Как выбрать дом и где поселиться?⁠⁠

Здесь не будет философских излияний на тему «квартира или дом». Конечно, однозначно, стопудово, железобетонно, путинапечать - дом:)

Предисловие (можно пропустить)

В одной умной книжке (кому интересно - Митио Каку, «Будущее разума») читал, что наше основное эволюционное преимущество над всей остальной животиной – в умении моделировать будущее, максимально точно – насколько это возможно в каждой конкретной ситуации - определять вероятность наступления того или иного события на основании имеющегося опыта и знаний. То есть, например, моя кошара не планирует получить еду за примерное поведение. Она прямо сейчас просто лезет на каллываоырртуру и требует пожрать. Кстати, получает, что хочет.

Если указанным преимуществом не пользоваться, то мы ставим себя на одном уровне с УО (это я придумал прямо по ходу щас термин – «условная обезьяна»), то есть преднамеренно игнорируем свое офигительное превосходство над всем и вся. Это касается всех сфер деятельности: от планирования семейного бюджета до управления предприятием.

Так вот, если вы хотите сохранить свой мозг и тело в тонусе до самой старой старости, выбирайте для жизни дом. Вы получите полный пакет всех возможных жизненных вызовов и ситуаций, требующих планирования, тайм-менеджмента, приобщения к природным процессам, изучения повадок и особенностей работы госчиновников и, что важнее, вашего личного труда не ради денег.

Допустим, вы уже захотели поселиться «где-нибудь за городом». Что ж, вот вам кучка практических советов из личного опыта. Оговорки: 1) многое из написанного касается людей помоложе, к людям постарше, естественно, что-то не относится, 2) «за городом» - это не х_ево-кукуево в трех часах езды, такие места называются иначе (деревня, земля и др.). За городом – значит в неплохой транспортной доступности от города. И для каждого это допустимое расстояние будет отличаться.

С чего начать?

На всяких сайтах можно прочитать: начните с бюджета. Думаю, все это херня, честно. Начните с себя, вы вообще способны без лишнего нытья что-то делать по жилищу, чинить какие-нибудь сифоны-краны и не боитесь порезать/запачкать руки/лицо? Вас не пугает мысль о том, что при решении проблемы надо будет поднимать не телефонную трубку, а собственную жопу, идти и делать? Все остальные размышления и возмущения по этому вопросу оставляю вам.

Где взять денег?

Из тумбочки. Нет такого секретного места, где можно «поднять бабла» и радоваться жизни. Копите, а период накопления будет прекрасным временем, когда вы узнаете много нового про дома, участки, районы, рынок недвиги и проч. (об этом ниже). Уверены в себе и своем трудоустройстве на ближайшие 10 лет? Берите кредит, пока их на каждом углу дают.

Если вы думаете переехать из квартиры, это одномоментно поменяет ваш образ жизни. И вашей семьи, если таковая имеется. Серьезный шаг, херли. А к серьезным жизненным решениям обычно с уважением относится семья, вам финансово помогут, если вы попросите. Послали нахрен с такими решениями? Тоже хорошо, поздравляю, теперь вы полностью самостоятельный и независимый человек.

Как уговорить семью?

Рецептов нет, тут придется воевать в одиночку. А вообще с семьей не воюют, договаривайтесь. Силу слова никто не отменял, а здравый смысл и ваша последовательность помогут на этом пути.

Все согласны переехать, но есть на первый взгляд нерешаемые вопросы по школам/детсадам/работе? Я вас обрадую, есть дофига поселений с хорошими школами и всем, что нужно для вашего комфортного существования, надо только поискать. Как искать и как сужать районы поисков, см. ниже. Насчет работы даже говорить не буду, нахрен эту работу, не ради нее живем)))

Выбор места/направления (на примере ближнего Подмосковья)

При выборе места – или, если взять глобальнее, района – проживания составьте список критериев, которые расположите примерно в порядке значимости для вас лично. Вот мой список (с небольшими комментариями):

- экологическая обстановка (по возможности – лес/водоем)

За город мы едем зачем? За тишиной, свежим воздухом, птичками-херичками и прочими радостями природы. Поэтому если поселиться рядом с шоссе, чтоб гонять в город, будете нюхать и слышать оное 24/7. Не айс. Лучше – чуть подальше от крупных дорог и, желательно, среди зелени (лес?), которая приглушит шум.

