2978
Как купить квартиру без кабальной ипотеки
850 Комментариев  
На всякий случай, если кто-то сам не считал реальную разницу между арендой и ипотекой, привожу расчёт реальных данных.

Итак, берём калькулятор (а лучше эксель), вспоминаем математику за 3 класс средней школы и вместе считаем, что выгоднее: аренда жилья или ипотека.

Все приведенные цены действительны на 19 января 2014, для города Мурманск. В вашем городе ситуация будет отличаться, но вряд ли намного, т.к. "свободный рынок" уже практически везде "сам отрегулировал" соотношения между стоимостью жилья и его арендой.

Финпоток и стоимость денег рассчитаны ипотечным калькулятором на сайте Сбербанка. Для большинства регионов они будут такими же, как в моём расчёте.

Дано:
2-комнатная квартира, площадью 56 метров в панельном 9-этажном доме, построенном чуть более 20 лет назад. Без ремонта, почти без мебели, со старыми холодильником, старой плитой и такой же стиральной машиной.

Заявленная риэлторами стоимость подобных квартир - 2,590,000 рублей.
Чтобы быть ближе к реальности и дальше от риэлторских ожиданий, дальнейшие расчёты будем проводить по цене 2,500,000 рублей.

Стоимость аренды квартиры - 17,000 рублей, включая коммуналку, но без стоимости электричества и интернета.
Сначала риэлторы хотели 18,000, но в итоге мы с хозяином сошлись на 17,000 рублей в месяц, плюс договорились о том, что любые сделанные мной улучшения будут зачтены в счёт арендной платы.

Так как электричество и интернет нам в любом случае придётся оплачивать отдельно от квартиры и коммуналки, то, думаю, все согласятся с тем, что в расчетах их учитывать не стоит, также, как и другие статьи семейного бюджета. Считаем только жильё.

Рассмотрим вариант приобретения этой квартиры в долг

Идём на сайт Сбербанка, вбиваем в ипотечный калькулятор цифру 2,500,000 рублей, указываем минимальный первоначальный взнос (15%), выбираем общие условия и выполняем два расчёта - на 10 лет (120 месяцев) и на 20 лет (240 месяцев).

Получаем, что мы при любом раскладе должны сразу же внести за квартиру 375,000 рублей, а затем:
1) или выплачивать по 38,068 рублей в месяц на протяжении 10 лет;
2) или выплачивать по 30,635 рублей в месяц на протяжении 20 лет.

Переплата по кредиту за весь срок составит 2,068,228 или 4,852,432 соответственно.

Цифры не малые, но тем не менее, мы должны к ним прибавить ещё и стоимость коммуналки, ведь в аренду квартиры она включена, а в ипотеку - нет.

В моём случае хозяин квартиры заявлет, что коммулка обходится ему в районе 7,500 рублей в месяц. Лично я склонен ему верить, т.к. во-первых он оплачивает её сам из фиксированной арендной платы и потому ему нет смысла меня обманывать, а во-вторых, эта квартира куплена из материнского капитала для его подрастающих детей и потому в ней скорее всего прописано несколько человек из его семьи, что влияет на стоимость коммунальных услуг.

Как бы там ни было, давайте за истинный объём коммунальных платежей примем 5,000 рублей. Для двухкомнатноый квартиры в моём городе это совсем небольшая цифра. Но даже если она будет отличаться от этого значения, то не сможет сильно исказить наши дальнейшие расчёты.

Теперь прибавляем эти 5,000 рублей к ипотечным платежам и получаем такую картинку:
1) мы должны будем платить по 43,062 рубля ежемесячно в течение 10 лет, или;
2) нам придётся выплачивать по 35,635 рублей каждый месяц на протяжении 20 лет.

Запоминаем эти цифры. Дважды грязно ругаемся в адрес жадных банкиров. Закрываем сайт банка и переходим к самому интересному.

Мы принимаем эти ужасные условия. Принимаем безоговорочно, как объективную реальность, изменить которую прямо сейчас мы не в состоянии. Поэтому мы готовимся к этим ненормальным по объёму выплатам за убитую двушку в советской панельке и... берём квартиру в аренду.

Берём квартиру в аренду, чтобы "переплачивать чужому дяде"

Арендуем квартиру и живём в ней за 17 000 рублей в месяц. НО:
1) к моменту переезда в эту квартиру у нас уже должно быть 375,000 рублей, которые мы НЕ отдали на первый взнос;
2) каждый месяц мы должны иметь на руках по 43,062 или 35,635 рублей (в зависимости срока кредита), которые мы НЕ отдаём на ипотеку.

Вопрос наличия этих денег принципиально важен. Если бы мы взяли ипотеку, то нам пришлось бы выплачивать эти суммы каждый месяц, что бы ни случилось. Представьте что ваше жильё в залоге у банка и будьте готовы в конце каждого месяца иметь одну из этих сумм на руках, как будто вас выселят за просрочку платежа!

