85

5 квартир на одну семью, бизнес - опыт

У нас с мужем двое детей и пять квартир. Как это получилось, расскажу потом, если кому-нибудь будет интересно.


Сейчас я хотела рассказать, почему, на мой взгляд, не так выгодно вкладывать деньги в недвижимость, как кажется на первый взгляд.

В молодости думала: вот будет у меня пара квартир- заживууууу, сейчас мне почти 40 и заживууууу так и не произошло.

Все проверено на своей шкуре.

Сейчас мы живём в одной квартире, а четыре остальные жилплощади (3 квартиры+ комната) мы сдаём.

В месяц получается такая прибыль 22,5+12+20+17=71,5 тр

Вычитаем из них 13%, 9295 р выходит 62200

В среднем каждая квартира занята 11 месяцев в году, годовой доход 684255 р

Коммунальные услуги на все квартиры летом 10000 р, зимой 17000, это 162000 за год, вычитаем, значит доход уже 522255 р

Каждой жилплощади требуется поддержка, ну там ремонт небольшой, диван заменить, краны, счётчики раз в четыре-пять лет, пусть будет каждый ремонт 40 000, пусть в эти расходы так же входят налоги на квартиры -на все около 10000 в год, то есть из 522255 вычтем 50000, получается 472255.

472255\12=39354 р в месяц

И это 4 жилплощади.


То есть чтобы сдавать и не работать это должно быть как минимум 10 квартир на семью, тогда есть шанс получить 100 тр, что соответствует приблизительно, по мнению Росстата, двум средним зарплатам по России.

Я не жалуюсь, получать на семью прибавку к зарплате в виде 40 тр-очень неплохо. Но:

Денежный эквивалент наших сдаваемых жилплощадей около 3,5+3,5+4+2=13 млн рублей. Если просто положить эти деньги в банк под 5% годовых, то в год мы бы имели 650тр или 54000р в месяц без всякой возни с ремонтами и поиском жильцов.


Это просто информация к размышлению, для меня все это было настолько неочевидно, что я 13 лет своей жизни потратила на покупку этих квартир.

Если у вас есть коммерческая жилка ( у меня нет), то, возможно, имеет смысл разместить деньги более доходным способом.


Все цены СПб

Как предоставить пруфы и не попалить личные данные - не знаю, с замазанными личными данными эти документы просто ворох бумажек, а не пруфы.

Дубликаты не найдены

+22
Почему коммунальные услуги оплачиваете вы, если жильцы в это время проживают, тратят воду и т.д.
Все квартиры в кот.я жила не предусматривали того что за КУ будет платить хозяин квартиры, оплачивала я. Живу в СПб
раскрыть ветку 2
+11

Ага, челтвек живёт, воду льет, газ жгет, электричество пользует, а хозяин это оплачивает, шикарно че, мне б так. Тоже в спб снимаю

+2

Я в СПБ жила в 3 съемных квартирах, ку платила только в одной, в остальных, ку входило в оплату

+20

Покупка квартиры не для жилья непосредственно себя - это в первую очередь инвестиция с целью сохранить покупательную способность денег при минимальных рисках, не более. И это не бизнес. Попытка жить только с этого - так себе идея. Так что все у вас нормально.

раскрыть ветку 5
+1

5 квартир, имхо, уже можно посуточно сдавать, особенно в Питере.

раскрыть ветку 4
+2

Посуточно это должна быть хата в центре, на крайняк, рядом с метро, в нормальном доме и с хорошим ремонтом.  по ценам вроде видно, что у нас только комната в центре, все остальное -окраина.

раскрыть ветку 3
+14
Нормальные люди, комуналку сверху берут!
раскрыть ветку 1
+1
И её потом сдают
+29

Тут бы еще учесть, что ваша квартира не обесценится, не подвержена инфляции, не пропадет вместе с банком

Ну и почему вы закладываете ремонт раз в 4-5 лет, но снимаете с прибыли каждый год.

