Можно ли произвести реальный раздел квартиры?
Зачастую долевые собственники квартир оказываются в конфликтных отношениях друг с другом и не могут договориться о порядке использования общего жилья.
Тогда перед ними встает вопрос о разделе квартиры, деления её не просто на доли, а на конкретные квадратные метры, с целью продажи, сдачи в аренду и прочее.
В голову приходит самый очевидный вариант - разделить квартиру на самостоятельные жилые помещения.
Однако, забегая вперед, скажу, что осуществить реальный раздел квартиры в большом многоквартирном доме практически невозможно.
В силу п.1 ст. 133, п. 3 ст. 252 ГК РФ, п.35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 раздел квартиры в натуре (разделение на самостоятельные жилые помещения) возможен только в случае сохранения возможности использования имущества целевому назначению.
Т.е. раздел квартиры возможен только при разделе её на самостоятельные жилые помещения меньшего размера.
Но есть важная деталь, в соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, п. 1 ст. 23 Закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ; п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8, для того, чтобы выделить участнику долевой собственности его долю в натуре, надо передать не только комнату соответствующего размера, но и предоставить изолированную кухню, санузел и оборудовать отдельный вход с лестничной площадки.
Предположим что квартира большая, и в ней есть возможность оборудовать дополнительную кухню и санузел, часть помещений сделать общим коридором который будет вести ко входам в квартиры.
Но технически для осуществления подобных изменений вам необходимо для примера переделать вентиляционную систему квартиры (абз. 13 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47) таким образом, чтоб воздух из одной квартиры не поступал в другую и вент каналы не объединялись с сан узлами и кухнями.
Следовательно, вам надо будет вносить изменения во всю вентиляционную систему многоквартирного дома, которая является общим имуществом многоквартирного дома (п.3 ч.1 ст. 36 ЖК РФ, п. 5 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491), следовательно, для внесения изменений в неё необходимо получить решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (ст. 44 ЖК РФ). Продырявить внешнюю стену и вывести туда новые вент каналы тоже не вариант, стена тоже общее имущество собственников помещений многоквартирного дома.
Аналогично с оборудованием санузла – необходимо будет вносить изменения в общедомовую систему водоотведения и холодного и горячего водоснабжения. При оборудовании кухни – необходимо будет вносить изменения в общедомовую газовую систему или электро-систему. Плюс все это возможно в теории, если не будет увеличена нагрузка на инженерную систему дома.
Ну и если квартира находится выше второго этажа, то обустройство дополнительного санузла становится еще более проблематично, поскольку он должен быть размещен таким образом, чтоб не находится над жилыми комнатами соседей (абз. 24 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).