Теперь, а также в будущем, из этих ежемесячных сумм мы оплачиваем аренду квартиры в размере 17,000 рублей, а остальное спокойно, дисциплинированно и непреклонно НАКАПЛИВАЕМ на своё жильё.

Ремонт, мебель, домашние предметы и многое другое, что неизбежно потребует трат на новом месте жительства покупаем и оплачиваем из любых других денег! Ежемесячные НЕ ПОТРАЧЕННЫЕ платежи только НАКАПЛИВАЕМ!

И вот что мы получаем в результате.

В начале года (мы только въехали в квартиру) мы имеем на руках 375,000 рублей которые не отдали на первый взонос. Год живём, ежемесячно накапливаем разницу между предполагавшейся ипотекой и реальной арендой, затем в конце года получаем:

Год 1:
(43,062 - 17,000) 12 = 312,744 накоплений 375,000 = 687.744 рублей или
(35,635 - 17,000)
12 = 223,620 накоплений 375,000 = 598,620 рублей

Год 2:
687,744 312,744 = 1,000,488 рублей
или
598,620 223,620 = 822,240

Год 3:
1,000,488 312,744 = 1,313,232
или
822,240 223,620 = 1,045,860

Дальше каждый может посчитать сам, просто прибавляя по 312,744 или 233,620 каждый год, соответственно выбранному сроку "ипотеки".

Кому лень считать, сообщаю:
вместо ипотеки на 10 лет вы спокойно накопите на свою квартиру за 7 лет, вместо ипотеки на 20 лет, вы накопите на квартиру за 10 лет и ещё 100,000 рублей у вас останется.

С учётом тех денег, которые вы потратили на аренду квартиры, вы сэкономите на банковских процентах 640,228 и 2,812,432 рублей соответственно (умножаем 17,000 на количество месяцев аренды до тех пор, когда нам хватит на покупку квартиры и вычитаем результат из суммы предполагавшейся переплаты).

При этом, вы на протяжении 7 или 10 лет живёте в спокойствии, без долгов и располагая при этом значительной "подушкой" кэша на всякий непредвиденный случай!

Внезапная болезнь или потеря работы не приведут вас к выселению

Если возникнут проблемы с деньгами, вам, возможно, придётся потратить на аренду жилья немного из накопленного (и таким образом откатиться назад на пути к своей цели) но это в самом крайнем случае и только на то время, пока будете искать новую работу.

Согласитесь, это не то же самое, что остаться на улице да ещё и с долгами (банки при просрочке платежа забирают квартиру в зачет долга по очень маленькой цене, а вы остаётесь им должны накопленные проценты и теряете уже оплаченные).

Вся лирика вроде "живём в своём жилье", "не надо ютиться по съемным квартарам", "зато уже можем делать ремонт", активно навязываемая банками - не более, чем иллюзия. В случае возникновения проблем с вашей платежеспособностью, банк очень быстро вам покажет в чьей квартире на самом деле вы находитесь.

Зато при аренде, все эти вопросы элементарно решаются договором с собственником, по котому он не имеет права вас выселить в течение определенного срока, не может выселить без заблаговременного предупреждения и может поднимать аренду не более, чем на какое-то число процентов в год.

Ещё немного о росте цен и процентах

Кстати, насчёт роста аренды, повышения стоимости квартиры и прочих процентов... Здесь меня могут поругать за такие расклады, но из песни слов не выкинешь и, если лично вам позволяет совесть и мировоззрение, то можно использовать с пользой для себя условия гребаной капиталистической системы.

Короче говоря - если у вас нет ни бизнеса, ни навыков инвестирования, вы можете не особо мудрствуя сдать ростовщикам-банкирам деньги под проценты в виде обычного вклада и компенсировать инфляцию, возможный рост стоимости недвижки а заодно и серьезно ускорить рост ваших накоплений.

Посчитаем, что будет, если вы вместо накопления денег в матрасе (или где вы их там прячете) вы отнесете их в банк на обычный депозит по ставке 10% годовых и будете каждый год продлевать вклад с капитализацией процентов, добавляя к ним свои накопления.

Начало первого года:
кидаем на депозит 375.000, сэкномленные на первом взносе.

Год 1 закончился:
у нас в банке лежит 375.000 1,1 = 412,500 к которым прибавляется (43,062-17,000)12 = 312,744 накоплений и получается
412,500 312,744 = 725,244
или
412,500 223,620 = 636,120

Год 2:
725,244 1,1 312,744 = 1,110,512
или
636,120
1,1 223,620 = 923,352

Год 3:
1,110,512 1,1 312,744 = 1,534,308
или
923,352
1,1 223,620 = 1,239,307

Год 4:
1,534,308 1,1 312,744 = 2,000,482
или
1,239,307
1,1 223,620 = 1,586,858

Год 5:
2,000,482 1,1 312,744 = 2,513,151 - Оно?
или
1,586,858
1,1 223,620 = 1,969,164

Год 6:
Кто хотел ипотеку на 10 лет, уже целый год живет в своей собственной квартире.
Или продолжает снимать старую квартиру, расходы на которую полностью покрываются банковскими процентами (примерно по 20,900 в месяц).