раскрыть ветку 14
+2
Всё верно.
0

Ремонт одной квартиры раз в 4-5 лет, стоимость одного ремонта 40 тр, всего квартир 5, поэтому раз в год гарантировано уходит 40 тр, их я и вычла из годового дохода

раскрыть ветку 11
+14

Я прошу прощения, но заменить краны, диван и счетчики это явно не 40к.

Да и в Питере и Москве принято вешать коммуналку на квартиросъемщика

раскрыть ветку 4
+3
Поменяйте на поновее/побольше/район получше. У нас с двух квартир на 2 тысячи меньше,чем у Вас с четырех.
0

Смотрел как-то экономиста молодого в ютюбе он начинал со сдачи квартир, потом перешёл на рынок ценных бумаг. Звучит конечно не очень ). Но он тоже жаловался на хлопотность сдачи жилья.

Вот нашёл Александр Князев, немного зануден но стабилен: https://www.youtube.com/watch?v=6C_idU7Jtx8

P.S. Пожалуйста не ведитесь на всякие трейдинги и быстрые заработки.

0
У меня постояльцы сами квартплату платят и ремонт их проблемы.
раскрыть ветку 2
-11
А 13 процентов зачем платите?
ещё комментарий
-1
не обесценится

Пузыри никто не отменял.

+8
Так вот у кого все квартиры.
раскрыть ветку 1
-1
Раскулачить
+7

опять коньяк клопами пахнет?

раскрыть ветку 1
0

Вот зараза, а.

+6
А зачем вы 13% с вала вычитаете? Откройте ип и платите 6 с вала, либо 13% с дохода минус расходы.
раскрыть ветку 2
+4

Спасибо, так действительно гораздо выгоднее

раскрыть ветку 1
+2

Экономится около 20 тр в год

+6
Продай все квартиры и купи коммерческое помещение, 13 млн как раз хватит.
В коммерции доход в 2 раза больше примерно 10...12 % годовых, а сьезжают гораздо реже. Я сам в С-Пб сдаю свои коммерческие помещения, у меня люди по 10 лет сидят на одном месте и никуда не сьезжают.

К тому арендаторы сами платят коммуналку и делают весь ремонт. А ессли оформишься , как ИП, то и налоги у тебя будут всего 6 %

Еще вариант, купить многокомнатную квартиру на первом этаже, в центре, в районе Невского пр, разбить на студии и сделать мини-отель. Доходность уже будет в районе 20% годовых
раскрыть ветку 2
+6

Мини-отели в жилых домах уже сейчас под угрозой запрета. И забот с содержанием не в двое больше, как доход.

раскрыть ветку 1
0
У меня есть мини отель, в 2 мин от Дворцовой площади С-Пб, доход в среднем по году 300 тыс руб/мес.

Давай теперь про твои успехи послушаем,
только свои мысли, а не то что ты прочитал в интернете
+9

А с какого хуя вы платите коммуналку?

раскрыть ветку 4
+2

Ну очевидно, что они значит сдают дороже, чем те владельцы, которые коммуналку не включают в стоимость..

+2
В Москве тоже самое когда снимали платили свет + вода т. е. те, что зависят от нас.
раскрыть ветку 2
0

счетчики (свет и вода) - это далеко не вся коммуналка, ежели что.

раскрыть ветку 1
+8

Вы не очень умные арендодатели. Про коммуналку вам уже сказали. Я скажу что бабло можно положить на депозит. А это тоже несколько тыщ в месяц

раскрыть ветку 9
-1
Тогда мало толку от дохода который нельзя потратить
раскрыть ветку 8
+5

Потреблядство оно такое потребоядство

раскрыть ветку 7
+4

У меня товарищ тоже имеет 4 квартиры. Все однушки. Сдает посуточно и не жалуется вообще.

