Что с ценами на недвижку?
Всех приветствую, и прошу прощения перед подписчиками, что давно не писал о недвижимости.
Заранее оговорюсь: выводы сделаны из личных наблюдений, на звание финансового аналитика не претендую
Место действия: Санкт-Петербург и ближайшая Ленинградская область
И так, что же произошло за последние полгода с ценами на недвижимость?
Как мы все помним, в феврале центральный банк поднял ставку до 20%, потом снижали до 17, 14, 11, и сейчас она составляет 9,5%. Стоит учитывать, что ставка ЦБ и ставка в банке всегда отличаются на 1,5-3% в большую сторону.
В конце февраля/начале марта была большая паника на рынке, люди бежали вкладывать накопления/старались запрыгнуть в последний вагон, боялись курса доллара по 200 и так далее. Многие продавцы снимали квартиры с продажи, откладывали сделки, чтобы не остаться с фантиками на руках.
На личном примере: продавал 3-комнатную квартиру клиента, чтобы купить квартиру в новостройке. Мы приняли аванс от клиентов с военной ипотекой в конце февраля, на условиях, что если ситуация не будет ясна, вернём аванс.
В военной ипотеке есть нюанс: договор купли-продажи подписывается, отправляется со всем комплектом документов в министерство, рассматривается, и только потом продолжается этап с заключением кредитного договора/оплатой. Занимает это всё 1-2 месяца. Взвесив все за и против, решили все же повременить. Тем более, большинство застройщиков индексировали цены/снимали квартиры с продаж, мы не знали, что нам купить взамен. А «сидеть на деньгах» было весьма рискованно.
Что же происходит сейчас? По моим наблюдениям, вторичный рынок слегка просел. Я думаю, процентов на 10%. Хотя, если брать в расчёт то, что после февраля, люди стали заламывать цены, рынок, скорее, вернулся на значения января 2022 года.
А что по цифрам?
Второй пример: год назад обратился клиент, молодой парень, хочет купить квартиру. Проконсультировал, он ушёл копить первоначальный взнос. В конце февраля пишет, что есть такая-то сумма, 15% от средней цены за однокомнатную. Но учитывая ставки, брать ипотеку было самоубийством.
В июне вернулись к покупке.
Купить вторичку под ~11% с платежом 60 тысяч рублей (и это на 30 лет!)
А у застройщиков есть программа, 2,99% ставка и 0,01% при наличии 1 ребенка. Стоимость квартиры повышается на 17-30%.
К платежу в 60 тысяч он не был готов абсолютно.
Взял по программе застройщика. Квартира стоила 7 700 000 (197,4 т.р. за м2, евро-двушка) при обычной ипотеке/наличной оплате, и 8 800 000 (225,6 т.р. за м2) при ставке 2,99%. Платеж вышел 31500.
Для сравнения: в этом же жилом комплексе, год назад была куплена 2 комнатная квартира 54 метра квадратных за 7 800 000 (143,7 т.р. за м2) под 4,7% годовых (семья с 1 ребенком)
Застройщики же цены не снижают. Их берут весьма активно, потому что альтернатив сейчас нет.
Выгодно? Каждый решит сам.
Лично меня подбешивает, что условная молодая ячейка общества не может себе позволить квартиру без "кабалы" на 30 лет.