Год 7:
Кто хотел ипотеку на 20 лет, покупает квартиру за 2,628,670 рублей в конце 7 года или остаётся в съёмной квартире, рассчитываясь за аренду банковскими процентами, которых набегает чуть больше 21,000 рублей в месяц.

Вот такая незамысловатая математика.
15 минут расчётов, которые позволяют сэкономить от 5 до 13 лет жизни, которые при ипотеке пришлось бы работать на банкиров.

Понятно, что при вложении денег на депозит, полученные вами проценты придётся отрабатывать любителям взять плазму или джип в кредит, поэтому, если вы не хотите участвовать в грабеже этих нетерпеливых товарищей, то просто копите без вложений в банк. Всё равно это будет значительно выгоднее, чем содержать банкиров и пополнить ряды людей, отрабатывающих чужие капиталы.
+300
 Stanislavskiu отправлено
Кучу плюсов и добра тебе, подход достоин внимания :)

P.S. Что бы не втянуться в кабалу, достаточно просто научиться считать свои деньги ;)
+193
Nguyen отправлено
Не лучший вариант автор расписал, т.к. стоимость аренды жилья тоже будет ежегодно повышаться (ну может раз в 2 года), ежегодно повышается стоимость коммунальных платежей, плюс, увы, в России рост цен на недвижимость опережает уровень инфляции, ко всему прочему долго снимать вы не сможете и будете вынуждены переезжать с места на место, также вам будут ставить свои условия хозяева недвижимости.
Идеальным вариантом становится покупка жилья в новостройке на цикле когда закладывается фундамент. А деньги лучше взять в долг по 6-7% годовых у родственников или знакомых, если, конечно, есть такая возможность.
+174
 Goodmaker отправлено
Не первый год живу на свете... (лирика) На самом деле ситуация никогда не была абсолютно стабильной. На моем, коротком пока еще, веку я видел и резкое снижение цен на жилье, и резкий подъём, и несколько кризисов, и... В общем не об этом. Это всё я говорю к тому, что автору данного поста огромное спасибо, он мне снова напомнил о том, о чем я думал еще 5 лет назад, а теперь, почему-то, начал потихоньку склоняться к ипотеке... А все почему? Потому что перестал думать своими мозгами, превратился в "потребителя"... Здесь же не столько призыв действовать в рамках данной конкретной схемы, сколько пример того, что вооружившись мозгом, можно придумать свою собственную схему, которая будет более выгодной, чем навязанная банками.
Подводя итог: Автору спасибо, напомнил мне о том, что в голове у меня лежит, запылившееся, но ОЧЕНЬ полезное устройство...
раскрыть ветвь 66
+33
SanyaLive отправлено
Комментарий выше почти справедлив, но фраза ниже требует важных уточнений.
"Идеальным вариантом становится покупка жилья в новостройке на цикле когда закладывается фундамент."
Это верно при следующих условиях:
а) у вас уже есть свое жилье или место, где вы можете жить несколько лет без проблем (своя квартира или квартира родителей/дядь/теть);
б) вам все равно, ждать ли постройку дома 3 года или 10 лет.

Если же вы снимаете жилье, вариант покупки первичного жилья на цикле фундамента далеко не всегда подходит.
раскрыть ветвь 23
+18
Gypsy отправлено
Но вы же понимаете, что покупка жилья в строящемся доме сопряжена с очень большими рисками! Мама покупала квартиру 7 лет назад в наполовину построенной новостройке в подмосковье. Да, стоимость была явно меньше (где-то в два раза почти) от той стоимости, которая установлена сейчас за эту квартиру, но, как она и боялась, случилась заморозка строительства на 6 лет. Все эти 6 лет строительство ползло как улитка, а обманутые жильцы, купившие квартиры в этом доме, таскались по судам все эти годы, высуживая у чиновников то право на продолжение строительства, то еще на что. Доходило даже до абсурда: судились из-за забора, судились из-за коммуникаций, да по любому поводу приходилось судиться! И это чудо, что спустя 7 лет этот дом достроен и почти удже заселен. Титаническими усилиями упорных людей тут не только можно жить, но и чувствовать себя в безопасности. Но если бы не они и не лидер-энтузиаст, который ходил по судам, этот дом остался бы недостроенным, либо снесенным в последствии.
К чему я о новостройке. В ней стоит покупать квартиру уже на завершающей стадии строительства. Да, дороже, чем в начале, но это снизит риски остаться без денег и на улице.

