Покупка недвижимости в Австралии ч.2⁠⁠

1. Просмотры

И так есть желание купить недвижимость. Люди идут на сайт объявлений о недвижимости https://www.realestate.com.au/buy, в нужном районе подбирают по условиям варианты. Внутри объявлений агенты обозначают инспекции – обычно по субботам, редко по будням дням. Инспекция обычно проходит открыто – любой желающий без какой-либо предварительной записи может прийти и посмотреть дом, как результат обычно треть пришедших это зеваки или соседи.

На входе у вас спросят имя, фамилию, номер телефона чтобы потом позвонить и спросить мнение. Дома обычно подготовлены к инспекции, имитируется, что внутри живут люди: вещи в шкафу, игрушки, но все подготовлено и расставлено дизайнерами. Те, кто настроен серьезно, смотрят досконально, ибо не факт что получится увидеть дом еще раз до покупки.

Или дом на столбах

Или у вас может быть свой фуникулер

И участок с небольшим наклоном

2. Контракт

Вот эта вещь мне понравилась больше всего. Если собственность нравится, то покупатель запрашивает контракт на покупку. Контракт готовится продающей стороной, но состав контракта регулируется государством. Кроме стандартных условий покупки в контракт обязательно включаются любые обременения на землю и допусловия.

Обременения обычно включают такие вещи как обеспечение проезда соседям, запрет на строительство в определенной зоне и с определенными материалами и многое многое другое. Допусловия – например - обязательство построить ливневую канализацию с подземным хранилищем на 5 кубометров. Также обозначаются планы на строительство дорог, тоннели если есть под участком. Видел участок с веткой метро под ним. Был пример с участком и защищаемыми деревьями на нем, причем деревья стояли так, что построить что-то стоящее было очень сложно. Или участок в 9 соток 7 из которых были частью нац парка, которые трогать было полностью запрещено.

3. Тип продажи

Основные методы продажи недвижимости:

А. Обычная продажа – покупатель предлагает цену, собственник соглашается. Подписывается контракт, платится 0.25% стоимости после этого идет первый период расторжения контракта - 5 рабочих дней – этот период используется для согласования ипотеки, обследования дома спецами, а также проверки контракта. Далее, если всех все устраивает, передается следующий задаток в 10% и объявляется следующий период расторжения. Этот период 2-12 недель нужен для поиска нового жилья старому собственнику. По истечению этого периода платится остаток суммы, оформляется собственность. Подписывается акт приемки.

Б. Аукцион – открытый аукцион проводится публично, обычно прямо на участке у продаваемого дома. Собственник обычно сообщает аукционеру минимальную сумму продажи. Дальше проходит аукцион, как его принято изображать в фильмах – вообще выглядит как спектакль. Основное отличие от прошлого метода – на конец аукциона победитель платит сразу 10% и не имеет первого периода расторжения, как результат все проверки делаются заранее. Дальше действия как и выше.

В. Тайный аукцион – покупатели присылают или приносят в офис агентства конверты с предложениями цены за объект недвижимости. Конверты хранятся в сейфе и в определенный день и час вскрываются под видеозапись. Предложивший бОльшую сумму выигрывает и так же как с аукционом платит сразу 10%.

Основной минус всех методов – если покупатель передумает, он теряет задатки. Если передумывает продавец, то он не теряет ничего пока покупатель его не засудит.

4. Юрист

Покупатель и продавец никогда не общаются лично, только через юристов или агента по недвижимости. Даже итоговая сделка оформляется юристами по доверенностям, без присутствия сторон.

5. Стоимость ($1 = 45 рублей примерно)

Услуги юриста – $1200-2500 за сделку. Агентство за продажу берет обычно 1% от стоимости.

Налог на покупку – платится покупателем – варьируется нелинейно от стоимости. Для квартиры в $500к – налога нет вообще. Для квартиры стоимостью $1 млн налог $40к примерно.

6. Ипотека

Ипотечный агент до предложения цены покупателем делает предварительную оценку стоимости в виде вилки. Обычно, если цена продажи находится внутри вилки, то банк выдает кредит. Эти цифры очень важно знать до аукциона. После подписания контракта банк делает более подробную независимую оценку стоимости недвижимости и после дает окончательное согласие на кредит.