KirSorokin

Пикабушник 1 год 10 месяцев 3 недели 5 дней

поставил 0 плюсов и 0 минусов

99 рейтинг 6 подписчиков 0 подписок 2 поста 0 в горячем

1 год назад

Флиппинг, стройка, кредиты, или как я в 30 лет пытаюсь уйти от наёмного труда (часть 2)⁠⁠

Сегодня решил продолжить свой рассказ о том, какие шаги мы предпринимаем на пути к уходу от наемной работы. Начало опубликовано ЗДЕСЬ и в моем Telegram.

В общем, не смотря на весьма приличные финансовые показатели первых двух проектов мы понимали, что такая прибыль, в большей степени была связана с ростом цен на недвижимость, с осени 2021 года, при этом осознавали, что постоянно она не будет такой высокой. По мимо этого, в нашем бизнесе была другая проблема.

В рамках нашего города, было не так много объектов, которые подходили нам по всем критериям (подробнее о критериях выбора объекта под флиппинг, напишу в отдельном посте в Telegram), и даже если бы мы изыскивали всё больше и больше средств, покупать попросту было бы нечего. По этому, мы решили задуматься и о других способах вложения денег.

К тому моменту наши обязательные платежи по всем кредитам составляли 202 тыс.руб. на двоих, при совокупной зарплате около 180-200 тыс.руб., (удивительно, как по мнению банка, человек должен выплачивать кредит, который больше его средней ЗП🤔) и ждать у моря погоды возможности не было, нужно было генерировать прибыль постоянно, что бы вовремя обслуживать долги.

Мой партнёр (он же друг и приятель), пообщался со своим знакомым, который в прошлом году построил два дома на продажу, и выручил с них около 2 млн. прибыли. Нам эта тема зашла, мы рассудили, что в отличие от квартир, земельных участков гораздо больше, на любой вкус, цвет, и кошелек, а построить дом не сложнее чем сделать ремонт в квартире (НЕТ).

Не долго думая, вырученные от продажи двух квартир деньги мы вложили в два участка в отличном районе - ближайший пригород города миллионника, строящийся коттеджный поселок на 1200 участков, с асфальтированным дорогами (в перспективе), газом светом и центральным водоснабжением, за 720 тыс.руб. каждый.

На дворе было начало февраля, и мы решили начать стройку, не дожидаясь потепления. Снова нашли бригаду на сайте объявлений. Девушка - бригадир и команда узбеков - работяг👍

Строить решили два одинаковых двухэтажных дома. Во-первых, не нужно было заказывать два разных проекта, во-вторых, привозить одни и те же материалы на два дома выгоднее, с точки зрения логистики и взаимозаменяемости.

Двухэтажные, потому что, в теории, они должны стоить дороже, соответственно и заработать с них можно больше, при этом, участок стоит одинаково, не зависимо от того, какой дом на нем будет стоять.

Скажу сразу, что у нас не было опыта в строительстве, от слова "совсем", и проблемы начались уже в самом начале.

По проекту, который мы заказали у архитектора, у нас должен был быть ленточный фундамент. Когда выяснилось, что почва слишком водянистая, было принято решение добавить к ленте сваи, но после бурения на 3 метра, стало ясно, что вода там не заканчивается, и единственный вариант - делать монолитную бетонную плиту, что влекло за собой дополнительные затраты на работу и материалы.

С первых дней, бригадир взяла на себя ответственность за закуп всех материалов, под предлогом того что "она знает места, где дешевле", а примерно через неделю мы поняли, что в "ее местах" даже дороже чем просто в розницу в Леруа Мерлен, и никаких чеков или отчётных документов мы от нее не дождемся.

Дальше решили заниматься закупкой сами, и сами же контролировали на объектах все работы, параллельно совмещая с основной работой.

Одновременно с началом работ по строительству домов, у нас был закончен ремонт в трёхкомнатной квартире, справились примерно за 3 недели. На ремонт было потрачено около 700 тыс.руб. вместе с кухней и бытовой техникой.

Квартира сразу ушла в продажу, а мы с двойным усердием сосредоточились на строительстве домов.

А потом случилось 24 февраля. Начался башенный ажиотаж на покупку всего, от стройматериалов до квартир. Мы, поддавшись панике, закупили почти на все деньги по "старым" ценам все необходимые материалы для домов, и не могли определиться, стоит ли продавать трёхкомнатную квартиру за рубли, которые на глазах превращались в фантики.

Но, все таки, с продажи квартиру решили не снимать, люди с кэшем, так же на панике, смотрели её почти каждый день. Стояла она у нас за 4,95 млн, и было несколько реальных предложений за 4,7 млн, от который мы "успешно" отказались.

