gizzy777

Внимание, вопрос!⁠⁠

Здравствуйте, в последнее время, после устройства на постоянную работу, меня стали часто посещать мысли о том, как устроить свою жизнь с материальной точки зрения (квартира, машина, удобства и т.д) максимально быстро. Или долго, но при этом не тратить множество ресурсов (времени и денег) так вот.

Есть популярное мнение о том, что если взять две недорогие квартиры в ипотеку и сдавать их в аренду, то можно через x количество лет получить две квартиры избегая ипотечных тяжб, пуская выручку с аренды на выкуп квартиры у банка.

Главный вопрос: почему так никто не делает?
Какие-то подводные камни или система просто не даёт такое провернуть? Хотя по итогу всё остаются в плюсе. Или может кто-то пытался и у него получилось? Или наоборот не получилось? Поделитесь своими мыслями, а лучше опытом, пожалуйста.

Думаю многим будет интересно порассуждать на эту тему или узнать подробнее. Заранее хочу поблагодарить за ваши ответы, и за ваше время.

Всем успехов!

Вы смотрите срез комментариев. Показать все

boba.13

2 года назад

Почему именно две квартиры? Почему нельзя купить одну и сдавать?

Многие так делают. Вполне можно подобрать первоначальный взнос такой (в прошлом году прикидывал, что нужно примерно 50% ПВ), что оставшуюся часть стоимость квартиры можно гасить платежами по аренде. Не факт, что это окажется выгоднее, чем открыть вклад на сумму первоначального взноса с капитализацией процентов. Причем вклад можно открыть и рублях, и в долларах.

Ну и вариант размещения первоначального взноса в ценных бумагах может оказаться еще интереснее.

раскрыть ветку (8)

Pkbpea

2 года назад

Ну учитывая как растёт жильё, вклад оно обойдёт наверняка))

раскрыть ветку (5)

boba.13

2 года назад

Нужно учитывать обязательно! Но как растет?

Взял график цен на квартиры в первом поясе Екатеринбурга за 10 лет.
06.02.2012 метр стоил 67тыс. Сейчас стоит 102тыс. Рост 52% в рублях за 10 лет.

Посмотрим вклады. Средние ставки по годам в википедии такие: 8,4 7,4 8,1 10,1 8,4 6,9 6,2 6,6, за 20-21 ставок нет. По факту рыночные ставки заметно выше средних. Как минимум на 1-2 процентных пункта. Для упрощения возьмем 8% на весь срок. Доходность рублевого вклада получается 122%. В ДВА с лишним раза лучше недвижимости!!!

Взял тот же график цен в долларах. 06.02.2012 метр стоил $2272, сейчас $1400. Падение!!!! почти на 40%. Выгоднее просто доллары под подушкой было хранить.

Посмотрим вклады. Средние ставки по года такие: 4,9 4,4 3,1 3,2 4,0 2,0 1,4 2,3 2,2, за 20-21 ставок нет. Рыночные ставки тоже выше, чем средние. Причем сильно. Помню, что у меня был вклад под 9,5% в долларах в 2014-2015 годах. Ну да черт с ним, возьмем 2,5% среднюю ставку. Рост 28% в долларах за 10 лет. Если пересчитать в рубли (на 06.02.2012 доллар стоил около 30руб.), то получается около 200% в рублях.

Вот такие вот последние 10 лет были. Очевидна "выгодность" недвижимости? Нет. Обвал рубля в 2014-2015 годах уронил стоимость недвижимости, последующие годы и плавное падение курса рубля показывают, что стоимость недвижимости в долларах практически не растет.

раскрыть ветку (4)

Pkbpea

2 года назад

Очень удобно задним умом делать выводы, заведомо включая двукратное обрушение рубля 2014 года. А теперь прикиньте тот же расчёт на 5 лет. И Ваша математика уже не сойдётся, тк и вклады ниже, а жильё в 2019 взлетело прилично.
Есть ложь, абсолютная ложь и статистика))

раскрыть ветку (2)

boba.13

2 года назад

Не вижу взлета в 2019. Вижу лишь с конца 2020. Но взлет хороший, в том числе и в долларовом эквиваленте. Если взять для анализа последние полтора года, то недвижимость здорово выигрывает у долларовых и рублевых вкладов.

Хотелось бы посчитать подробнее сравнение со вкладами, но надо где-то найти историю ставок по вкладам. Средняя - это фуфло.

Будущего не знаю. Поэтому и не считаю, что можно называть недвижимость самым лучшим вложением. Неизвестно! Разные временные промежутки показывают разных лидеров доходности.

раскрыть ветку (1)

Pkbpea

2 года назад

Ну вот и я о том же) не угадаешь) я например в конце 2019 взял за 9, сейчас порядка 12, понимаю что повезло, но все же в разное время разные инструменты выгоднее.
В том же 2014 долларов не купил, ошибка?? Несомненно) но вклады по 20-21 в рублях открывал)

boba.13

2 года назад

Прошу прощения, что не учел доходность от сдачи недвижимости в аренду. По моим прикидкам получалось около 5% в рублях пару лет назад. Сейчас меньше скорее всего.

По 5% за 10 лет наберется немало, если не будет простоев, трат на ремонты. Получится уже ближе к среднему банковским вкладам. Но логичнее считать не по средним, а по лучшим банковским ставкам, пока АСВ работает. И помню, что были ставки более 20% даже в рублях, а вовсе даже не 10,1%.

gizzy777

2 года назад

Ценные бумаги - это что?

раскрыть ветку (1)

boba.13

2 года назад

Акции, облигации, паи в фондах и т.д.

Вы смотрите срез комментариев. Чтобы написать комментарий, перейдите к общему списку