Страдания по ипотеке - ликбез⁠⁠

Привет, Пикабу!

С завидным постоянством в ленте проскальзывает паста вида "Открыл ипотечный калькулятор и о***л" (обсценность последнего слова варьируется в зависимости от соотношения между ожиданиями ТС и увиденным). Это наблюдение сподвигло меня написать небольшую статейку про (ипотечное) кредитование вообще и в текущих условиях в частности. Возможно, кому-то она покажется интересной или познавательной.

Для ЛЛ: для ЛЛ новости плохие - я и так сократил все до минимума, дальше некуда. Нельзя упихать большую тему в один абзац. Но можете сразу перейти к выводам.

Дисклеймер 1: это статья про математику. Не про политику и социальную справедливость. Не про оценку действий регулятора и его председателя. Понимаю, что все равно в комментах говна поем, но еще раз - это про математику!

Дисклеймер 2: в тексте будут присутствовать некоторые допущения и обобщения. Но это все же не учебник на 300 страниц, а статейка на 5 минут прочитать. Все обобщения и примеры произведены исходя из принципа "без ограничения общности".

Приступим

Осмысленный, но беспощадный аннуитет

Структуру платежей, долю основного долга (далее - ОД) и процентов (далее - %%) в платеже, а также итоговую сумму переплаты определяет аннуитетная структура. Абсолютное большинство кредитных предложений (причем это касается ипотек, автокредитов и львиной доли потребительских кредитов) соотвтствует именно аннуитету (дифференцированный платеж сейчас еще встречается в дикой природе, но стал весьма экзотичным). Что же это за зверъ, аннуитет?

Суть в следующем: некогда перед банками возникла задача, как сформировать график платежей таким образом, чтобы

• все платежи были равны по сумме между собой и обеспечили выплату тела кредита (то, что вы взяли взаймы) и в каждый момент справедливых с точки зрения кредитной ставки процентов

• при расчете графика спустя какое-то время (после произвольного количества осуществленных платежей) от оставшегося срока и оставшейся суммы получился бы ровно такой же график.

Опустим процесс вывода формулы (я на бумажке проверял - действительно получается) и сопрем воспользуемся формулой-картинкой с википедии.

, где i - 1/12 годовой ставки, а n - срок в годах, умноженный на 12.

Умножив это загадочное K на сумму кредита, получим размер ежемесячного платежа.

Если умножить текущий остаток ОД на 1/12 годовой ставки, то получим сумму процентов в текущем платеже, а если эту сумму вычесть из общей (и всегда одинаковой) суммы ежемесячного платежа, то получится сумма ОД к уплате в текущем платеже.

Как мы видим, в самой формуле отсутствует сумма, а это приводит нас к выводам, которые являются солью и целью данной статьи.

В любой исторический момент, при любой окружающей конъюнктуре, в любом розничном банке кредитное преложение будет всегда одинаковым при одинаковых ставке и сроке кредита. Доля переплат, а также отношение платежа к сумме кредита, доля ОД и %% в платеже - идентичны!

Веселые картинки

Переплата

На первой картинке рассмотрена зависимость переплаты (сверх суммы кредита) в зависимости от срока (в годах) и годовой ставки по кредиту. Например, если мы находимся в тучном 2007 году и берем ипотеку под 6% на срок в 15 лет, то переплатим всего 51,89%. Т.е. на сумме в 2 000 000 рублей банк "заработает" на нас (почему в кавычках - напишу ниже) 1 037 800 рублей.

Для масштаба таблички я выбрал мыслимые на наблюдаемой истории современной России ставки (от всяких супер-льготных в 1% до чудовищных 30%) и сроки (1 год - для примера, 30 - для максимального срока ипотеки, который встречал. Можно и на 50 лет посчитать, и на 100, как в Швейцарии ;)

Если присмотреться, то становится заметно, что для такого масштаба на сумму переплаты срок влияет несколько сильнее чем ставка, что и логично.

И эта табличка абсолютна во времени и пространстве. Живите с этим ;) Если по рынку ставки высокие - вы на дне (таблички). Если низкие - то топчик.