Закончился март и ажиотаж на недвижимость закончился вместе с ним. С тех пор наша квартира уверенно встряла на рынке и на сегодняшний день, на 14 июня 2022 года продолжает стоять, но, с июня, вместе со снижением ключевой ставки, спрос немного вырос, а мы сдвинулись уже до 4,5 млн.

Вместе с этим, мы закончили строительство домов, но не довели их до того состояния, до которого планировали. Нам хватило средств возвести стены, закрыть крышу, вставить окна, сделать перекрытия, межкомнатные перегородки и бетонные лестницы.

В планах на продажу нужно ещё сделать отделку фасада, внутреннюю чистовую отделку, залить полы, сделать отопление и канализацию. На все это требуется ещё около 2 млн.руб.

На текущий момент наши расходы на каждый дом составили около 3,9 млн.руб, на продажу, в этом состоянии мы выставили их за 4,9 млн. В завершенном варианте будем продавать за 6,4 млн.

Мы оставили себе на покрытие обязательств по кредитам около 400 тыс.руб, с расчетом на оплату до августа включительно, в надежде на то, что до этого времени наша трёхкомнатная квартира должна продаться, и мы уже спокойно будем доводить наши дома до ума, если не продадим их раньше, в том состоянии, в котором они сейчас.

Подписывайтесь на Telegram

https://t.me/fire_passive_income

Показать полностью 6

KirSorokin

1 год назад

Флиппинг, стройка, кредиты, или как я в 30 лет пытаюсь уйти от наёмного труда⁠⁠

Привет всем, собрался с мыслями, и решил рассказать, какие шаги я предпринимаю для того, что бы перестать зависеть от своего работодателя.

Расскажу вкратце предысторию. Мне 30 лет, 8 из них после универа я отработал по найму в продажах. Успел сменить 6 компаний и пожить в трёх разных городах. Справедливости ради скажу, что мои доходы росли из года в год, и если на первой работе в 2014 году, я радовался ЗП в 18-25 к в месяц, то на предпоследней, в 2020 году, уже был не доволен 80-100 к. Хотя, надо сказать, что и потребности выросли значительно, в связи с тем что за это время успел обзавестись семьёй, и двумя детьми.

На текущей работе я устроен по срочному трудовому договору, пока основной сотрудник находится в декрете. Скажу только, что это крупная международная компания, которая на мою удачу, в отличие от многих, не ушла из России.

Работаю в должности руководителя среднего звена. ЗП в среднем колеблется в районе 100-120 к в месяц, плюс ДМС, служебный автомобиль, который можно использовать в личных целях и заправлять за счёт компании, ну и все прочие плюшки крупной международной корпорации.

В общем, за все эти годы, я успел понять, что все заявления о том, что эти компании ценят своих сотрудников, не более чем красивая сказка для соискателей, которые с замиранием сердца ждут очередной этап собеседования, и когда их принимают на работу думают что жизнь удалась👍

На самом деле, если вы не ТОП менеджер компании, то вы просто строка в ведомости о численности штата, с графой "затраты на сотрудника", и задача любого менеджера среднего звена, его руководителя, руководителя его руководителя, и.т.д. по цепочке вверх, сократить эту статью расходов и оптимизировать затраты на персонал. Простыми словами, если продажи упадут, клиентов станет в два раза меньше, две штатные единицы с радостью реорганизуют в одну, а вас выпиздят из компании со всеми почестями, в виде соглашения сторон или сокращения, с выплатой 2-5 окладов.

P.S. Говорю как человек, который дважды уходил по соглашению сторон с компенсацией, и один раз по сокращению.

При этом на каждом вебинаре и Team-билдинге руководители и HR будут говорить, что основная задача компании, в любой ситуации, сохранить всех сотрудников и все оклады, и это самое большое лицемерие и пиздеж с их стороны.

В то же время, эти компании дают тот необходимый минимум благ, от которых вам будет очень сложно отказаться, если в вашу голову случайно залетит мысль о смене работы или ухода от наёмного труда. Ну как отказаться от корпоративного автомобиля, который ты заправляешь, чинишь, моешь, меняешь резину, делаешь страховку за счёт компании, или от ДМС, благодаря которому ты в любой ситуации идёшь без очереди в лучшую платную клинику своего города на прием к хорошему специалисту, а ещё два раза в год можешь бесплатно ходить на курсы массажа.

И это чистая психология, все эти плюшки в совокупности стоят от 10 до 15 тыс. руб в месяц твоих личных денег, в случае если ты будешь оплачивать их сам, но подсознательно отказаться от халявы очень трудно, и именно по этому, в таких компаниях люди работают долго, за среднюю по рынку зарплату.

