше нашей по квадратуре — пришлось снова играть в тетрис с вещами.
Съёмная "хата ада"
Опыта аренды у нас не было, поэтому взяли что подешевле, чтобы сэкономить максимум денег. Тут и началось веселье:
Первая ночь — знакомство с тараканами 🪳
Я думал, эти создания вымерли в прошлом веке! Срочно в хозтовары за химией. Неделю дышали отравой, и тараканы временно исчезли.
Аварийные коммуникации
Течь в трубе → затопление соседей снизу
Некачественный монтаж при последнем ремонте аж в 2002 году
Потоп сверху → замена всех стояков с 1 по 4 этаж
Запах из канализации → замена канализационной трубы + треснувший унитаз
Дом 1976 года постройки. Кому как не нам обновлять все коммуникации в доме 😤
Благо хозяин оказался адекватным — извинился за неудобства и своими силами сделал ремонт.
Упущенная возможность
Пятый месяц. Отобрали 3 варианта, с одним начали торговаться. Хорошенько сбили цену, собирались оставить задаток на следующий день.
Вечером звонит риелтор: "Есть второй покупатель, предлагает на 3 млн больше!"
Я не повёлся на эту игру и отказался. Оказалось — правда. От нас угнали идеальный вариант.
Что потеряли: 120 м², большие комнаты, 2006 г.п., вся техника остаётся в доме + паркинг в подарок, отличная инфраструктура.
Урок: если цена сошлась — сразу фиксируй договором задатка. Продавец откажется? Получишь удвоенную сумму задатка.
"Дзинь" — то самое!
Расстроились, другие варианты казались унылыми. Но в один из будних дней, как будто кто-то шепнул: "Зайди на сайт объявлений".
На первой странице — новое объявление. "ДЗИНЬ!" — то самое, что искал.
Относительно новый дом 2018 года постройки в центре города. Тут же звоню, договариваюсь на осмотр.
Почти 100 м² комфорт+ класса с прекрасным садом во дворе и детской площадкой. Рядом вся инфраструктура. Река рядом — канал Малой Алматинки и замечательный парк им. Горького.
С женой посмотрели вечером — понравилось! На следующий день встречаюсь с собственником.
Неделя ожидания
Хозяин оказался иностранцем с переводчиком. Объяснил ситуацию: ранее был оформлен договор задатка с другим покупателем, но тот просрочил все сроки.
Проявив милосердие, собственник дал ему последний шанс — неделю до 1 июня. Не внесёт деньги — квартира наша.
Эта неделя тянулась как месяц. Мы подвесились в неопределённости:
Искать ли ещё варианты?
Планировать ли ремонт?
Договариваться ли с бригадой?
Уверенность против логики
1 июня пришло и ушло. Конкурент так и не внёс деньги — квартира наша! 🎉
И тут произошло что-то невероятное. Ещё не начав оформление сделки, мы уже запустили ремонт! Почему-то были на 100% уверены, что квартира уже наша. Логика отдыхала — работала только интуиция.
Бюджет был небольшой — квартира была в хорошем состоянии и требовала минимальных вложений. На покраску, побелку и обновление санузлов ушло порядка 2 млн тенге, включая технику: стиралку, посудомойку, холодильник, микроволновку.
Сделали быстро — за 2 недели. Благо ребята были работящие и непьющие.
Пока рабочие колдовали над нашим будущим домом, мы параллельно оформляли документы в банке. К концу ремонта все бумаги были готовы — сделка состоялась!
Бонус-левел — паркинг как инвестиция 🅿️
Но самое интересное началось потом. Удалось выкупить паркинг по очень хорошей цене! И тут я применил небольшую схему:
Как это работает:
Поднял изначальную сумму займа, которая была одобрена банком
Деньги перевели продавцу за квартиру
Но паркинг — это отдельная недвижимость, а в банке можно оформить сделку только на один объект
Лайфхак: паркинг оформили как договор дарения
Результат: паркинг мой!
Цена паркинга: 4 млн тенге Аренда в месяц: 50 000 тенге
Пассивный доход в действии 💰
Сейчас паркинг сдаю в аренду и получаю пассивный доход от инвестиций — частично закрываю ежемесячные платежи по ипотеке. Получается, что квартира сама себя "кормит"!
Цифры:
Ежемесячный платёж по ипотеке: 450 000 тенге
Доход от аренды паркинга: 50 000 тенге
Доход от инвестиций: 80 000 тенге
Итого к оплате: 320 000 тенге
Финал: Выводы и советы 🎯
Прошло 8 месяцев с момента переезда в новую квартиру. Что изменилось?
Плюсы:
Семье наконец-то просторно
Дети довольны своими комнатами
Пассивный доход от инвестиций и паркинга
Гордость за преодолённые трудности
Минусы:
Финансовая нагрузка всё ещё серьёзная
Необходимо заказать мебель — пока спим на матрасах 😅
Советы тем, кто думает об ипотеке:
Изучайте все банки — разница в ставках может быть кардинальной
Изучайте рынок недвижимости — ежедневно мониторьте новые объявления, и возможно вам повезёт, как нам
Готовьтесь к ожиданию — хорошие условия требуют терпения
Фиксируйте договорённости задатком — рынок недвижимости жесток
Рассматривайте дополнительные возможности — паркинг, кладовка как источник дохода
Не бойтесь легальных схем — в рамках закона можно найти выгодные решения
Доверяйте интуиции — иногда она работает лучше логики
Диверсифицируйте вложения — акции и облигации могут дать хорошую прибыль
Стоило ли оно того? Однозначно да! Полгода в "аду" с тараканами и авариями того стоили. Теперь у нас есть свой дом, а ипотека — это просто ежемесячная инвестиция в будущее.
И помните: самая страшная ипотека — та, которую не взяли, когда была возможность 🏠✨
А у вас есть опыт с ипотекой? Делитесь в комментариях! 👇