К слову, за то время, что мы жили на съемной квартире и ждали свой дом (а это 10 лет) при арендной плате в 30к рублей, по общей сумме могли бы купить квартиру за 3 600 000 рублей. Такие дела.
раскрыть ветвь 7
+16
 tchiosan отправлено
гладко было на бумаге, но забыли про овраги))
+5
 evilcame отправлено
Можно снимать комнату с бабушкой, а деньги копить под матрасом.
раскрыть ветвь 17
+5
kzkoff отправлено
Все-таки идеальный вариант для ипотеки - это если УЖЕ есть где жить, и в ипотеку приобретается 2-я, 3-я, и т.д. квартира, и сдается в аренду, как минимум, на время выплаты ипотеки, т.е. недвижимость покупает сама себя
раскрыть ветвь 7
+5
 Rauldinho отправлено
Согласен полностью. Автор не имеет финансовой граммотности (без обид), поэтому не все факторы учтены в калькуляции. Аренда будет выгодна для тебя до поры до времени. Ипотека - хороший вариант, только вот с первоначалкой загвоздка может быть
раскрыть ветвь 1
+4
bender1001 отправлено
а помимо описанного государство любит принимать неожиданные решения: обанкротить все региональные банки, например, решить, что нехрена расплачиваться наличкой,если сумма платежа больше 500 трыров т т.п.
+2
Streska отправлено
Вот согласна с вами. В варианте автора не рассматривается одна проблема - отсутствие стабильности.

Описываю случаи из жизни связанные с покупкой квартиры - в ипотеку и без нее.
1) Покупали квартиру 3 года назад. Сразу после покупки (в теч полугода, может года) ее цена выросла на 500к. Сейчас она стоит на 800 тысяч дороже, чем во время покупке. Т.е. "на старте" нужно откладывать меньше, чем сейчас. (обращу внимания, что это не 7-10 депозитных процентов)
2) Ввиду тенденции к повышению цен на недвижимость.
Друзья взяли ипотеку(давно, лет 10, не знаю точно), выплачивают по 8(!!!) тысяч рублей в месяц. Когда покупали квартиру это была почти неподъемная сумма. Сейчас - копейки.
Аналогичный случай был у моего пркикмахера, только ему нужно было выплачивать в конце по 4-5 тысяч рублей :)
3) если брать срок "самоипотеки" - 7-10 лет то за мои 7-10 лет цены на жилье увеличились в 1,5-2 раза (переплата по ипотеке в зависимости от первоначального взноса как раз составляет 2+ раза, по статье автора).

ПОЭТОМУ я делаю вывод - копить 7-10 лет очень-очень ненадежный, опасный способ покупки квартиры. Возможно, через 10 лет вы сможете купить ту же часть квартиры за накопленную сумму, что и за первоначальный взнос.

Все мы знаем, что чем больше первоначальный взнос - тем меньше переплата. Отсюда вывод, что Можно применить теорию автора лишь частично - год копить на увеличение первоначального взноса. Или 2. Занять часть у родителей, дабы свести к минимуму переплату.

Очень и очень похвально, что автор считает экономию от альтернативной стоимости (многие забывают об этом). Но у этого расчета есть много изъянов.

Конечно, есть такая закономерность в экономике - после подъема идет спад. И может быть будет кризис и жилье станет стоить дешевле. Но, как правило, вместе с дешевезной жилья появляется нехватка денег и откладывать 38к становится сложнее. Впрочем, елси вы успели накопить большую сумму, к кризису, то можно купить квартиру за копейки (которые во время кризиса копейками не кажутся)

Поэтому наиболее интересный вариант - долевое(дешевая и новая квартира). Хотя тоже сопряжено с рисками. Но об этом надо уже думать, читать, смотреть. Вопрос сложный.
+1
TralivaliPSK отправлено
Так же в расчётах упущен доход, от приобретённого в ипотеку жилья. Предположим, Вы купили квартиру на всякий случай и Вам есть где жить, и каждый месяц сдаете её в аренду за 17 т.р., повышая стоимость аренды на 1 т.р. в год, и за счёт этих средств досрочно гасите кредит каждый месяц. В итоге ипотеку закроешь за те же 5 лет, что и будешь копить.
раскрыть ветвь 1
0
ZemelyaVoice отправлено
абсолютно верно.
Так же, в случае отсутствия зажиточной родни, прогрессия, описанная выше, предполагает возможность вложения в долевое строительство уже через 3 года.
автору большое спасибо!
0
SotonaAcckoe отправлено
Инфляция? Не, не слышал)
+22
 knight2010 отправлено
За эти 7-10 лет перезжать будешь каждые 1-2 года... Перевозить всю мебель! (Съем с мебелью в расчет не буру, т.к. это уже в 5-6 раз дороже )
Естественно будут разные условия аренды.
В большую сторону.
Каждый раз обживать нужно, замки новые, ремонт косметический...

Знаю... Проходил...