Величина платежа

И вторая немаловажная инфографика - это сумма отношение суммы платежа к сумме кредита на той же подборке ставок/сроков. Как читать - при ипотеке на 2 000 000, ставке в 6% и сроке в 15 лет вы будете отдавать по 0,84% от суммы кредита, т.е. 16 800 в месяц.

Тут все просто - чем меньше срок, тем больше месячный платеж. И он уж никак не может быть меньше суммы кредита делить на 12 и делить на количество лет ;) Первый столбик близок к 1/12 кредита, т.е. 8,33%, с поправкой на кредитную ставку. И в этой табличке в отличие от первой влияние срока, разумеется, радикально выше, чем влияние ставки.

Я год платил, а сумма не изменилась

Действительно, исходя из самой сути аннуитетного графика, чем ближе к дате выдачи кредита, тем большая доля процентов в платеже и чем ближе к дате полного погашения, тем выше доля ОД.

Для примера несколько графиков (по оси X - номер платежа)

Немножко макроэкономики и маржи банка

Это к текущей ситуации со ставками. Заработок банка (за счет которого оплачиваются ЗП сотрудников, оплата IT инфраструктуры, а это огого сколько, логистика, АХР и прочее-прочее-прочее, ну и плюс итоговая прибыль тоже) складывается из большого списка статей доходов. Но в части процентного дохода упрощенно можно его считать равным разнице между кредитной ставкой для заемщика (т.е. для вас с нами) и внутренней стоимостью денег в банке. Последнюю можно условно считать равной той самой ключевой ставке от ЦБ (это очень грубое обощение, но для понимания принципа пойдет). Таким образом банк физически не может себе позволить предлагать нам с вами ставку, которая ниже чем ключевая ставка от ЦБ плюс некоторая накрутка для уровня безубыточности самого банка плюс некоторая плановая прибыль (вот тут между банками и конкретными предложениями и идет разбег в 1-2-3-4%). Но и справедливости ради заметим, что из той суммы которую мы переплачиваем по ипотеке, в виде чистой прибыли банку остается её очень небольшая часть.

Кому же нужна ипотека под 25%?

Если осознать и смириться с беспощадностью приведенных выше цифр, то можно предположить несколько доводов в пользу того, что ипотека под 25% не есть бессмысленный суицидальный шаг

1) Ипотека - это долгий продукт. А макроэконоические процессы цикличны и ключевая ставка не подвержена эффекту храповика в ценах. Изменится конъюнктура - ставка упадет. Когда и насколько - это мы с вами не знаем, но это неизбежно. Таким образом, через год или два или три (или больше - я хз) ставки снизятся, банки нарисуют себе активный план по выдачам ипотечных кредитов и можно будет рефинансироваться под более вменяемую ставку либо в том же банке (если он адекватный), либо в соседнем.

2) Ипотека - это долгий продукт (дежавю?). Что бы не говорили, но в абсолютных цифрах доходы населения растут (не путать с покупательной способностью денег, уровнем благосостояния и т.д.). Через 5 лет у большинства зарплата будет выше. А ипотечный платеж выше не будет - это гарантировано (разумеется, только для рублевой ипотеки). И с течением времени вы будете отдавать все меньшую и меньшую долю от своего дохода.

3) Если у вас есть накопления, все еще достаточные для первоначального взноса, то использовать их в качестве первоначального взноса - не последний из способов не просрать их окончательно при текущей инфляции.

4) Если вы не имеете собственного жилья и живете на съеме (увы, не забываем про наличие запаса на первоначальный взнос), то покупка вторички (чтобы сразу въехать) очевидно меняет картинку из "я каждый месяц отдаю свои деньги навсегда и получаю только услугу пользования чужой недвижимостью" в "у меня долгов на 20 лет расписано но хата своя и чем дальше - тем более своя". При первом раскладе через 20 лет не будет ни денег, ни квартиры, при втором - денег нет, квартира есть. Правда уже старая ;)))

Посчитал, отталкиваясь от цен на съем и продажу на циане в городе и районе, где сейчас живу. Базовые условия: двушка квадратов в 50 в не супер старом и не супер новом доме.

