Проблемы везде одинаковые
Всё больше американцев не могут позволить себе покупку жилья. По всей территории США расходы на покупку жилья растут из-за отсутствия нового строительства после финансового кризиса 2008 года, эффекта блокировки, когда домовладельцы не хотят отказываться от ипотеки с низкой процентной ставкой, а также из-за государственной политики, которая делает покупку и строительство жилья более затратными. Добавьте к этому растущие убытки от стихийных бедствий, вызванных изменением климата и другие тяготы, связанные с владением недвижимостью, и вы поймёте, что всё больше жителей оказываются в проигрыше в том, что на протяжении многих лет было надёжной гарантией экономической стабильности и создания богатства. Поскольку продажи жилья падают почти до рекордно низкого уровня, один из краеугольных камней американской мечты рушится, и нет чёткого плана, как это исправить.
Неудивительно, что стоимость покупки жилья резко возросла: ипотечные ставки приблизились к максимумам за последние два десятилетия, а цены на недвижимость бьют рекорды. Поразительно, как быстро цены стали недосягаемыми. Годовой доход, необходимый для ежемесячных платежей за дом средней стоимости в США в 2024 году составил 126 670 долларов, что на 60 % больше, чем 79 330 долларов в 2021 году, согласно данным Гарвардского объединённого центра жилищных исследований. Между тем средний доход домохозяйства в США в 2023 году, за который доступны данные, составил 80 610 долларов, что всего на 1,3 % больше, чем тремя годами ранее. «Учитывая эту разницу, нет смысла торопиться с покупкой жилья», — говорит Лори Гудман, основательница Центра политики в области жилищного финансирования при Институте Урбанистики.
Так выглядит доступное жильё в США (иллюстрация Bloomberg).
По мере роста цен на жильё растут и налоги на недвижимость. Например, во Флориде с 2019 по 2024 год налоги на недвижимость выросли почти на 50 %, по данным Cotality. За тот же период налоги на недвижимость выросли на 33 % в Далласе и на 32 % в округе Кларк, штат Невада, где находится Лас-Вегас.
В начале 2000-х годов доля домовладельцев в США достигла рекордного уровня, поскольку кредиторы предлагали так называемые «кредиты ниндзя» — ипотечные кредиты, для получения которых практически не требовались ни доход, ни работа, ни активы. К 2008 году миллионы семей оказались не в состоянии выплачивать кредиты или рефинансировать их, что привело к крупнейшей волне изъятия залогового имущества со времён Великой депрессии.
С тех пор застройщики приостановили строительство. Дефицит жилья в США в 2023 году вырос примерно до 4,7 млн единиц, поскольку количество новых домохозяйств превысило объёмы нового строительства. Из-за этого дефицита цены на жильё остаются высокими, даже когда спрос снижается. Американская мечта становится всё более недостижимой. У семей становится всё меньше шансов подняться по лестнице благосостояния. Растёт и неравенство: согласно оценке Федеральной резервной системы, проведённой в 2025 году в рамках исследования потребительских финансов, средний собственный капитал домовладельца в США в 43 раза превышает капитал арендатора. Молодое поколение сталкивается с самыми серьёзными препятствиями на пути к покупке жилья. В 2024 году средний возраст тех, кто впервые покупает жильё, вырос до 38 лет по сравнению с 28 годами в 1991 году. Кроме того, в прошлом году доля тех, кто впервые покупает жильё на рынке упала до 24 % с 32 % в 2023 году, что является самым низким показателем с 1981 года, по данным Национальной ассоциации риелторов.
Владеть недвижимостью всё сложнее
В отсутствие новых федеральных программ, направленных на стимулирование покупок, обеспечение людей жильём стало большой американской проблемой. Как и в Китае, как и в России, в США, согласно опросу Entrata, поставщика программного обеспечения для управления недвижимостью, 83% арендаторов из поколения Z предпочитают инвестировать в такие вещи, как путешествия и карьерный рост, а не копить на жильё. Потому что копить стало почти бессмысленно: "Всё равно не накопишь".