На просторах интернетов можно найти вполне хорошие экологические карты Подмосковья, ссылок ставить не буду, все гуглится за 5 минут.

- мусорные полигоны, заводы по переработке/сортировке мусора, могильники

Опять же - Гугл в руки, и такие карты тоже есть, даже имеются карты с обозначением планируемых к постройке объектов. Ведь здорово поселиться рядом с полем, а потом узнать, что на то поле местные не ходят, потому что там трава светится и в советское время какие-то бочки зарывали. Шутка Конечно, вода у вас из крана радиоактивная течь не будет, если вы поселитесь вблизи ядерного могильника, но у нас же страна возможностей, а значит может произойти что угодно. Потом скажут, что нормы не превышены, а йод раздаем для профилактики американского влияния.

Так что внимательно изучаем карты, мысленно чертим окружность 5 км от таких объектов и сужаем зоны поиска.

- планы строительства всего вышеупомянутого

Ну тут все ясно, несколько часов в интернете – и вы узнаете, где что вырубят и куда какую свалку перенесут.

- качество воды

Плохая вода – определенная головная боль для домохозяйства, допрасходы на фильтры и соответствующее оборудование. Почитав форумы и сайты разных поселений, вполне можно понять, где и что идет из крана. Есть места, где вода какая-нибудь рыжая-рыжая, а в паре километров – уже люди даже и не слышали, что воду фильтровать надо из-под крана. Тут как по мне – какой-то рандом, однако при осмотре объектов можно попросить включить воду и посмотреть, что там капает. Набрать бутылочку с собой и проверить в любой лаборатории.

Этот пункт - сомнительный, ведь все мы можем купить в Леруа установочку на ввод воды и пить последнюю стаканами, да? Можем, но это если вода практически беспроблемная. Есть вариант, что местная водичка похерит вам фильтры за пару месяцев и тогда вы ощутите все прелести регулярных трат на картриджи и протрете все форумхаусы, прокручивая километровые споры гуру-фильтрователей насчет космо-осмоса и ультразвуковой чистки мочи с последующим ее употреблением для бытовых нужд.

В общем, чем больше проблем вы найдете на старте, тем меньше геморроя будет на финише. По большому счету, все что угодно можно отфильтровать. И лучше отфильтровать трудности с плохой водой с самого начала.

- аэропорты или глиссады самолетов, магистрали/железные дороги вблизи дома

Да-да, самолетам надо где-то заходить на посадку, и жители частного сектора где-нибудь в районе Домодедово об этом прекрасно знают. Найти указанную информацию по глиссадам вполне нетрудно.

В случае с трассой/желдорогой – тоже все понятно, ближе километра лучше не селиться (мое мнение).

К постоянному гулу и перестуку, как и к гудящим самолетам над головой можно привыкнуть, но все-таки лучше без них Сужаем зоны поиска.

- ЛЭП и трансформаторные подстанции, производственные площадки у дома

Помню, когда ездили на просмотр домов перед покупкой, были крайне удивлены: хозяева отфотошопили снимок своего жилища, убрав здоровенную опору ЛЭП, которая была метрах в 10=20 от забора. А все ракурсы на фото были подобраны так, чтобы ту самую опору не показывать. Я не особо сторонник паровых машин и педальных катамаранов, и предрассудков типа «травют тут нас електричеством» не имею. Просто купив что-то ближе 100 метров к ЛЭП, вы потом это хрен продадите, любой риэлтор вам скажет – это почти стопудовый неликвид. С другой стороны, можно сэкономить и сбивать этой опорой цену на объект А поселившись, травиться електричеством кажний божий день…

Производственные площадки за забором – также сомнительное удовольствие, особенно если там колючая проволока по периметру и странно пахнет. Изучите район в 2GIS, и точно узнаете, это хлебзавод дымит яблочными сдобами или утечка зомана у криворуких му_аков.

- транспортная доступность (до работы, до станции ж/д, до остановки, наличие автобусов)

Наконец, добрались и до сюда. Простой пункт, да не очень. Выбирать следует место с альтернативным транспортом. Крякнулась машина, добежал до электрички. Попал в перерыв в расписании электричек – без проблем приедет яндекс.такси, или что там вы используете. Есть автобусный маршрут и остановки – вообще класс.