Перейду к сути. Мысль о собственном деле была у меня два, ещё с университета, но обычно, дальше планов и обсуждений с друзьями дело не заходило. Было несколько не вполне серьезных попыток организовать себе дополнительный доход, но ничем грандиозным они не закончились, а я продолжал трудится на корпорацию, и получать свой оклад с премиями.

Основная проблема всегда была в страхе все потерять, ведь я так долго зарабатывал сначала на первую, потом на вторую, а потом на третью и четвертую квартиры (каждый раз продавая предыдущую и расширяя жилплощадь), что мысль о том, чтобы потерять нажитое за эти годы перевешивала желание что то кардинально менять в жизни.

И во второй половине 2021 года я все таки созрел до того, что бы попробовать что то действительно серьезное, разумеется, не собираясь пока уходить с текущего места работы.

Идею я подсмотрел на YouTube, люди занимались покупкой старых квартир, ремонтировали их и продавали. Я как раз буквально на днях закончил ремонт в своей новой трешке, силами наемной бригады рабочих, и это занятие показалось мне довольно интересным, с точки зрения доходности.

Я начал мониторить рынок недвижимости своего города, и, зная примерную стоимость бюджетного ремонта, пришел к выводу, что на разнице в покупке и продаже квартир действительно можно не плохо заработать.

Вопрос был в деньгах, которые были нужны на покупку, собственно, самой квартиры и на ее ремонт. По ценам на октябрь 2021 года в нашем городе, речь шла примерно о 3-3,5 млн руб. на двухкомнатную квартиру и отделку.

Я привлек к этой затее своего приятеля, который так же как и я, долгие годы работает в продажах на международные компании, и нашел поддержку с его стороны.

По скольку на мне числилась ипотека в 1,5 млн, а на друге - 700 к, мы решили, не пытаться одобрять потребительский кредит, а взять деньги под залог его квартиры.

Для того что бы перекрыть его ипотеку мы заняли у его родственника 1 млн под 9% годовых, а потом одобрили под залог его недвижимости 2,85 млн под 9,2%, итого на руках у нас было 3,15 млн. на реализацию этого проекта.

Далее подвернулся вариант, двушка с обременение по ипотеке, которое мы успешно погасили своим кэшем, и дальше выкупили её за 2,5 млн. Это был октябрь 2021 года. Я снова обратился к бригаде строителей, которая делала мне ремонт, и оно зашли на объект к концу месяца.

Посчитав потенциальную прибыль, мы решили что нужно иметь в запасе ещё кэш, на случай, если в продаже снова появится выгодный вариант недвижимости, т.к. в этом бизнесе главное дёшево купить, а не дорого продать.

Тут в игру вступает очередной плюс крупных корпораций - большие белые зарплаты. Я решил попробовать одобрить потребительской кредит, и...Сбер без раздумий в 4 клика выписал мне 2 млн под 10,9% без обеспечения. В те же 4 клика моему приятелю дали ещё 1,6 млн.,ты общем то, больше нам было и не нужно.

Я снова начал мониторить рынок, и снова приметил интересный вариант квартиры по цене и местоположению. Забрали ее за 2,65 млн. На Авито нашли бригаду рабочих, и с середины декабря они уже были на объекте.

Почувствовав вкус, мы решили брать от Сбера жизни всё, и попробовали одобрить ещё по одному кредиту, и на наше удивление, без проблем получили ещё 1,9 и 1,7 млн соответственно (по 2 погашенные ипотеки, хорошая кредитная история и стабильная белая зарплата сделали свое дело).

Не долго думая, я нашел вариант уже 3-х комнатной квартиры, без ремонта, по отличной цене.

P.S. На всякий случай уточню, что это был конец января, и на этот момент в первых двух квартирах ремонт ещё даже не закончился.

Пока сделка по третьей квартире прошла, работы на первом объекте как раз были закончены, мы пригласили строителей на новый проект, а сами выставили первую квартиру на продажу. На конец января цены ещё подросли, и если изначально мы планировали продавать первую двушку за 3,6-3,8 млн., то выставили в итоге за 4,2 млн. И надо сказать что продалась она очень быстро, через 2 недели мы уже оформляли сделку по цене 4,05 млн.

Более подробные выкладки по финансовым показателям буду публиковать в Telegram

Это был первый законченный проект и реальный финансовый успех, который очень сильно вдохновил нас, чем то заниматься дальше. Ремонт первой квартиры обошёлся нам чуть меньше чем в 600 тыс.руб, а чистая прибыль составила 970 тыс., почти миллион рублей.

P.S. На всякий случай, примерно столько, ещё недавно я, зарабатывал за год. Т.е. 12 месяцев, я каждый день вставал с утра на работу, участвовал в десятках мероприятий, согласовывал кучу активностей, встречался с сотнями клиентов, заполнял десятки отчётов.