раскрыть ветку 2
+1

Посуточно - это другой бизнес. Знакомы уже с распечатанными объяснительными для ментов ходит

раскрыть ветку 1
+1

У него тоже приколы бывали. Типа пересдачи его хаты на полгода новым жильцам. Но в основном нормально все. Продавать и менять вид деятельности не собирается.

+4

ТС, есть такая штука как инфляция, и она больше 5% в год, соответственно в банке Ваши деньги будут постепенно таять, а через 10 лет вы на эту сумму уже не купите даже половину того что продали. Квартира это недвижимость которая защищена от инфляции, т.е. при поднятии стоимости бензина, продуктов, и других цен соответственно можно поднять и стоимость сдачи квартиры и ВЫ ничего не потеряете, снять квартиру желающие найдутся всегда!

раскрыть ветку 7
+3
Сейчас встрял с недвижкой.
Цены на неё упали, на 25-40%.
И даже при этом спрос около нуля, на рынке избыток недвижки и отсутствие платежеспособных покупателей.

Провинция
раскрыть ветку 6
+2

У нас также падает (Великий Новгород). Только в новостройках цена изначально высокая, но через 5 лет приходит к цене ~2 млн за двухкомнатную (~50 м2). В хрущёвках за последние лет 5 цены упали на 30-40% в зависимости от района и стоимость сейчас составляет ~1.3 млн за 50 кв метров (продолжает падать из-за отсутствия спроса). Спрос вообще нулевой. Квартиру продавал в течение двух лет. В итоге еле еле сбагрил её за 1.35 млн за 55 квадратов с хорошим ремонтом. Строятся огромные районы на 5-6 тыс. жителей, при том, что население города убывает. Если поискать, то можно найти хорошую хату сейчас за 1.5 млн в относительно свежей хрущевке.

0

Только у нас в Крыму недвижка растёт в цене?

раскрыть ветку 4
+3

Не согласна полностью. У самой 4 квартиры. 3 сдаю в аренду. Во всех очень средний ремонт. И то просто покупала обои, квартиранты сами клеили. Одна сдаётсят 15 лет ( 7 лет одной семье), вторая 9 лет( 5 лет тоже одним людям). В 3- жильцы меняються. Во всех квартирах коммуналку платят жильцы. Квартиры в Минске. Доход с трёх -42 тысячи. Плачу налог раз в год 6 тысяч. Больше ни каких расходов.  Не фиг в съёмные квартиры влаживать деньги в ремонт. Должно быть скромно, но чистенько. И кстати мне 42 года. И почти 60 % на покупку ( 3 и 4 квартира) - это деньги со сдачи.

+6

Ну, вложения в недвижимость никогда не были особо прибыльными. Нигде в мире. Они одни из самых надежных -это другой вопрос. в банке процент выше, но банк лопнуть может, с акциями нужно и разбираться, и постоянно покупать/продавать.

Так что - "с чем сравнивать"...

Доход знакомого от сдачи квартир в - 5% годовых от стоимости в Мюнхене и Сингапуре. и это "очень шоколадно" по его словам

раскрыть ветку 5
-1

"постоянно покупать/продавать" - ОГРОМНОЕ заблуждение

ну а так..квартира сгореть может, например)

Но вы правы про то, что квартиры это весьма сомнительная инвестиция

раскрыть ветку 4
+2

Правильно. Постоянные покупки/продажи — спекуляции, а не инвестиции. Настоящие инвесторы (а не мамкины брокеры) действуют по принципу "купил и держи".

раскрыть ветку 1
0

Постоянно - это не каждый час, понятно. Но в этом разбираться нужно. Типа, сейчас купить этих, а из этих выйти

Я ж не сам придумал )))

Когда выбирал куда и как инвестировать консультировался со знакомыми специалистами.

