Что будет со строительным рынком и недвижимостью?⁠⁠

Разбираем ожидания инвесторов, застройщиков… И приглашаем здравый смысл.

Есть мнение, что фондовый рынок – это опережающий индикатор экономики. Индекс акций чувствует себя не особо. А вот акции строительных компаний оживились после реанимации льготной ставки и снижения ключевой.

Смотрите сами. Акции крупнейших строительных компаний: ПИК, Самолет, ЛСР:

А теперь сравните с индексом широкого рынка – он в руинах. Значит, строители "на коне"?

Итак, строительные компании ожидают, что снижение ставки вернет интерес к сектору. У меня на руках оказалась свежая презентация ГК Самолет. Буквально вчерашняя. На VC нет возможности прикрепить файл, поэтому разместил его в своей телеге.

Уже писал здесь, как изменился рынок первичной недвижимости с льготной ставкой. Игра «купи за 120 то, что стоит 100, но по сниженной ставке по кредиту» снова актуальна. Только больше нет поддержки в виде роста цен. Посмотрим, как изменятся цены после стабилизации ставок. По сути, ставки вернулись в норму только неделю назад. То есть ипотечная схема приобретения квартиры только-только заработала с марта.

Как думаете, в этот раз будет отложенный спрос? Или все уже купили в марте по старым одобрениям?

Также интересный слайд про уровень просрочки:

Я не так оптимистичен. Да, в России исторически небольшая просрочка, НО:

1. объем кредитования в 2020-2022 годы в разы выше суммы ипотечных кредитов прошлых лет

2. плохая задолженность еще не вызрела. Когда берут кредит на 30 лет, маловероятно, что дефолт будет в первый год-два

3. особенности учета. Проблемную задолженность считают так:

= сумма проблемных кредитов / сумма всех кредитов

поэтому когда сильно растет объем нового кредитования, знаменатель сильно растет, размывая показатель. А проблемы в новом портфеле еще не вызрели (см. п.2)

4. в условиях "вечного" роста цен на недвижимость, инвесторы в нее могут увеличивать арендную плату, тем самым перекрывая платеж по ипотеке. Но если цены на жилье будут падать + будет введено все то жилье, которое строилось в прошлые 2 года (а это рекордные объемы стройки) - это ударит и по аренде. Просто вырастет объем предложения.

5. средний размер первоначального взноса снизился с 37% (2015 год) до 24% (2021 год). Впервые появились предложения с первым взносом 5%. Значит уже весь платежеспособный спрос купил квартиры. Так кто же их будет покупать в будущем? (инвестиционных инвесторов не берем в расчет - нет смысла вкладывать под рентную доходность 4-5% уже после того, как цены выросли в 2-3 раза).

Представим, что квартира куплена с ПВ 10%. Что будет с желанием продолжать платить по кредиту, если цены снизятся на 15%? И не забываем, что первичка при продаже становится вторичкой и ипотечная ставка у покупателя будет совсем не льготная.

Полная презентация размещена здесь.

-----

Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.