Даже если вы автомобилист и «в эти подмосковные собаки – ни ногой», вновь подумайте о ликвидности объекта. А она прилично вырастает, если до ж/д станции можно добраться пешком за разумное время. И при необходимости – это ваш ежедневный моцион перед/после дня в офисе. Или ежедневный платный трахцион среди потной толпы в тамбуре, как посмотреть

- инфраструктура (школы, больницы, полиция, магазины и прочее)

Тут все предельно ясно, по карте ищем все эти объекты и для себя уясняем, до куда и сколько топать от вашего потенциального жилища. И за какое время к вам домой доберутся пожарные, случись что.

Кстати, выбирая место, смотрите на название тоже. Может быть, СНТ Ядохимикат не просто так назвали? А может выяснится, что Химки с Щелковым – тоже говорящие названия. В конце концов, лучше уж жить в Марусино, чем в Криво_балово.

В чем жить?

Сузив район поиска, вы примерно поймете, где искать объект. А вот какой объект – это уже ваше личные хотелки. Например, мне и моей семье поселиться надо было достаточно срочно, поэтому вариант строительства дома мы не рассматривали и ориентировались на покупку готового дома. Лично я прошел через несколько ступеней принятия, вот они:

--- покупка отдельно участка с коммуникациями и возведение там дома какой-нибудь компанией

Это тема для отельных over9000 постов, не хочу воровать хлеб у других.

Про плюсы такого варианта вам охотно расскажут в комментах хозяева своих хором и похвалятся tailor-made проектами. Если нет, го на форумхаус.

А вот минусы, на которые набрёл я, подробно описаны на многочисленных каналах на ютьюбе, и, если обобщить, могут вас финансово вы_бать с погонами и эполетами на той стройке, замучаетесь потом «допиливать» свое жилище и наберетесь абсолютно ненужного опыта общения с криворукими горе-строителями, а в худшем случае еще и набегаетесь по судам. Может быть, и сами станете докой в строительстве. Тоже ничего себе ачивка.

Любая стройка – это долгий увлекательный и небеспроблемный процесс, не всем подойдет.

--- покупка объекта в коттеджном поселке/квартиры в таунхаусе

Красивые сайты, атласные домики, шикарные места, ровные дорожки и избранные соседи – вот всем этим и привлекают нас продавцы.

Из плюсов – моментальная готовность к проживанию, минимум проблем с оформлением (обычно продавец вам все и оформит), хорошие районы, допуслуги, минимальная инфраструктура в пешей доступности, охрана, можно даже поселиться в одном дуплексе со знакомыми. Почитайте любой такой сайт, ведь это просто рай, а не место для жизни..

Из минусов – цена (фирмы обычно не торгуются), небольшие размеры земельного участка, правила проживания (ага, такая херня тоже бывает, вот кусочек из такого «устава»:

3.1. Каждый Пользователь обязан обеспечивать пристойный внешний вид земельного участка, находящегося в его владении и пользовании, и построек, расположенных на этом участке, таким образом, чтобы он не диссонировал с окружающей застройкой и соответствовал утвержденному в установленном порядке архитектурному проекту.

3.2. Пользователи обязаны содержать фасады домов на их участках в порядке: фасады не должны иметь выбоин и сколов, облупившейся краски и потеков, все архитектурные детали (украшения) фасада и малые архитектурные формы (лавочки, вазы для цветов, бордюры и т.д.) должны быть целыми, цвет фасада не должен нарушать общую цветовую гамму улицы.),

навязанные допуслуги по конским расценкам, херовая минимальная инфраструктура с бешеными ценами. Сам не жил, но слышал, что там могут выкатывать какие-то нефиговые счета за ЖКХ и прочую мульду, а еще надо согласовывать цвета заборов и копание ям на участке. Как-то так. Упорядоченная единообразная свобода действий за ваш же счет.

--- покупка дома с участком

Мы уже ближе к цели, и, если вам позволяют средства, здесь и остановитесь. И лучше бы целью сделать дом не в СНТ, а на «землях населенных пунктов» (в обычном поселке), зачем вам лишние взносы. Мне кажется, хозяин сам должен решать, как ему сделать подъезд к дому и охранять свое имущество. Также не нужны и проблемы с постоянной пропиской/доставкой почты. Стремитесь к снижению таких издержек.