PS Сначала тоже считал что лучше аренда, пока семьей не обзавелся.
+64
Sen1ch отправлено
Ага, тоже как за год три квартиры поменял, плюнул и взял ипотеку на 10 лет. Плюс жильё дорожает каждый год. Сегодня твоя квартира стоит 2500к, через 7 лет она будет стоить 5000к. Выплаты же по ипотеке фиксированы. Моя квартира за 1 всего год подорожала на миллион. Сколько бы я этот миллион копил? Плюс инфляция. Когда ты в ипотеке она тебе даже вроде как на руку, когда же ты копишь, то это как ножом по сердцу. Вон доллар уже 34рубля, жди поднятия цен. В России, особенно сейчас, опасно держать деньги где либо даже в банках, именно поэтому все вкладывают их в недвижимость тем самым заставляя цены рости к сожалению. Плюс копить умею далеко не все люди. Кто то думает: "ну вот в этом месяце отложу поменьше, в следующем побольше". В итоге откладывает в следующем месяце столько же так как тупо денег нет. Если бы инфляция стояла возле нулевой отметки и роста цен на недвижимость практически бы не было (как например в штатах) это имело бы больше смысла. Пока это выглядит как неудачная попытка лайфхака))
раскрыть ветвь 18
+11
 Goodmaker отправлено
3-й год уже живу на одной и той же съемной квартире. И переезд пока не планирую.
раскрыть ветвь 2
+10
 tchiosan отправлено
каждый мнит себя стратегом видя бой со стороны))
раскрыть ветвь 2
0
HYIP отправлено
Вот именно ! Вся проблема в семье, зачем вы бежите обзаводится ею потом страдаете из-за того что не можете уйти из работы, уехать в другой город/страну и несёте большие расходы.
+12
k1aus отправлено
Считаю копить деньги это неплохо, но одного аффтар не учел, что за 10 лет квартира может вырасти в цене в полтора, а в случае с Ирк. областью в 2 раза.
+17
SoulInMyMouse отправлено
Будьте чуть более грамотным финансово. Вот у вас есть первый взнос и за год вы накопили скажем до 600-700. Берите комнату и сдавайте. Ваши деньги растут с ценой на комнату + плата за комнату студента например. И вот вы копите и не теряете деньги. Спасибо, ваш Кэп.
раскрыть ветвь 5
+12
Pentium133 отправлено
Автор привёл частный случай, когда аренда дешевле ежемесячно платы за ипотеку.
У меня несколько знакомых которые платят за ипотеку по 8-10 тысяц, при уровне арендной платы от 12.
Тут уж, очевидно, выгоднее брать ипотеку.
+1
KoKoSher отправлено
Не факт. На какой срок они ипотеку-то взяли? У нас тоже можно взять на 40 лет и по 10-15к платить.
раскрыть ветвь 1
+1
KLIJIN отправлено
Это да. Есть куча специальных программ которые значительно удешевляют ипотеку.
+8
anclav отправлено
Мдя, классные подсчеты. Посмотрим через 7 лет )
вот пожалуйста:
2006 год Москва, северо-западный район, 2556 долл/метр (http://rating.rbc.ru/article.shtml?2006/04/03/11698791)
2013 год Москва, разброс 5000-6000 долл/метр (http://rating.rbc.ru/articles/2013/10/03/34035755_tbl.shtml?...

2006 год квартира 100 м = 255 600 долл по курсу 28
2013 год = 550 000 по курсу 32
разница в стоимости = 10 млн руб.
Дальше продолжать смысла вообще не вижу.
Если покупать на фундаменте, только к постройке дома квартира подорожает раза в полтора
ну и вдобавок надо представить, что тебе объявили сумму, которую ты будешь платить следующие 10-20 лет. О да, сейчас 40-50 тыс возможно много. А будет ли это так же много через 7-8 лет? Даже незачем так далеко заглядывать
Короче, если хоть раз общались с людьми, которые брали ипотеку в начале-середине двухтысячных и к настоящему моменту ее выплатили, как то перестаешь думать о грабительском проценте, сволочебанках итд. Конечный результат впечатляет
+7
 Doberman отправлено
Вот Вам мой рассказ:
Место событий г.Белгород, чтоб можно было проверить цены: 5-августа, д.33. Взял 4 года назад в ипотеку под 13% на 13 лет, на данный момент рефинансировался под 10% (что очень удачно). Итак математика: Купил за 3500000 (что на тот момент достаточно дорого при рынке 35т.р. за квадрат я взял по 41т.р. (просто дом хороший, очень хотелось)) из них 1200000 своих, 2300000 кредит, считаем - 3 года по 13% - 299000 + 10 лет по 10% - 2300000 - Итого 2300000+299000+2300000 = 4899000 - Эту сумму мне придется вернуть в итоге банку. А стоимость квартиры выйдет итого - 60990000 рублей.
А не идиот ли я? - Спросите Вы.
Я отвечу, что нет. т.к. Стоимость моей квартиры в данный момент на рынке недвижимости г.Белгорода 6500000 руб.
И ЭТО СПУСТЯ ВСЕГО 4 ГОДА ! ЗА ЭТО ВРЕМЯ ПРИ РОСТЕ ЦЕН В МОЕМ ГОРОДЕ Я УЖЕ ОТБИЛ ВСЕ ПРОЦЕНТЫ.
Интересно какая будет цена этой квартиры в 2023г., когда я выплачу эту ипотеку.
P.S. До рефинансирования я платил 34000 т.р (Сейчас 31000), дак вот тогда, в 2010 для меня это было "АЖ" 34000 руб., сейчас "НУ" 31000, а через 5 лет это будет "ВСЕГО" 310000 руб.
P.P.S. Есть еще одна статья расходов как страховка - 35000/год, но я и без ипотеки ей бы пользовался, т.к. удобная это вещь, не хуже КАСКО на машине.

