Нелегкая доля⁠⁠

Попросила женщина оценить долю в квартире, которая принадлежала ее родственнику. Доля была всего 1/5, а квартира двухкомнатная, но в центре города. Я ей сразу сказал, что оценю стоимость всей квартиры, а потом возьму от нее одну пятую в качестве стоимости доли. Два раза сказал. Ладно, поехали. Оценил, сообщил по телефону результат, на том конце шок: «Почему так дорого? Да на эти деньги можно комнату купить! А доля эта никому не нужна!» и всё такое. За отчетом все-таки приехала, забрала, но была, конечно, не довольна: «Выкинула деньги зря!» Пытался что-то объяснить, не стала слушать, ушла, чуть не бегом, а не больно молодая. Ну, я же предупреждал!

В общем, давайте, граждане, разберемся что-почём с этими долями! Раньше на эту тему были всяческие кривотолки и мутная вода. А теперь и стандарты оценки малость поменялись и суды свое слово сказали. А слово это такое. Вы, может быть, думаете, что рыночная стоимость это какая-то такая твердая, постоянная величина, вроде паровоза, и что у каждой вещи она только одна может быть в один момент времени, как любовник у честной женщины? А это и не так. Рыночная стоимость - это что такое? Там определение длинное в законе, а я вам попроще, своими словами. Это цена предполагаемой сделки в определенных условиях. А в этих условиях главное что? Любая из сторон свободна, хочет заключит сделку, не хочет – нет! А второе главное, что? Если не тебе, так можно продать другому, и, если не у тебя, так можно купить у другого. «Согласие есть продукт при полном непротивлении сторон. Перпетум мобиле!»

Но даже и в этих идеальных условиях батон колбасы на полке магазина имеет одну цену, а тот же батон в составе оптовой партии на складе производителя стоит существенно дешевле. На этом вся торговля держится! Вы, конечно, скажете, что тут подмена понятий. В оптовой партии стоимость имеет не батон, а вся партия. А батон в партии только условно можно оценить, ведь никто один батон со склада не продаст. А я скажу, что вы молодцы и вообще шарите. Но я к чему это вам про колбасу начал рассказывать? Чтобы вам было понятнее, что стоимость имеет смысл только в контексте предполагаемой сделки со всеми условиями этой сделки. Меняются условия сделки, должна поменяться и стоимость. А если сделка вообще никакая не мыслима, то и стоимость рыночная не просматривается. Какая-нибудь другая просматривается стоимость, но не рыночная.

А теперь вернемся к оценке доли вашего родственника в вашей квартире. Рассмотрим первую ситуацию. Доля у него маленькая, жить он с вами не хочет, да и не может. А хочет он свою долю продать. Ему все равно, кто ее купит. Но он знает, что если выставит ее на сайт объявлений, то вряд ли продаст ее пропорционально стоимости всей квартиры. Вас обязать купить его долю он по закону не может, но обязан вначале вам предложить. А вы имеете право не согласиться, если вас цена не устраивает. Но имейте в виду, что с хорошим дисконтом доля может быть продана и какому-нибудь аферисту! Вам это надо? Про схемы мошенничества с долями недвижимости можно много прочитать в интернете, например здесь: https://pravo163.ru/moshennichestvo-s-dolyami-v-nedvizhimosti/?ysclid=mebj83gd6252150097
Поэтому в ваших интересах, если уж родственник сам пожелал продать, не очень скупиться. А если у вас нет денег на выкуп? Старайтесь договориться об отсрочке или берите кредит. В любом случае ваша задача предложить ему условия не хуже, чем любая третья сторона. Ведь, в противном случае вам придется продавать квартиру и переезжать в жилплощадь поменьше. Одним словом, дисконт возможен, но так уж упирать на дисконтные коэффициенты, ссылаясь на низкую ликвидность, как на высшую правду, даже в этой ситуации не стоит.

А тем более в другой ситуации, когда ваш родственник живет себе преспокойно и даже в другом городе, ничего ему от вас не надо. А только он знает, что рано или поздно, не вы, так ваши дети или внуки захотят квартиру продать. Тогда ему или его детям, или внукам с этой квартиры кое-что будет причитаться. Но вам хочется стать полным собственником квартиры уже сейчас, и вы просите родственника свою долю продать. А если он не хочет, даже идете в суд и требуете признать долю родственника малозначительной и принудительно ее вам продать. Справедливо ли будет, если вы принесете в суд оценку, где доля оценена по рыночной стоимости, то есть для условий, если бы ваш родственник сам продавал ее третьему лицу? Сделка принудительная, ну или, если без суда, то по крайней мере, желательная более для вас, чем для родственника, а цену вы хотите платить, как при свободой продаже? Нестыковочка… Вот на этот случай есть даже Определение Второго Кассационного суда общей юрисдикции № 88-6595/2020 от 10 июня 2020 года. Найдите, почитайте. Там написаны берущие за душу слова: «Применение … скидки на долю неправомерно, поскольку противоречит принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения одной из сторон спора выгоды за счет нарушения охраняемых законом имущественных интересов другой его стороны». О!
А попросту говоря, вы же, когда долю выкупите, станете владеть всей квартирой. Захотите продать, продадите в том числе и бывшую долю родственника, и уж без всякого дисконта. Хоть завтра продадите, а разницу в карман?

А вот еще третий случай заслуживает внимания. Собственников в квартире не два, а несколько. Один у другого выкупает, но полным собственником квартиры при этом не становится. Тут как? А вот тут и по логике и по мнению некоторых судов скидка вполне уместна. Поскольку в данном случае «Определение рыночной стоимости доли без учета корректировки на ликвидность ведет к ущемлению прав истца, поскольку цена доли в квартире не может быть равна цене части квартиры, а ответчик могла бы рассчитывать на стоимость доли исходя из общей рыночной стоимости объекта в целом лишь в случае продажи квартиры в виде единого объекта недвижимости…" (Октябрьский районный суд г. Барнаула Алтайского края. Решение № 2-2159/2023 2-2159/2023~М-1512/2023 М-1512/2023 от 26 октября 2023 г. по делу № 2-2159/2023. Ссылка https://sudact.ru/regular/doc/fyjQdRnSuLdX/?ysclid=maqpmwf81q518010607)

В общем, подводим итог. Если выкупаете долю до целой квартиры, да еще по своей инициативе, будьте любезны миноритарного дольщика на обижать. Любой банк вам кредит даст на такую сделку и без всякого дисконта. Если вас сам миноритарий просит долю выкупить, ну, поторгуйтесь, может скидку даст, тем более, если свои люди, а у вас с деньгами туго. Но опять же, если вы всю квартиру в собственность получаете, вы по любому не в убытке. Если вы выкупаете долю, но есть еще другие дольщики, с которыми только предстоит разобраться, можно требовать дисконт. Конечно, если ваш родственник знает, что эти другие - ваша жена (муж) и дети, то говорить о дисконте будет трудно. Так что по совести надо, друзья, по совести.

Всех, кто интересуется проблемами оценки имущества приглашаю на канал "Пенки оценки" (https://t.me/penki_ocenki). Немного несерьезно об услугах по оценке имущества. Канал для потребителей.