Что нужно знать для участия в госторгах по земле?⁠⁠

Ранее я писал, почему приобретать участок на торгах – это выгодно! Теперь разберемся с самими торгами, что учитывать и куда смотреть на электронных площадках.

Для начала я коротко расскажу, как проходят сами торги.

Администрация того или иного региона размещает на торговой площадке лот. В нашем случае – это земельный участок. Лот размещается в среднем на 30 дней и фиксируются ключевые даты. Покупатель подает заявление на участие в аукционе, вносит необходимый задаток и в определенную дату учувствует в торгах. Далее, если участник выигрывает аукцион, в течении 10 дней заключает договор-купли продажи, оплачивает участок и регистрирует договор в Росреестре.

Предположим, что с лотом мы определились, проверили категорию земли, ограничения, обременения и т.д… Теперь нам нужно обратить внимание на несколько основных пунктов на самой торговой площадке:

• Дата и время окончания подачи заявок на участие – это последний день обработки наших заявок. Подавать заявку лучше раньше даты окончания, чтобы точно быть уверенным, что администрация успеет обработать наши документы и не пришлет отказ.

• Дата и время проведения торгов – здесь все понятно, это день начала проведения торговой сессии. Обычно торги начинаются рано утром и желательно под них освободить как минимум половину своего дня, ведь никогда не знаешь сколько времени будут идти торги.

• Начальная цена — это минимальная цена, с которой начинаются торги на аукционе. Нужно всегда учитывать, что в зависимости от участка эта цена может быть увеличена в несколько раз. Вполне нормальной считается ситуация, когда начальная цена вырастает в 10 раз.

• Размер задатка – это денежная сумма, которую участник вносит на счет электронной площадки. Обычно задаток варьируется в диапазоне от 3 до 20% от начальной цены лота. В извещении о проведении аукциона указывается точный размер задатка. При проигрыше на торгах, задаток возвращается на ваш счет в течении 3х календарных дней. При победе на торгах, задаток засчитывается в счет оплаты лота, а при отказе заключения договора, задаток не возвращается!

• Комиссия площадки. Комиссия электронной площадки берется только с победителей аукциона! Она отличается в зависимости от площадки, типа торгов и т.д… Но в среднем она составляет 1-1,5% от начальной стоимости лота

• Этапы оплаты аренды. В договоре аренды особое внимание нужно уделить пунктам об этапах оплаты аренды. Она может быть помесячная, ежеквартальная или годовая. Самый выгодный вариант, конечно же ежемесячная оплата, о чем я рассказвал в предыдущем посте.

• Срок аренды. Завист от категории и вида разрешенного использования участка. Максимальный срок договора - 49 лет. Участки под ИЖС, чаще всего сдаются сроком на 20 лет

Сколько по времени идут торги?

Точно ответить на этот вопрос невозможно, но можно предположить и попробовать рассчитать. Есть как минимум два фактора, виляющих на длительность проведения торгов.

• Предполагаемое количество участников. Точное количество участников торгов посмотреть нельзя, это закрытая информация, но мы можем ориентироваться на другие признаки. Первый из них — это количество просмотров лота, который будет говорить о его популярности среди потенциальных участников. Второй – начальная цена торгов, если она небольшая, а участок хороший, участников будет не мало.  Третий — это размер задатка. Бывает так, что размер задатка значительно выше, чем начальная стоимость лота, что может отпугнуть потенциальных покупателей.

• Шаг аукциона. Этот параметр напрямую влияет на длительность торгов. Чем меньше шаг торгов, тем дольше идут торги. Например, вы участвуете в торгах очень ликвидного участка рыночная стоимость которого 3 000 000р, начальная стоимость 200 000р, а шаг аукциона 6000р (3% от начальной стоимости), а вы хотите его выкупить максимум за 1 500 000р. Аукцион считается выигранным, если в течении 10 минут вашу ставку никто не перебьет, а часто бывает так, что участники затягивают с ходом до последних минут. Рассчитывая, что их оппоненты заснули или им отключили свет. Итак, если предположить, что в среднем на один ход нужно 4 минуты, то  (1 300 000/6000 ≈ 216(ходов) 216*4 ≈ 866(минут). 866/60=14,4(часа)) получаем более 14 часов торгов!

Какие шансы выиграть торги?

В первую очередь нужно определиться с максимальной допустимой ценой выкупа участка. Для этого необходимо провести глубокий анализ, как самого участка, так и возможной его рыночной стоимости. Но еще важнее понять, для какой цели вы покупаете землю. Если вы планируете выкупить участок для себя, то вероятность выигрыша в торгах достаточно высокая, особенно если речь идет об участках, предоставляемых в аренду.

Дело в том, что 90% участников торгов – это инвесторы, которые покупают участки для последующей перепродажи и заработка. Соответственно, максимальная цена выкупа такого участка будет составлять около 30-40% от его рыночной цены, а арендованного участка и того меньше. В тоже время, для будущего собственника земли, который планирует использовать ее в личных целях, покупка участка за 50-60% от его рыночной стоимости, будет уже являться выгодной сделкой. Поэтому, участвуя на торгах с целью приобретения участка для себя, шансы выиграть аукцион очень высоки.

Как рассчитать цену выкупа?

Подробный ответ на этот вопрос достоин отдельной статьи (и она будет). Здесь постараюсь описать максимально кратко и структурированно.

• Рыночные факторы

Основной ориентир для оценки – это цены на сопоставимые участки. Необходимо проанализировать похожие участки в той же локации по сопоставимым по характеристикам. Например, чтобы категория земли совпадала, так как, земли сельхозназначения намного дешевле земель населенных пунктов.

• Географические аспекты.

Это также один из ключевых факторов. Чем ближе к крупным населенным пунктам, тем дороже. Чем ближе к воде, тем дороже. Также нужно понять, если к участку подъездные пути и в каком они состоянии. Точное положение участка можно определить по кадастровому номеру, который указан в сведениях о лоте.

• Физические характеристики

Площадь, форма, зеленые насаждения на участке. Вся (или почти вся) эта информация доступна в виде документов и фото на сайте торговой площадки. Например, если на выбранном вами участке растут красивые вековые сосны, то чаще, он будет стоить дороже, чем полевой.

• Технические характеристики.

Есть ли возможность подключения участка к центральным коммуникациям, таким как водопровод, канализация, центральное отопление, интернет и электричество. Почти всегда данная информация присутствует в документации о лоте.

• Юридические аспекты

Есть ли на участке арест или сервитут. К какой категории земель относится участок, вид разрешенного использования, территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Вся данная информация доступна в выписке ЕГРН или на портале НСПД и серьезно влияет на определение цены.

Важно помнить, что все вышеописанные факторы влияют на ценообразование комплексно и в разных пропорциях.

Кому понравилась статья, можете подписаться на мой совсем еще молодой ТГ канал https://t.me/zemlevladeltsy , там я буду выкладывать больше примеров из реальной практики, здесь будет больше полезной информации для тех, кому интересны вопросы по земле. Спасибо за внимание)