Отдельный дом - это хороший вариант, ведь вы покупаете объект, где уже кто-то живет/жил (то есть не «дом на продажу»), а значит он проверен шкурой предыдущего хозяина.

Есть и минус – стоит такое удовольствие совсем немало и достойные варианты – на вес золота.

--- покупка части дома

На этом варианте я и остановился, однако здесь есть и свои – полностью контролируемые – риски.

Что по плюсам. Постоянно проживающие за общей стеной соседи присмотрят за участком в ваше отсутствие. Отсутствие же таких соседей (допустим, они используют свою половину в летнее время как дачу) – тоже плюс, вам никто не сделает выговор за шумные посиделки, не будет сам шуметь за стеной, не будет ворчать по поводу вашего пятиметрового костра на участке.

Становясь собственником части дома (общая долевая собственность), вы автоматически получаете право приоритетной покупки второй половины. То есть, если ваши соседи вдруг захотят продать свою часть, по закону они вроде как должны предложить сделку вам. Или получить от вас письменный отказ от приобретения. Там есть нюансы, но это не по теме.

Также вы на 25% снижаете свои издержки по уходу за участком – одной стены у вашего объекта как бы и нет:) Значит расходы на отопление будут ниже, не нужно будет делать отмостку вдоль еще одной стены, а у воров остается выбор всего из трех стен!)))

Из контролируемых рисков (они же – минусы) можно выделить:

- слышимость (если вам не повезет с соседями) – решается звукоизоляцией смежной стены

- пожар – этот риск практически непредсказуем, но может быть снижен огнезащитой смежных поверхностей.

- при отсутствии реального раздела объекта на доли рано или поздно его придется произвести, ведь формально ваша невыделенная половина общей с соседом собственности – это и его половина (и наоборот). Риск ничтожный, контролируется наличием на руках любых старых инвентаризационных документов, в которых обычно указано, за кем из собственников какие в доме помещения закреплены.

Также любая часть дома – не очень ликвидный объект, что позволит вам поторговаться при покупке и оставить неплохую часть сбережений на последующие ремонты и преобразования нового жилища!

В чем подвох?

Самостоятельные поиски и поездки обычно хороши, но могут отобрать у вас много сил и времени (worth it). Брать или не брать риэлтора – вопрос открытый, но вот где-то консультироваться по сделкам с недвижимостью точно придется. Ибо если у продавца какие-то косяки с документами на дом или землю (а вы в этом – ни в зуб ногой), юрист вам на это точно укажет.

Дополнительная беда в том, что купить что-то суперкрутое за небольшие деньги практически нереально, ведь качественным и крутым дом становится, когда вы там селитесь и начинаете вкладывать свои силы и средства.

Также избавьтесь от иллюзий, что существует некий рынок недвижимости и какое-то особое ценообразование за объекты какого-либо типа. В загородном секторе люди часто берут свои цены с потолка, а риэлтор (если вы все же с ним сотрудничаете) даже не пытается объяснить клиенту-продавцу, что его запросы слишком велики.

Ваша задача – примерно понять, чего в реале стоит земля в этом районе и чего стоит дом (его остаточная стоимость, хотя бы примерно). Идите путем оценщика, просто шерстите Цианы и прочие доски объявлений, никаких секретов нет, так оценочные отчеты и лепят, сам такой на руках имею))) За отсутствие коммуникаций (например, нет центрального водопровода) сразу вычитайте в уме соответствующую сумму, плохая крыша – вычет, заливает участок – вычет, придется ломать печь в доме или делать новое отопление - вычет. Не бойтесь сразу серьезно срезать цену продавца (аргументированно), он ведь тоже посмотрел в кадастровую выписку, начитался сомнительных советов по самостоятельным продажам и накидывает за всякую несусветицу («я тут посадил прекрасные туи», «забор новый ставили год назад, это он от ветра чуть покосился» и проч.). И не надо слушать истории о том, что рядом живет премьер-министр, и поэтому вся недвижимость тут дороже, чем через дорогу. Или что через три года тут пустят поезд до Кремля и цены вырастут. Везде, где вы (руководствуясь фактами и здравым смыслом) не собьете цену, вы переплатите. Хороший торг дороже денег.

Веселые истории

Вот пара абсолютно реальных историй из личного архива о встречах с продавцами, которые хотели за свои участки с домиками от 5 млн. деревянных.