Надеюсь хоть кому-то эта история в качестве наглядного материала поможет. и ДА, Я РАД, ЧТО Я ВЗЯЛ ИПОТЕКУ! ИНАЧЕ Я НИКОГДА БЫ НЕ УГНАЛСЯ ЗА ИНФЛЯЦИЕЙ!
0
icef1ery отправлено
Напишите пожалуйста нам цифру "ВСЕ" или уточните пожалуйста ниже, что "НУ" не отличается от "ВСЕГО". Просто очень интересно. Спасибо.
раскрыть ветвь 2
0
savagold отправлено

Что вы посоветуете тем 60% - 70% граждан, которые у всех нас находятся за чертой ипотеки? То есть не смогут её погасить никогда! Даже с 0% ставкой. Тем, кому её просто не дадут?


Ведь никто не спорит, что Мерседес лучше отечественных авто, автобусов и метро! Но большинство ездят почему-то не на Мерседесах. Дело не в выгоде и качестве! Дело в первую очередь в доступности и посильности платежей.


Есть такое понятие как структура рынка. Но обычные люди про это не знают. Невозможно одним инструментом решить жилищную проблему для всех категорий населения. На рынке должны быть надёжные инструменты жилищных накоплений, различные доступные формы аренды (Рыночная, Социальная, Некоммерческая, Дотационная) и только в последнюю очередь механизмы приобретения жилья в собственность. ( на последнем этапе, когда человек финансово к этому готов. А сейчас всех в пожизненный кредит красивыми историями загоняют.


Раньше вся страна жила в государственном (арендном) жилье, которое выдавалось. И не парились! А сейчас каждому нищему и убогому сразу собственность подавай.


Нужно думать шире, а не только, категорией кредита. Автор поднял правильную тему.


В Германии 50% населения живёт в арендном жилье, в Голландии 72% в Швейцарии 75% .

Так живут во всём мире и не парятся. Государства Европы стимулируют у своего населения накопления, инвестиции, а не долги и кредит.


И у нас тоже скоро будут появляться другие арендно накопительные механизмы – надёжнее и выгоднее ипотеки!


Жилищные Программы для людей со средними и невысокими доходами. Пример: WWW.ЖИЛИЩНЫЙ-ШАГ.РФ 

+6
 ILikeIt отправлено
Всю свою осознанную жизнь моя семья занимается квартирами. И вот что скажу,автор. Не читал комментариев...скорее всего тебе это уже говорили. Когда я покупал свою квартиру..она стоила 4.4кк. (Сургут...дорогой город). Сейчас она стоит 5.2кк. Прошел год. Всё что ты накопишь под матрасом хватит тебе на то,чтобы купить ту квартиру,которая стоила N (нынешний год минус 3-5 лет) в прошлом. Ты копишь,цены растут. И ты как дурак накапливаешь состояние,но никак не накопишь,потому что квартиры дорожают значительно быстрее,чем ты зарабатываешь. Без худо-бедного бизнеса ипотека это выход. А проценты,который банк накручивают,окупятся со временем. Пример реальный- была взята квартира в ипотеку на N лет за 1.2кк. С процентами выходила общая стоимость около дохуя..почти двойная стоимость квартиры. Только вот через 5 лет квартира стоила 2.4кк. что полностью покрывало все проценты ещё и выходило в плюс
+5
dalemirus отправлено
милай, у нас за год стоимость квартир повысилась на 300.000 рублей.
По его подсчетам можно всю жизнь копить и заветная квартира будет убегать постоянно от доходов.
Ипотека не для голожопиков со своими 10-15% взносами первыми, ипотека выгодна только у кого более 50% стоимости квартиры уже есть. Самый оптимальный срок 7 лет, если больше то уже проценты давят.
0
 shreak отправлено
Первые 3-4 года дорожает дико ,потом цена фиксируется и как инфляция начинает поднимается
+4
default82 отправлено
а что вы радуетесь? здесь не учтены такие важные факторы как рост цен на жильё (а это стабильно 7-10% в год) и рост арендной платы за съемную квартиру, тоже в среднем 10% в год.
За 7 лет стоимость жилья вырастет примерно в полтора раза и вместо 2,5 млн вы должны будете заплатить 3,7 (грубо) и вам придется продолжить копить.
Также за 7 лет вырастет и аренда жилья, следовательно вы станете откладывать меньше и к концу 7го года приблизительно вы будете платить не 17, а 25-26 в месяц и откладывать сможете не 25, а 16, следовательно постепенно ваши расходы будут расти, а доходы от процентов и накопления - уменьшаться, в том время как в случае с ипотекой вы зафиксировали на весь период сумму своих взносов.
И не учли ещё такую вещь, как возврат НДФЛ. Если вы покупаете квартиру сразу в ипотеку, после первого года вы можете вернуть 13% от суммы покупки, но не более 260 тыс. Вернув 260 тыс. (для данного примера), вы сразу получаете дополнительно на оплату жилья 10% от его стоимости, что можете пустить на погашение кредита, умешьшив сумму платежей или срок.
В общем, если ипотека под 11-12% (а это вполне реально) - то откладывать не выгодно, а если более 13% - то можно попробовать и пооткладывать.
+1
KLIJIN отправлено
маленький жид внутри меня спрашивает: Таки а если квартиру через год или несколько лет продать, то можно будет каждый раз получать 260 тыс?
раскрыть ветвь 13
0
SanchoPans отправлено
А можно какие-то пруфы по поводу роста жилья на 7-10% в год?.
http://domchel.ru/sale_stat/analytic.html?month=all вот ситуация по нашему Челябинску, и если посмотреть, то видно что цена квартир в среднем растет на 4,4% в год.
раскрыть ветвь 2
0
 Keplian отправлено
По ипотеке помимо классического вычета от суммы покупки вы можете каждый год делать вычет от уплаченных банку процентов. Что тоже плюс.
0
savagold отправлено