• Стоимость квартиры у меня получилась 4,5 мульта на покупку

• Стоимость снять что-то похожее болтается в пределах 25-35 тыр, остановимся на 30

• Предположим, что взнос 1,5 миллиона, т.е. в кредит мы берем 3 000 000 рублей.

и в этот момент тс понял, что нихрена у него теория на практику на современных условия не натянулась ;)))

• И чтобы нам по этому сценарию эффективно взять ипотеку и переехать (а эффективно - это тратить на обслуживание кредита те же деньги, за которые мы снимали хату), требуется, чтобы платеж был примерно 30 000 руб, т.е. 1% от суммы кредита. Возвращаемся к таблице 2

Т.е. выходит, что при ставке выше 10% (ну там процентов 12-13, наверное, если подробнее этот диапазон расписать) снимать остается дешевле, чем платить ипотечный платеж. Штош. Тут дальше зависит от ваших возможностей. Повторюсь, через несколько лет вероятность получить возможность платить меньше в рублях очень высока (исходя из нашего представления об экономике как о цикличном процессе).

Тут еще уместно посчитать, выгодно ли ждать снижения ставки и продолжать а) платить ренту, б) обесценивать ту сумму, которая могла бы прямо сейчас пойти на первоначальный взнос. Тут чего-то универсального нарисовать не получится (точнее можно накидать табличку, но сложно и непрозрачно уже получится, нужно закладывать рост цен на недвижимость, а это дело неблагодарное).

4.1) Если ваш доход неравномерен и существенная часть (процентов 30 и выше) приходится куда-нибудь на новогодний период (есть такие схемы оплаты в разных областях). В этом случае ежемесячный платеж больше похож на ренту, а раз в год вы делаете существенный досрочный платеж, соответственно, ваш график радикально меняется (либо вы уменьшаете срок при сохранении ежемесячного платежа, либо сохраняется срок, но ежемесячный платеж уменьшается от года к году - это уже совсем другая история).

Выводы

Да вот хер его знает, какие выводы. Все так гладко шло до п.4 в предыдущем разделе, которым я себя похоронил ;)

Шутка. На самом деле выводы следующие.

1) В основе всей кредитной модели лежит одна формула. Она существует и используется. Она не плохая и не хорошая, можно ее любить или ненавидеть, ей фиолетово ;) Вопрос в том, в какой точке пространства мы сейчас находимся и насколько ей соответствуют наши потребности и возможности.

2) При отсутствии возможности раздобыть первоначальный взнос в 30-50 процентов от стоимости приобретаемой квартиры, вероятно, сейчас к снаряду лучше не подступаться - все равно не получится. Времена, когда можно было без копейки в кармане взять ипотеку (была схема, когда выдавалось два кредита: первый в форме обычного кредита наличными на первоначальный взнос лет на 5 и второй - сама ипотека с учетом этого взноса) прошли, наступят ли снова - можно только гадать.

3) Не стоит зацикливаться на мысли о том, сколько денег уйдет "в карман банкирам". Грубая реальность в том, что деньги мы все равно платим и теряем. Вопрос в какой форме и что мы имеем на выходе. Неединичные посты от пикабушников со скриншотами "ваша ипотека полностью погашена" как бы намекают.

4) В условиях высокой инфляции как никогда уместна цитата Кэрролла "Нужно бежать со всех ног, чтобы только оставаться на месте, а чтобы куда-то попасть, надо бежать как минимум вдвое быстрее!" В ряде ситуаций потеря от выжидательной позиции может быть существеннее, чем от гарантированных, но прозрачных и ограниченных потерь, связанных с высокими ставками.

PS я не агитирую за ипотеку. И я не разбираюсь в макроэкономике и геополитике как в одном из существенных факторов (все мои прогнозы исключительно дилетантские). Я агитирую за осознанный взгляд на процессы и сохранение нервных клеток.

Всем добра, бобра и новогоднего настроения.