Ликбез о метрах. Часть вторая.
Лирическое вступление.
Зимой на рынке жилья обычно спокойно. Все отмечают праздники, покупать квартиры особо никто не рвётся. Поэтому я собирался позакусывать мандаринками, навестить Breach-лордов и может даже потерпеть школьников ради патча 7.0. Но на каникулах мне позвонила приятельница, которая работает в кадастре и рассказала про разрыв Варпа хаос, который начался у неё на работе из-за реформы. Я знал о новом законе, но не знал, что его введение будет таким трудным. Поэтому все праздники пришлось штудировать законодательство, читать статьи и поздравлять юристов – в общем, готовиться к грядущему.
Проблемы ЕГРН.
За последние два месяца я проконсультировал 14 клиентов, которые уже пользовались моим Демаклером.
Список проблем:
-неверный адрес квартиры
-несколько кадастровых номеров у одного объекта недвижимости
-неправильный собственник жилья
-несколько объектов недвижимости по одному адресу
-налог на несуществующую или проданную недвижимость
Как решали.
Рецепт один - подаём заявление на исправление ошибки в Росреестр. Услуга бесплатная. Это можно сделать удаленно, но потребуется электронно-цифровая подпись. Поэтому самый простой вариант – через МФЦ. С собой нужно будет взять паспорт и правоустановку (договор купли-продажи, дарения, ренты, завещание и т.д.). Бланк заявления выдается на месте. Теоретически вся процедура должна занимать пять рабочих дней, но IRL стоит рассчитывать на пару недель. Если уже начислили налог на лишнюю недвижимость, то нужно будет сходить с исправленной выпиской из ЕГРН в налоговую.
Плюсы и минусы реформы.
Плюсы:
+ вся информация в одной выписке ЕГРН, больше не нужно отдельно заказывать кадастровый паспорт
+ увеличена ответственность сотрудников Росреестра за необоснованные отказы, волокиту и тех.ошибки
+ теперь не страшно потерять свидетельство на квартиру, для подтверждения права собственности хватит выписки ЕГРН
+ теоретическая возможность электронной регистрации сделок с недвижимостью для физ.лиц
+ из-за небольшого коллапса в начале года цены на недвижимость снизились (я помогаю покупать квартиры, поэтому это плюс)
Минусы:
- большое количество ошибок в новом ЕГРН и исправлять их нужно самим собственникам
- кадастр пока работает кое-как, публичная кадастровая карта периодически недоступна
- сделки желательно проводить через нотариуса (в среднем ~25 т.р.)
- из-за большой загруженности Росреестра сделки иногда регистрируются слишком долго
- для всяческих махинаций хватит липовой доверенности (проблема решается заявлением о запрете на сделки)
Первая сделка с новым законом.
В декабре 2016 я сопровождал покупку двушки в МО. Продавцы (два брата) производили впечатление великовозрастных гопников с соответствующим сленгом и хамоватым отношением к окружающим. Моих клиентов этот факт несколько смущал. Я сказал, что если нет проблем с документами, то неважно у кого покупать. А для переговоров с такими весёлыми людьми и нужен «жадный московский риелтор», который получает за это деньги.
При вручении задатка чудо-риелтор со стороны продавцов поленился внимательно прочитать договор. Собственники тоже не осилили многабукаф, поэтому мне пришлось битый час рассказывать про условия сделки и необходимые справки. Продавцы покивали кЭпками, потом их контрагент дал отмашку, и договор подписали. Спустя пару дней начался цирк. Сначала продавцы захотели отказаться от нотариальной сделки, дескать, чего лишние деньги платить. Когда я рассказал об обязательном нотариате для долевой собственности, их риелтор убил меня фразой: «Да у меня тут знакомая регистратор, она всё сделает и так!» WTF?! Договориться удалось только после разъяснений нескольких статей из ЖК и УК РФ.
Потом, благодаря выписке из домовой книги, выяснилось, что в квартире прописано не два человека, а пять. «А чё, про них надо было сказать? Да мы просто забыли, не нагнетай!» В договоре задатка я указал обязательную выписку всех зарегистрированных до сделки. Поэтому троих «позабытых» родственников в спешном порядке нашли и перепрописали.
Изначально сделку собирались провести после праздников, 10-го января. Продавцы попросили подписать ДКП раньше, 23-го декабря. Дескать, деньги хотят получить до НГ. Теоретически, нотариальная сделка регистрируется 3 дня, но учитывая то, как НЕ работает рег.палата в конце года… А тут еще и масштабная реформа ЕГРН… Н - наивность.
В конце концов мы договорились о том, что не оплачиваем нотариат, получаем скидку в 30 000 р. и таки выходим на сделку раньше. Profit покупателей: 42 000 р.
Чтобы сэкономить, продавцы решили подавать документы самостоятельно. Когда сдавали документы в МФЦ, чудо-риелтор зачем-то отдал еще и свидетельство о собственности на квартиру. На мой вопрос сказал, что так посоветовала та самая знакомая регистратор. Якобы так быстрее зарегистрируют. Ну-ну.
Естественно, до Нового Года мы документы не получили. А когда после праздников я пришёл с продавцами в МФЦ, нас отправили в рег.палату. Чудо-риелтор, пообщавшись со всё той же знакомой из Росреестра, сказал, что документы утеряны.
Вот тут-то я и сгустил краски (МЕСТЬ!!): «А вы же слышали, что сейчас очень много ошибок в новом реестре? Документы потеряли, а ведь ваш агент еще и свидетельство зачем–то отдал. Чем вы теперь право собственности подтверждать будете? Мои-то клиенты свои деньги через 10 дней из ячейки заберут, а вот вы вполне можете без квартиры остаться…». Оставив собственников угрожать паяльником орать на побледневшего контрагента, я пошел разбираться.
После небольшого скандала и угрозы позвонить на горячую линию документы нашли. Правда регистратор сказала, что сделку не зарегистрируют: «Поймите, сейчас новый закон в силу вступил, 218-ФЗ, а ваш договор ему не соответствует!». Эээ… Звоню нотариусу: «Надежда Апостильевна, я тут в рег.палате… Нам сделку не регистрируют уже две недели и говорят, что договор Ваш незаконный…» Та человек опытный, работает давно. Просит подождать и обещает разобраться. Через 20 минут выходит зам.начальника рег.палаты и радует известием, что после обеда все документы будут готовы.
Дальше уже всё прошло спокойно. Правда на передаче квартиры чудо-риелтор появиться не рискнул, а продавцы ВНЕЗАПНО! стали обращаться ко мне на Вы.
Всем добра и хороших договоров!