Выход для жилищной проблемы это - накопления в квадратных метрах и сбережения, вложенные в недвижимость с помощью и под контролем государства, а не под матрасом или в банке. А на период накоплений - социальная аренда, (за пол - цены) с фиксированной стоимостью и зарегистрированным официальным договором по Жилищной Программе. Без риска долевого строительства и пожизненной кабальной ипотеки ( как сейчас).

+2
chkyoslf отправлено
Сори что под топ. Всем, кому интересно. Редактор открыт. (Ссылку придется копипастить) :( Пример расчета "выгоды"
https://docs.google.com/spreadsheet/ccc?key=0ApTGjDPPAGyGdHNiQWNOT3pWaWxBanlmNHNKRUFvS0E&usp=drive_web#gid=0
+6
 InnaSensei отправлено
помогу для лл https://docs.google.com/spreadsheet/ccc?key=0ApTGjDPPAGyGdHN...
О Вашей таблице могу привести цитату из горячего: когда я был маленький, я думал, что получая 25т.р. в месяц, за 4 месяца можно накопить 100т.р. Никогда я так не ошибался"
У Вас либо слишком высокие зп, либо слишком низкие цены на жильё.
+4
 InnaSensei отправлено
помогу для лл https://docs.google.com/spreadsheet/ccc?key=0ApTGjDPPAGyGdHN...
О Вашей таблице могу привести цитату из горячего: когда я был маленький, я думал, что получая 25т.р. в месяц, за 4 месяца можно накопить 100т.р. Никогда я так не ошибался"
У Вас либо слишком высокие зп, либо слишком низкие цены на жильё.
раскрыть ветвь 6
0
KLIJIN отправлено
я с тобой поиграюсь в калькуляторе)
Добавил чистый убыток и потери от подорожания квартиры.
0
KLIJIN отправлено
блин сложно считать)))) это не по учебникам стандартные задачки по стандартным формулам считать :(
+2
 TTupaT отправлено
штука в том, что аренда квартиры в Мск стоит 30тыс в мес., и средняя ЗП 50тыс, хрен ты пооткладываешь =)
+2
alexthesage отправлено
Семья из двух человек вполне справится.
раскрыть ветвь 3
+2
 igoroshekable отправлено
ага, посчитал деньги - через 7 лет у тебя есть преддположим 2500000 на квартиру..... а она уже сттооит 5 млн )

Ой, инфляция же)
+2
KOtV отправлено
По началу подумал, что будут грамотные вычисления, подумал, может чего нового узнаю. Нетушки.
Не обижайся, но крайне недальновидно ты всё посчитал и упустил кучу моментов.
Я тут вижу уже около 400 коментов, и думаю, что всё за меня давно сказали. Только вкратце: упустил такие важные моменты как инфляция; подорожание арендного жилья по сравнению с ипотечными выплатами, которые фиксированы; подорожание самих квартир; человеческий фактор и неудобство жизни в съёмной квартире, когда мог бы жить в своей.
+2
 avy1725 отправлено
Статья хорошая, но есть момент - для Питера и Москвы это не особенно работает.