раскрыть ветку 1
+15
Подобные посты больше похожи на выебон вроде "смотрите что у меня есть и как я с этим страдаю"
раскрыть ветку 12
+4
Не факт что она сама купила. Бабушки с дедушками двинули коней, следом родители. Я не вижу тут достижений, кроме наследования. Ну и у мужа. Радость только в том, что родственников нет, или мало. Ну я про суды и дележку
раскрыть ветку 11
+2

Ну хоть пятую-то мы сами купили?;-) Мои бабушки до сих пор живы, у мужа родные деревне, там нет квартир.

раскрыть ветку 8
+2
"я 13 лет своей жизни потратила на покупку этих квартир."
раскрыть ветку 1
+12

Ну и чего ты разнылась тогда? Продайте к хуям свои квартиры и не нойте.

раскрыть ветку 2
+3

откуда некоторые люди видят "нытье" в информативных постах? человек провел аналитику, исходя из личного опыта.

+2

ну

+4

Составьте нормальный договор и сдавайте на нормальных условиях. А то сдали на невыгодных себе и жалуетесь.

Ремонт текущий осуществляется силами собственника, если поломки мебели и узлов самой квартиры - жильцом, т .к. произошли по его вине.

13% с дохода вообще мало кто платит в принципе, т. к. сдаются квартиры напрямую нанимателю. Можно конечно голову себе не ломать и через агенство сдавать, но это деньги из вашего кармана.

Почему квартира сдается 11 месяцев в году, а не 12? Жильцы не постоянные?)) может, дело не в них? Отчим сдает квартиру одним и тем же жильцам уже лет 10. Встречи только для взаиморасчетов и когда происходят какие-то нужные дела, где нужно присутствие собственника.


А так, если уж вы считаете, что лучше депозит в банке - пожалуйста ) но нельзя сравнивать банковский счет, где % не покрывает фактическую инфляцию и недвижимость, где цены медленно растут, принося 472 тыс дополнительных денег в год.


Даже если средний рост цен 1% (а фактически это не так)  в год, то 130 тыс на удорожании площадей + 472 чистыми выходит 602 тыс в год, а не 540. Просто одна часть денег - вам "в руки", другая - в другом виде.


PS: опять подача фееричная. В теме поста 5 квартир как бизнес опыт, а фактически 3 и комната.

+2
Чёт у вас дёшево квартирку стоят, вот в екб однушка не в центре, но с удобной развязкой 12-13, двушка 14-20, при том, что коммуналка на съемщиках
+2
Ваши квартиры надежнее чем вклад в банк.
Квартиры лучше защищены от рублевой инфляции.
+2

А про налоговый вычет забыли?

+6

"Если просто положить эти деньги в банк под 5% годовых, то в год мы бы имели 650тр или 54000р в месяц без всякой возни с ремонтами и поиском жильцов."


Так продай и положи. Что ж ты так не делаешь? Наверное, потому что собственность хоть какая-то постабильнее будет. И обычно она постоянно растёт в цене соразмерно инфляции. В крайнем случае, всегда можно продать. Детишки подрастут и им будет бонус в виде старта для самостоятельной жизни, где не надо будет париться насчёт жилплощади и т.п.


Короче, хуету какую-то порешь. Монета имеет две стороны. Показывать только одну нахуя?

+3

Если просто положить эти деньги в банк под 5% годовых, то в год мы бы имели 650тр или 54000р в месяц без всякой возни с ремонтами и поиском жильцов

а потом, случается что-то страшное. Например наезд на пешехода, или порча чужого имущества. К примеру таран майбаха по вашей вине. А следом суд, арест счетов и выплата в пользу страховой, что сделала ремонт майбаха. Ну такое. Наш банк, оч печальное место для хранения денег.