- Мужик отгородил забором часть своего участка в 15 км от Москвы (на продажу - 8-9 соток), где построил бревенчатую конюшню с земляным полом и жилой надстройкой (это называл домом). Электричество – подведено от мужика, «потом все оформим». Воды центральной нет, «кинем конец в колодец, потом скважину пробуришь, порешаем». Газа нет, «там труба через дорогу, подведем». Отопления нет, «стены толстые, обогревателя хватит». Документов не представлено, «вы брать будете или нет?» Цена вопроса – 5,5 млн. Реальная цена по личной оценке – за участок 2 млн., за дом – 100 тыс.

- Продавец дал адрес своего объекта, часть дома на 15 сотках в 15 км от Москвы. «Приезжайте, заходите». Участок по виду заброшен, часть небольшого дома (та, что на продажу) сдается многочисленным выходцам из каких-то среднеазиатских республик, по стенам толпами бродят тараканы, непроницаемая вонь, куча незаконных построек, у заднего забора – громадная фабрика по производству чего-то. Лично на показ не приехал. Цена – 5,4 млн. За 3,5 купили бы у него за неделю.

- Одна тетя продает «дом» все в тех же 15-17 км от Москвы - нежилую деревянную развалину без окон под новой крышей, из жилых помещений – пристройка, в которой буквально все, и гостиная, и прихожая, и кухня. Участок (ок. 10 соток) весной регулярно стоит под водой на 80%, «сосед-козел дренажные канавы закопал». Центральные коммуникации все на месте. Цена – 6 млн. Красная цена – 3-3,5 млн.

- Пара мужичков показывают дом, стоящий в пяти метрах от шумной дороги, продают после семейного раздела наследства. Явный недострой под новой крышей, газа нет, «потом врежетесь, тут труба по забору», фундамент наскоро покрашен черной краской. Воды нет, «скважину сделать можно». Предлагают показать еще один объект сзади участка. Половина его входит в сделку, однако из отверстий на стенах – только окно. А как же попасть внутрь? «А вот выпилите дверь вместо окна и можно будет жить, пока стройка идет. А дверь на той стороне строения, там другой собственник». Пока стоим, один из мужичков со стороны продавца, не слишком заинтересованный в сделке, пинает шишки и бурчит, что, дескать, «хрен здесь газ подведешь, диаметр трубы газовой маловат и к ней не подключают». Цена вопроса – 6,2 млн. Те же 15-17 км от Москвы. Красная цена - 3,5 млн.

- Мужик встречает нас посреди улице и строевым шагом ведет к участку (по телефону объявлено, что там еще и дом). Строго и даже грубовато заявляет, что цены он знает, ему яйца крутить не надо, и цена вот этому объекту – 6 млн., торговаться не будет. Стоим перед забором, участок треугольной формы с сараем, над участком проходят какие-то провода на высоте 3 метра, дома нет. Пока рассказывает, какие плюсы у его предложения («дешевле нет», «насчет столба не парьтесь, позвоним, его перенесут за день», «воду кинуть и газ – это дело плевое»), на улицу выруливает дама. Начинает громко интересоваться, почему это он – Иван Иваныч - продает дом сестры, которая еще не умерла. Призывает не верить «этому м_даку», собачится и смеется, что «за 3 не продал, за 6 пихаешь». Презентация плавно переходит в склоку соседей, мы ретируемся. У станции мужик догоняет нас на машине и предлагает новый «супервариант» - поселить нас у той кричащей дамы на время стройки, «снимите у нее комнату», а вам отдам участок за 5 млн. Вежливо отказываемся.

Также попадались и хорошие варианты в диапазоне 4-5 млн., кирпичные обжитые дома и небольшие коттеджи с полной отделкой и ухоженными участками в тех же самых районах, бывало и на соседних улицах!

Это малая часть веселых рассказов про общение с продавцами, которые требуют совершенно нелепых денег, хотя за меньшие суммы можно найти лучшие варианты. Так что, нет, нет у нас никакого рынка недвижимости. А ключ к удачной покупке – ваша удача, последовательность, знание матчасти и поддержка друзей/родных.

Надеюсь, мой опыт и небольшие советы хоть как-то помогут тем, кто очень стремится переехать за город. Удачи!