Во-первых средняя цена 2к квартиры там 5-7 млн, причем это конечно-же далеко не центр, а стоимость аренды 30к+

Это я говорю по себе, снимая квартиру в Приморском районе Спб я плачу 27 тыс + комуналку, итого выходить 30-31 + интернет и свет отдельно, это еще 1500 руб

Квартира в моем доме на вторичном рынке стоит 5,5-6,5 млн

В новом доме через дорогу самая дешевая 7,5 млн, средняя цена в 8 млн

Во-вторых, стоимость как жилья, так и аренды в таких городах растет намного быстрее 10% по вкладу в банке

В третьих, заметьте, что это Питер - в Москве цены надо умножать на 3
0
 stansmolin отправлено
Я тоже плачу 27, но коммуналка включена. На Московской. Собираюсь брать ипотеку, так как сейчас плачу в никуда и деньги посто пропадают. С ипотекой, эти деньги (часть) будут оставаться у меня постепенно превращаясь в квартиру.
+2
AndreyJar82 отправлено
Хрень полная, даже если копить и класть под проценты это не позволит собрать за 6-ть лет стоимость квартиры, т.к. за эти 6-ть лет квартира не будет стоить 2,5М, а будет стоить раза в 2-3 больше.
+2
 United отправлено
К тому времени, как автор накопит 2,5 млн., его желанная квартира будет стоить 4 млн. Будет копить вечно.
+1
SoulInMyMouse отправлено
Он все верно написал. Но тут много комментариев запуганных и финансово малограмотных людей. Поэтому то варварство, которым у нас называют ипотекой, процветает.
+2
Ariru отправлено
то, что проценты по ипотеке у нас завышены, не поспоришь, но автор написал не то чтоб ерунду, но... это похоже на расчеты полета до марса из уст отличника по физики, вроде говорит все стройно, но много "дыр" в теории :)
0
 Laooot отправлено
два чая этому джентльмену!
0
 Adrenalin911 отправлено
автор, перманентная блястящая карма тебе !!+
0
Haloka отправлено
Взял ипотеку под 9.9% и за 7 лет переплачу только 600 тысяч - если раньше не закрою.
А так нестабильная ситуация с ценами на жилье - постоянная инфляцию + огромное множество мелких факторов(которые зависят господь знает от кого и чего) я не считаю лучшим чем тот вариант которым воспользовался.

Автору спасибо за проделанную работу. На бумаге может быть его схема и работает. Но утверждать расчеты на 7-10 лет вперед это как минимум нелогично.(10 лет назад моя квартира стоила 1.4 миллиона сейчас 2.6)
-1
knak отправлено
Научиться считать? Тогда начните с того, что недвижимость (по крайней мере в Москве) за последние 11 лет подорожала в 5-6 раз. Без преувеличения. А аренда в 2 раза. Совершите пересчет и получите, что вы всю жизнь платите дяде и у вас нет своего жилья, а дядя за ваш счет покрывает ипотеку за очередную квартиру. шах и мат... сомневаетесь? Гугланите стоимость метра в вашем городе в 2000 или 2002 ну или 2004м году и посмотрите сейчас. И кризис 2009го года только помог сдержать цены на недвижимость в течении двух лет, так что его сюда не приплетайте.
-2
 Maksonic отправлено
Нужно просто научиться копить деньги и всё. Спасибо автору, очень интересный пост! Много плюсов + !
+1
 AntiDetka отправлено
аха, еще скажите, что просто надо больше зарабатывать)
+126
 GoForTheEnd отправлено
А потом приходит дядя Вася и говорит, что у него дочка вышла замуж и квартиру надо освободить. Еще потом приходит тётя Света и говорит, что 17 000 это мало, давайте вы будете платить 23000., и так далее и тому подобное... За 8 лет жилья на съемной квартире я только в одной квартире прожил 2.5 года. Во всех остальных случалась какая-то фигня, которая принуждала съехать

Очень и очень предвзятые и неточные расчеты.
+71
JaickGrin отправлено
Это во первых, а во вторых не стоит забывать что деньги достаточно быстро обесцениваются. И копить без вклада под процент, который хотя бы покроет инфляцию - бесполезно и глупо.
+52
 alk919 отправлено
Не реально практически накопить на квартиру. Т.е. мало кто сможет реально их откладывать на таком длительном отрезке времени (7 лет).
И плюс ипотеки в том, что инфляция играет на тебя.
Допустим я взял сейчас ипотеку на 15 лет под 12,5% годовых с ежемесячной оплатой в 20т.р.. Будет ли такая же ценность 20т.р. лет через 5 с учетом инфляции (и индексации ЗП соответственно)? Нет!
Допустим другой вариант. Через год/два в России инфляция упала до 1%. Кажется что ты остался в оппе с таким высоким процентом относительно инфляции, НО тут на помощь приходит рефинансирование.
В общем, ипотека не такая страшная вещь, как кажется на первый взгляд.
раскрыть ветвь 64