раскрыть ветку 4
+3
А в ЕС и других демократиях ареста и снятия денег со счета по решению суда конечно же не будет? :))) Только в нашей тоталитарной стране :)))
раскрыть ветку 1
0
Если ты житель ес, будет. Если ты гражданин другой страны, то я сомневаюсь. В любом случае, ты легко сможешь с забугорного банка переслать на забугорные же банк. Это свой основной иностранный счёт надо налоговой показывать, ибо иначе транзакция в забугор будет отклонена нашими банками. Но все остальные же не заставляют. Открыл их 20 штук, размазал сумму.
Можешь на родственников открыть. Но за 13 мультов, надо очень сильно доверять своему родственнику :)
+1

в этом случае очень просто за долги хаты продадут. если недвижимость не единственное жилье, то на нее может быть обращено взыскание.

+1
Квартиры по этой схеме тож отожмут, только происходить это будет гораздо дольше
+3

а еще квартира может в 2 раза подорожать после того как наше правительство снова обесценит рубль, а то что она его будет ронять в этом несомневайтесь, вот уже 20 лет этой системе

раскрыть ветку 3
+2

я не знаю что у вас подорожало, у меня бакс скаканул в 2 раза, я хату купил за 3170к в 2013, а продал в этом за 3070к, бизнес хули

раскрыть ветку 2
+1

хотя да, рынок недвиги начал перегреваться, у народа денег нет, хрущевки дешевеют, но хорошие новостройки только дорожают

0

ей) ну она же только МОЖЕТ подорожать..в фантазиях, например

+2

А то что у тебя кроме дохода есть ещё и собственно 5 квартир, которые уверенно растут в цене ты не забыла?

раскрыть ветку 12
+2

Даже без роста в цене это очень стабильная финансовая подушка которую при возможности можно обновлять, или продать в случае необходимости. Что лучше 5 квартир или их денежный эквивалент зависит конечно от целей, но квартиры гораздо лучше сохраняют деньги в долгосрочной перспективе давая при этом стабильный  средний доход в дополнение к основному доходу. Деньги в банке возможно лучше в краткосрочной перспективе но в любом случае 13млн. Не позволят сидеть семье без забот и плевать в потолок.

-3

Цена квартир падает в зависимости от возраста дома.

раскрыть ветку 9
+6

Бред

раскрыть ветку 8
-3

Уверенно. Смешная шутка

+1

Всё не так грустно, основной заработок с инвестиций в жильё идёт либо с подорожания самого жилья, грамотно выбранного с учётом развивающейся инфраструктуры, либо со сдачи в аренду хаты в дорогом месте и с хорошим ремонтом, когда дороговизна района позволяет окупить затраты на ремонт и поддержание хаты и работать в сильный плюс.


Скорее-всего, вам нужна реструктуризация недвижимости: нужно оценить изменения цены на ваши объекты в перспективе и избавиться от неликвидов, таких как хаты в человейниках в чистом поле, осыпающихся через год после сдачи. Плохое жильё со временем будет только дешеветь, так как низкое качество строительства часто сочетается с убогим и деградирующим окружением. Если очевидно плохих объектов у вас нет, то всё равно можно уменьшить возню с обслуживанием, продав 2-3 объекта и купив один подороже.

+1

Ещё налогов тысяч на 5-7 в год выходит.

раскрыть ветку 2
+3

Там люди странные - они 13% платят. Когда моли бы 6% платить.

раскрыть ветку 1
+1

Я вообще то про налог на имущество. На доходы там гораздо больше получается.

+1
Я аналогично, посчитал по городу Курган. У нас выгоднее сдать на длительный срок.
+1

Согласен. Как бизнес - работает только на "посуточно". Но гемор еще тот. Как вложение денег - смотря с какой целью. Сохранить - поможет. Быстро изъять - сильно потеряешь, иначе везение 200лвл. Если заработать на квартиросдаче - не вариант.


Вложить 13млн в бизнес - при хорошем раскладе можно получать с них 150-300 тысяч ежемесячно чистой прибыли. Опять же - это если угадаешь с темой и реализацией.


также вариант - коммерческая недвижимость. Но, как любой бизнес, тоже угадайка - зависит от очень многих факторов.Зато направлений немало - хоть гостиничная недвижка, хоть торговая, хоть промышленная (цех в аренду сдавать - тоже немало стоит)

раскрыть ветку 2
+2

Вы, по-моему, единственный, кто понял, о чем пост. Спасибо.

раскрыть ветку 1
0

да просто просчитывал в свое время вариант - чем заняться.


один из вариантов - квартиру взять в ипотеку и сдавать. С арендной платы выплачивать ипотеку. Где как, а у нас в Челябинске - не вариант. Ипотека порядка 20к в месяц, сдавать - максимум 15. Причем вы правильно подметили - есть коммуналка, налоги и текущий ремонт.


вывод - для заработка - нужно что-то другое.


Попробовал конфетами-печеньками торговать - не пошло. не угадал с местом - проходимость маленькая слишком. Да и крупные сетевики отбирают на себя почти весь поток народа (хотя у них и дороже и качество не фонтан) - удобно в одном месте купить все.

+1
Это значит , Вы человек нормальный! Я с Крыма , у нас летом "полный пиздец" сдают за 25 тыс , с кинескопным телеком и советской мебелью и цЫганами по соседству, и видом на мусорник
раскрыть ветку 1
0
Спрос рождает предложение. Если люди готовы.
0

Ну, если на фондовом рынке брать к примеру первые попавшиеся ОФЗ, то можно расчитывать на 7% годовых, это совсем практически без риска. Хотя недвижимость в северной столице не страдает от инфляции

0

В нашем государстве хранить такое количество денег на счетах будет только идиот.  Очень ненадежно. А в швейцарских банках проценты пониже.

На вашем месте я бы поменяла две квартиры на окраинах на одну в центре и сдавала посуточно.

0

Нет коммерческой жилки, есть пять квартир(( Как так-то? Или вы в думе работаете?

0

Если недвижка ликвидная, а не студия в муравейнике, то она врядли подешевеет. А просто деньги всегда теряют в покупательной спостбности. А квартира всегда будет стоить примерно одинаково.

И не забывайте, что когдато у вас наступит пенсия, и работат не получится

0

А зачем вы 13% платите? В этом случае дешевле ип сделать.

0

Люди читают своими комплексами. Прочитали про пять квартир, жопа взожглась, дальше начинают свое додумывать. По мне так просто информация к размышлению, очень удобно на чужих ошибках учиться. И отчего-то мне кажется, что детей у всех агряшихся нет. У нас вот только однушка на двоих детей в анамнезе; малышня, а мы уже лоб морщим, как делить ее будем.

0

Недавно поймал себя на интересной мысли. В 2007 году родственники приобрели себе квартиру в москве стоимостью 7.5 млн (примерно $300К по тем временам 25 руб за доллар) В тоже время родственники живущие в Германии приобрели дом примерно такой же стоимости.

Прошло 12 лет. Та квартира в москве сейчас стоит 11 млн ($165К по сегодняшнему курсу, т.е подешевела в баксах в почти в 2 раза, хоть и подорожала в рублях), а дом в германии сейчас оценивается в $450К, хотя кризис вроде и у них был тоже в конце нулевых, если верить нашим СМИ.

Сразу становится понятно почему за границей никто не покупает недвижимость у нас, а наши чинушки и их родственники наоборот покупают там. Мы беднеем и даже не замечаем этого, все познаётся в сравнении.

раскрыть ветку 1
+1

кризис в Европе, если смотреть наши сми, никогда не заканчивался, он то сильнее, то прям совсем сильно фигачит бедных европейцев)) жаль, что они об этом не знают

0

Если платить налоги, то ни один бизнес не выгоден будет

-2
Теперь в наше время это и школьнику должно быть понятно
-2

Заключите договор с агентством, сдавайте посуточно, там доход выше гораздо.

раскрыть ветку 1
+1

Но и риски соответственно тоже.

Похожие посты
Похожие посты закончились. Возможно, вас заинтересуют другие посты по тегам: