GabKommers

Неужели супермаркет уже с доставкой в пять кликов и за полчаса? Сети «Пятёрочка», «Перекрёсток» и «Чижик» теперь в Ozon — но к чему это приведёт, кроме скорости? Виски под акции, творог со СТМ и онлайн-битвы за покупателей — разбираемся, зачем Х5 Group вышла на маркетплейсы и какие шансы тут у арендаторов коммерческой недвижимости в Перми и по всей России.

Почему Х5 Group вышла на рынок маркетплейсов

Рынок онлайн-продажи продуктов в России ещё вчера выглядел вяло – даже в крупных городах доставка от супермаркетов работала кое-как. Пришёл 2024 год, и гиганты ритейла внезапно устремились в e-commerce. Х5 Group (управляет «Пятёрочкой», «Перекрёстком» и «Чижиком») запускает на маркетплейсе Ozon полноценные онлайн-витрины.

Что это значит на практике? Когда вы в Пермском крае хотите срочно сыр, молоко и бананы — теперь достаточно заказать в Ozon, и за 30–45 минут курьер из даркстора доставит всё, как в приложении экспресс-доставщиков.

Москва и Петербург — первые тестовые площадки. Дальше ожидается экспансия по всем крупным городам России. Если рассматривать бизнес через призму инвестора, шаг интересный: крупнейший ритейлер с выручкой более 2,9 трлн рублей за 2023 год (по данным отчёта самой группы и ЦБ РФ), перестаёт быть просто супермаркетом у дома и становится маркетплейсом в маркетплейсе. Это даже круче, чем двойной сыр в бургере.

Цифры, которые стоит знать инвестору

X5 Group — это:

- *20 000+ магазинов* по России, в том числе 1800+ точек в Пермском крае;

- более *14%* рынка розничной торговли продуктами в РФ;

- темпы роста e-grocery сегмента в России по данным Data Insight — более *86%* в 2023 году;

- *ROI для инвестиций в супермаркеты* в Перми и крупных городах: от 10% до 14% годовых (по данным ФНС и местных брокеров коммерции), окупаемость — 7–10 лет.

Экспансия на Ozon может увеличить объём онлайн-продаж X5 ещё на несколько миллиардов рублей. Для сравнения: оборот «Пятёрочки» за 2023 год по стране — 2,1 трлн, у онлайн-гипермаркетов («ВкусВилл», «Самокат» и др.) сумма существенно ниже, но динамика роста в 2–3 раза быстрее офлайна.

Три коммерческих объекта в новой реальности

Вопрос: где во всём этом бизнес на арендных помещениях?

1. Дарксторы X5, Пермь

- арендная ставка: от 750 до 1200 руб./кв.м в месяц;

- текущий арендатор — дочернее юрлицо X5 Group (100% оплата, сроки договора 5–7 лет, пролонгация);

- ROI: 10,5–13% годовых, окупаемость — 8–9 лет.

2. Магазин-пятёрочка у дома, Пермь

- арендная ставка: 1000–1500 руб./кв.м;

- стабильно высокие продажи, постоянный поток арендаторов-очередников;

- ROI: 11–13% годовых, окупаемость — 7–8 лет.

3. Мини-склад под последний километр, Пермь

- ставка: 900–1300 руб./кв.м;

- арендаторы: курьерские партнеры X5, Ozon Logistics;

- чаще краткосрочные договоры, но высокая загрузка (95%+), ROI — до 14% годовых.

Рост спроса на такие объекты очевиден: именно с них идёт быстрая доставка с онлайн-витрин Ozon.

Как рассчитать доходность инвестиций в объект

Главное для инвестора — реальная доходность, а не цифры с рекламы от брокера. Для расчёта:

1. Узнайте фактическую аренду за год: 1200 руб./кв.м*800 кв.м*12 = 11,52 млн руб.

2. Вычтите налоги (УСН 6%, если помещение не в собственности, плюс имущество — ставка зависит от кадастра).

3. Остаток делите на сумму вложений (стоимость помещения и оформление — скажем, 85 млн руб).

4. Доходность (ROI) = ~12–13% годовых (без учёта роста стоимости самого объекта).

Потенциал роста: если онлайн-продажи X5 через Ozon сработают лучше прогнозов, обороты дарксторов и магазинов вырастут, а ставка аренды подтянется к верхней границе рынка.

Плюсы и минусы для арендной коммерции

Плюсы:

- высокий трафик в онлайн-продажи — стабильность арендатора;

- длинные договоры с якорными компаниями X5 Group;

- тенденция развивать сеть не только в столицах, но и в регионах (Пермь, Екатеринбург, Казань и сотни других городов).

Минусы:

- высокая конкуренция среди собственников помещений;

- риски поэтапного ухода части offline-точек при отсутствии онлайн-роста;

- возможное снижение арендных ставок после масштабирования дарксторов и оптимизации X5 Group.

На что обратить внимание инвестору при выборе арендного объекта

- Прозрачность арендатора: проверяйте ФНС, сверяйте ИНН, проверяйте платежи.

- Срок и условия аренды: длинные договоры с пролонгацией — ваш плюс.

- Техническое состояние: Х5 предъявляет строгие требования к инженерии, особенно к дарксторам.

- Окружение: близость к транспортным артериям и жилым массивам влияет на грузопоток и скорость доставки.

FAQ про запуск онлайн-витрин X5 Group на Ozon

Что такое онлайн-витрина Х5 на Ozon?

Это раздел в самом маркетплейсе, где можно выбрать продукты из «Пятерочки», «Перекрестка» или «Чижика» и получить доставку за 30–45 минут.

Откуда идёт доставка и по каким городам?

На момент начала только Москва и Петербург, но расширение планируется по всем крупным городам России, в том числе в Пермском крае.

Какие ставки аренды у дарксторов и магазинов X5 в Перми?

Аренда даркстора — от 750 до 1200 руб./кв.м, классических магазинов — 1000–1500 руб./кв.м. По России диапазон чуть шире, в столицах дороже до 1800 руб.

Как рассчитать доходность инвестиций в такие объекты?

Всё просто: выручка по аренде минус налоги делится на сумму вложений. Сейчас реальные ROI 10–14% годовых для коммерческих объектов под X5 Group.

Риски инвестора — о чём помнить, прежде чем подписывать договор

- Конкуренция среди собственников помещений постоянно растёт: X5 часто диктует свои условия, а ставки могут меняться при пролонгации.

- Рынок e-commerce хоть и развивается, но возможны сбои — негативный опыт с партнёрами-посредниками был даже у крупнейших игроков.

- Законодательные изменения: онлайн-торговля и налоговая нагрузка на коммерческую недвижимость может быть скорректирована в течение 1–2 лет.

- Неравномерность развития по регионам: если Пермь подключится к доставке с задержкой на несколько месяцев, эффективная загрузка помещения снизится.

- Снижение маржинальности самой сети X5 в случае ценовых войн с Ozon и Wildberries.

- Требования к помещениям могут измениться в любой момент (формат dark store — свежая тема для Росреестра и БТИ).

Как итог: стоит ли инвестировать в объекты под X5 Group?

Рынок е-comm в России переживает нешуточную встряску — даже в регионах федеральные ритейлеры меняют схемы работы быстрее чем код в новом приложении. Открытие онлайн-витрин — шанс заработать на объектах под супермаркеты, складские блоки, дарксторы и хабы последней мили. Но без скепсиса идти в такие сделки опасно: проверяйте все документы, цифры и проверяйте ещё раз!

А вы уже инвестировали в арендную коммерцию, связанную с e-grocery? Что думаете о перспективах рынка в Перми и других городах России?

Материал носит информационный характер. Прошлые показатели не гарантируют будущую доходность.

Доходные объекты в тг @GabKommers

Источники

Росреестр, ФНС, ЦБ РФ, Data Insight, публичные отчёты Х5 Group, девелоперы недвижимости, Ozon, профильные СМИ.

Получить список с объектами более чем на 2 миллиарда рублей тут @gabkommers

Что думаете об экспансии X5 Group? Пишите в комментариях — ваш опыт может быть полезен другим инвесторам!

Войти в доходную коммерцию мечтают многие, но вот где найти реально рабочий готовый арендный бизнес — вопрос, вызывающий больше вопросов, чем ответов. В 2025 году спрос на небольшие салоны красоты, аптеки и кафе на первых этажах жилых домов почти не проседает. Однако, даже в этой “золотой жиле”, предлагающей стабильный поток арендаторов, хватает нюансов, которые сложно игнорировать. Сегодня разберёмся: где искать такие объекты, как считать их доходность, на что смотреть инвестору в Пермском крае и по России, и во что вляпываться точно не стоит.

Готовый арендный бизнес: что это такое и зачем вообще нужен?

Всё просто — вы покупаете не пустой “голый” магазин, а уже сданную в аренду площадь с официальным договором, исправно платящим арендатором и расписанными расходами. Особый спрос — на лоты площадью 50–200 м²: их охотно берут под салоны, точки быстрого питания, аптеки. Запрос частых ключей Яндекса: “купить готовый арендный бизнес”, “арендный бизнес Пермь”, “коммерческая недвижимость с арендатором”. Зачем это всё? Чтобы не прыгать в холодную воду: у вас с первого дня аренда и можно точно прикинуть окупаемость, а не гадать “станет — не станет”.

Салоны красоты, аптеки, кафе: разбираем примеры “живых” объектов

Рынок на 80% региональный (Пермский край рулит), но спрос сохраняется и в Москве, и в Санкт-Петербурге. Вот три реальных кейса весны 2025 года, на которых и потренируем скепсис:

1. Санкт-Петербург, Московский район. Помещение 65 м², цена 13,6 млн рублей, арендатор — салон красоты с классическим для “жилого низа” сроком аренды 3 года. Арендная ставка — 85 тыс. рублей ежемесячно. ROI (окупаемость): (85 000 × 12) / 13 600 000 ≈ 7,5% годовых. Не 20% и даже не 10%, но всё же реальный бизнес, а не банковский вклад с его мутными перспективами.

2. Пермь, микрорайон Светлый. Аптека в доме бизнес-класса, площадь 92 м², цена 16,5 млн, арендная плата 120 тыс. в месяц по контракту до 2028 года. ROI: (120 000 × 12) / 16 500 000 ≈ 8,7% годовых. Внятный игрок с оплатой до 5‑го числа, аудитория стабильная (аптеки в жилых массивах сдают редко).

3. Пермский край, г. Березники. Кафе “Сэндвич-бар” на 120 м², цена покупки 11,5 млн, арендная плата по договору 97 000 руб/месяц со сроком 5 лет. ROI: (97 000 × 12) / 11 500 000 ≈ 10,1% годовых. Здесь уже окупаемость немного интереснее, чем у городских “коробок”, но требует проверки лояльности бизнес-арендатора.

Как рассчитать доходность готового арендного бизнеса?

Перед тем как “обрадоваться” цифрам на Авито или у брокера, внимательно смотрим:

1. Цена объекта — сколько стоит сам актив (здание, помещение).

2. Арендная ставка — сколько и как платят (фикс или процент с оборота).

3. Годовая выручка по аренде — сколько реально поступает за год.

4. ROI — формула простая: годовая аренда делится на стоимость, умножается на 100%.

Пример: объект за 15 млн, аренда в месяц — 100 тысяч. Годовая аренда: 1,2 млн. ROI: 1 200 000 / 15 000 000 × 100% = 8%. Ни много ни мало — около уровня риска, но куда стабильнее любого ресторанного бизнеса “с нуля”.

Где искать такие объекты в 2025 году?

Рабочие каналы по регионам:

- Яндекс Недвижимость, ЦИАН, Авито — лидеры простого поиска, но тут 80% предложений без проверки арендатора.

- Корпоративные сайты крупных девелоперов (например, “Строительный трест” — данные по Питеру и МСК регулярно обновляются).

- Телеграм-каналы по коммерческой недвижимости: тот же @GabKommers публикует подборки из Пермского края на суммы 2 млрд+.

- Юридические сервисы (Росреестр, данные ФНС) — проверять, проверять, и ещё раз проверять!

Кстати, площадки с посуточными или недельными объектами тут не в счёт. Только долгосрочные договоры дают реальные прогнозы.

Плюсы и минусы готового арендного бизнеса

Плюсы:

- Стабильный денежный поток с понятной окупаемостью.

- Минимум вмешательства (особенно если арендатор “сетевой”).

- Ликвидность выше, чем у складов и офисов в глубинке.

Минусы:

- Средняя маржа — редко больше 10% годовых после налогов, особенно в пермских “проходных местах”.

- Высокая конкуренция за “хорошие” объекты (особенно площадки 50–100 м²).

- В случае ухода арендатора — простой до полугода, а то и больше.

На что обратить внимание при покупке коммерции с арендатором?

Совет главный: не верить на слово никому, даже самому обаятельному брокеру. Актализируйте:

- Кто арендатор, как давно работает, чем реально занят.

- Какой договор — на год или на 10 (разница колоссальна).

- Были ли просрочки платежей — запросите выписки.

- Кому принадлежит помещение — смотрите выписку ЕГРН.

- Какая нагрузка по капремонту, коммуналке, текущим расходам.

Инвесторы из Перми зачастую сталкиваются с тем, что объекты-пустышки продаются как лоты “с арендатором” — а спустя месяц после сделки по ним внезапно влетают билеты на “выход”.

Вопрос к читателям: а вы когда-нибудь вкладывались в такие объекты? На какие грабли наткнулись?

FAQ: ключевые вопросы про готовый арендный бизнес

Какая средняя окупаемость в Пермском крае по таким лотам?

В 2025 году средней считается окупаемость 10–12 лет (ROI 8–10% годовых). Быстрее — это редкость.

Можно ли купить коммерцию с ипотечным плечом?

Да, но большинство банков требуют подтверждённый долгий договор аренды и “белого” арендатора.

Почему выгоднее брать площади 50–200 м²?

Максимальный спрос со стороны арендаторов — это салоны, аптеки, “фикспрайс” магазины и кофейни-пекарни.

Как проверить арендный поток?

Смотрите выписку по счёту, контракт, запросите контакты арендатора перед сделкой и сверьте условия договора с реальностью.

В каких районах Перми спрос выше?

Голова района, густонаселённые новостройки (Светлый, Закамск, Пролетарский) — здесь арендаторы “держатся зубами”.

Риски инвестора: о чём честно предупреждаем

- Уход арендатора “без объявления войны” (особенно в кризис — кафе и салоны первым делом закрываются).

- Неочевидные юридические истории: например, долги собственника или недоработки по регистрации права.

- Рост налога на имущество, капремонт, комиссии УК — расходы могут “съесть” маржу за пару лет.

- Рыночная стагнация: в Пермском крае за 2023–2024 период сделок стало меньше на 15% (отчёт ФНС).

- Порой арендаторы “снимают” объект только на бумаге — для легализации бизнеса поближе к дому.

Выводы:

Готовый арендный бизнес — инструмент не для азартных игроков, а для тех, кто ценит предсказуемость. 8–10% годовых здесь — не фантазия, но требуются холодная голова и взвешенность. Россия — не Дубай, ликвидность тоже не моментальная: даже хороший объект иногда “висит” на продаже по 8–10 месяцев. Но всё же грамотный подбор, регулярная проверка арендатора и внимательность к деталям дают шанс получать доход на годы вперёд.

Источники: Росреестр, ФНС, ЦБ РФ, отчёты девелоперов, открытые данные Яндекс Недвижимости и Авито.

Материал носит информационный характер. Прошлые показатели не гарантируют будущую доходность.

Доходные объекты в тг @gabkommers

Получить список с объектами более чем на 2 миллиарда рублей тут @gabkommers

А вы бы вложились сейчас в коммерческую недвижимость или подождали?

У вас тоже дежавю каждый раз, когда слышите о рекордных вложениях в коммерческую недвижимость? Казалось бы, сколько можно, но цифры бюллетеней на 2025 год опять удивляют. 136 миллиардов рублей вложено в I квартале — фантастика или просто хорошо разогретый рынок? Давайте без рекламных фанфар разберемся, что это такое, почему офисы вновь в топе, что творится в Пермском крае и к каким рискам готовиться инвестору.

Драйверы и тормоза: сегменты рынка и их показатели

Что означают эти 136 млрд рублей для реального инвестора? Это на 30% больше, чем год назад. Офисы вновь на коне — вложено 73 млрд руб., что более половины всего объема инвестиций по стране. Для регионов, и особенно Пермского края, эти тенденции могут быть даже важнее, чем для Москвы.

Примеры конкретных объектов

1. Офисный центр класса B+ на ул. Ленина (Пермь)

Цена покупки: 210 млн руб.

Доход от аренды: 2,3 млн руб. в месяц (примерно 27,6 млн руб. в год)

Средняя ставка аренды: 1 300 руб./м2/мес.

Окупаемость: 7,6 лет, ROI — 13,1% годовых

2. ТЦ в Мотовилихинском районе (Пермь)

Цена: 580 млн руб.

Годовая арендная выручка: 61,8 млн руб.

Ставка аренды на якорных арендаторов: 900-1 200 руб./м2

Окупаемость: 9,4 года, ROI — 10,6% годовых

3. Складской комплекс (Краснокамский район, Пермский край)

Цена: 359 млн руб.

Аренда: 32 000 руб./мес. за модуль (площадь 1 100 м2)

Средняя наполняемость: 95%

Годовая арендная выручка: 36,6 млн руб.

Окупаемость: 9,8 лет, ROI — 10,2% годовых

Если оглядываться на средние ставки по России, московские офисы доходят до 15-18% годовых, а в регионах реальные доходности держатся в диапазоне 10-13%. По данным ЦБ РФ и Росреестра, основные покупатели — юрлица и консорциумы, всё чаще — представители новых ИТ и телеком-рынков.

Офисы на подъёме, торговля сдаёт: почему так?

Главный вопрос — отчего именно офисы вновь забрали на себя половину всего инвестиционного потока? После пандемии арендаторы возвращаются, формат “удаленка навсегда” сдулся. В регионах, таких как Пермь, востребованы помещения с ремонтом и собственной парковкой. Ставки растут в Пермском крае быстрее, чем по стране: за последний год арендные ставки в офисах увеличились на 16%.

Зато в торговых комплексах инвесторы осторожничают: есть примеры в Перми, когда даже новый ТЦ с якорным арендатором выходил на 80% загрузки после года работы. Многие старые проекты (построенные до 2014 г.) на грани реконцепции или снижения ставок, и доходность там редко превышает 8–9%.

Как рассчитать доходность арендного бизнеса: формула и цифры

Итак, как рассчитать ROI (окупаемость) объекта? Берём:

Годовая арендная выручка (после вычитания налогов и коммуналки)

Делим на цену покупки (включая все сопутствующие расходы)

Умножаем на сто процентов.

Пример:

Купили склад за 359 млн руб. Получаете годовую выручку 36,6 млн руб. ROI: (36,6/359)*100 = 10,2%

Вопрос к читателю: какой сегмент коммерческой недвижимости вам кажется максимально защищенным сейчас — офисы, склады или всё-таки торговля? Или всё сразу?

FAQ

Что происходит с доходами от арендных бизнесов в 2025 году?

В Пермском крае и по России доходы от офисов растут, по складам стабильность, торговые центры чуть просели. Средний ROI 10–13%.

Куда инвестируют чаще: офисы, торговля или склады?

В I кв. 2025 года основной поток (73 млрд руб.) ушел в офисные объекты.

На что обратить внимание при покупке?

Расположение (Пермь, не окраина), статус арендаторов, качество ремонта, реальная загрузка 12 месяцев подряд, отчёты ФНС по налоговой дисциплине арендаторов.

Какой срок окупаемости считается нормальным для Перми?

У Б/К-офисов и складов — 7,5-10 лет, для ТЦ (если нет просадок по загрузке) — 8,5-10 лет. Всё, что меньше — повод насторожиться: либо рискованный арендатор, либо проблемный объект.

Какие есть подтвержденные источники данных?

Росреестр, ФНС, отчёты девелоперов по рынку, Центральный Банк РФ для анализа потоков инвестиций и заявленных сделок.

Риски инвестора: что не скажет брокер

1. Арендаторы-“однодневки”. В Перми почти каждый второй офисный центр сталкивался с проблемой быстрой смены арендаторов в 2022-2024 гг. Проверьте налоговую нагрузку контрагента!

2. Банковские ставки и конкуренция с депозитами. Доходность ниже 20%? Инвесторы смотрят в сторону банков с их лимитными предложениями, и ГАБ становится менее интересным без “фишек”.

3. Локационный перекос. В Пермском крае спрос на офисы концентрируется в центре и на крупных транспортных магистралях. “Спальные” районы малоликвидны.

4. Регуляторные риски. Передача собственников, увеличение налоговой базы, внеплановые проверки арендаторов. Бывает, “идеальный” арендатор уходит через год после покупки, а вакансия может тянуться месяцами.

5. Долгий вход и выход из объекта. Если срочно понадобятся деньги, быстрая продажа по адекватной цене возможна только “по знакомству” либо с дисконтом 15% к рынку.

Выводы:

136 млрд руб. инвестиций — красиво на бумаге, но в реальной жизни выгоден только тот ГАБ, который вы ведёте как бизнес, а не как лотерею. В Перми и Пермском крае офисные центры заметно оживились, склады — без потрясений, а торговля перешла в осторожный режим ожидания. Окупаемость реальных объектов понятна и сопоставима с банковскими продуктами, однако риски ниже среднего только для тех, кто готов считать деньги вместе с арендатором.

Приглашаю делиться опытом: кто инвестировал в коммерческую недвижимость в 2025 году — ваши наблюдения совпадают с официальной статистикой? Или есть чем удивить аналитиков?

Источники: Росреестр, Центральный Банк РФ, ФНС, отчёты девелоперов (2025), открытые исследования рынка CRE.

Материал носит информационный характер. Прошлые показатели не гарантируют будущую доходность.

Доходные объекты в тг @GabKommers

Получить список с объектами более чем на 2 миллиарда рублей тут @gabkommers

К какому сегменту недвижимости вы бы присмотрелись сегодня, выбирая между арендами и банковскими ставками?

Когда говорят про рынок коммерческой недвижимости в России — особенно в Пермском крае — чаще всего мелькают два настроения: всепоглощающий пессимизм или ничем не подкреплённый восторг. Но правда, как обычно, посередине. Давайте разберёмся, что на самом деле готовит 2025 год для инвестора: где сохраняется спрос, куда стоит (или не стоит) нести деньги и к каким подводным камням готовиться.

Как меняется структура арендных бизнесов в 2025 году

В 2025 году рынок коммерческой недвижимости России и Пермского края испытывает очевидный сдвиг в спросе. Фокус постепенно уходит от крупных объектов (торговых центров, гигантских офисных башен) в сторону более гибких форматов.

По данным Росреестра, за I квартал 2024 года общий объём сделок с коммерческой недвижимостью в Пермском крае снизился на 6,7% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. При этом структура спроса изменилась:

- Доля сделок с маленькими торговыми помещениями выросла с 24% до 29%.

- Аренда гибких офисов (коворкингов и формат «сервисных офисов») выросла на 14% год к году в Пермской агломерации.

- Акцент на складской сектор стал ещё заметнее: по отчёту ФНС, из 86 новых юрлиц, открывших арендные операции в городе Пермь за первую половину 2024 года, 27 связаны с логистикой, складами и мелкой торговлей.

Пример 1. Коворкинг на шоссе Космонавтов

В 2024 году в Пермском крае заработал гибкий офисный центр на шоссе Космонавтов, 101 — класс Б+. Объект сдаёт в аренду офисы от 15 до 60 м².

Арендная ставка по состоянию на май 2024: 1550 рублей за м². При полной загрузке локация даёт собственнику **доход 1,15 млн рублей в месяц**. Цена покупки — 128 млн рублей.

То есть доходность на уровне **10,8% годовых** без учёта налогов и управляющих расходов. Срок окупаемости — около 9,3 лет.

Сравнение: средняя доходность офисных ГАБ по Перми сейчас не опускается ниже **10–12% годовых** (ФНС, сделки Q1 2024), а металлургический ритейл (супермаркеты, магазины) — 8–10% годовых.

Особенности тренда — гибкость, быстрая смена арендаторов (но низкий вакансионный период — обычно 10–15 дней).

Миниформаты на жилых массивах: спрос стабилен

Торговые помещения в новых ЖК остаются лакомым куском для инвесторов. Если раньше в Перми практиковали «брать всё здание», то сейчас набирает силу стратегия покупки отдельных помещений от 65 до 180 м² — под аптеки, мелкую розницу, сервисы для жителей.

Пример 2. Помещение на улице Иркутская, 32 (Пермь, Район Гайва-Кировский)

Блок площадью 74 м² на первом этаже нового ЖК, с прямым входом с улицы. Сейчас арендатор — сетевой оператор Wildberries.

- Ставка аренды: 1300 рублей за м²·месяц.

- Покупка — 8,75 млн рублей в 2024 году с регистрацией сделки по данным Росреестра.

- Годовой арендный доход: 1,15 млн рублей.

- **ROI: 13,1% годовых**. Окупаемость вложений — 7,6 лет.

По данным ФНС, средние ставки по аренде street-retail первой линии в Перми — от 1100 до 1600 руб/м²/месяц (аптеки, пункты маркетплейсов, мини-кафе).

Важно: такие объекты легко сменить арендатора. Плюс — растёт число молодых предпринимателей, желающих работать «у дома» и уходящих из ТЦ.

Что происходит с торговыми центрами и крупными площадями

Избыточное предложение больших площадей становится проблемой для многих инвесторов. В 2024 году в Перми вакансия в ритейл-комплексах (по исследованию ЦБ РФ и Knight Frank) выросла до рекордных 14,6%.

Средняя доходность по ТЦ — **7–9% годовых** (учитывая затраты на содержание, ремонты), при этом срок окупаемости — 11–14 лет. Динамика сдачи новых арендаторов — медленная.

С другой стороны, небольшой торговый центр в микрорайоне Висим (Пермь), площадью 1150 м²

- Арендный поток: 1,25 млн в месяц.

- Цена покупки — 130 млн рублей (2023–2024 сделки).

- **Годовая доходность: 11,5%** — держится только при 100% заселённости продуктовой сетью и аптекой. В случае ухода ключевого арендатора риск просадки дохода очень высок.

Склады: топ-рост + гибкость

Выстрелил и сегмент складской недвижимости. Но, как и всегда, только при грамотной локации и долгосрочных договорах.

Пример 3. Мини-складской комплекс в Индустриальном районе Перми

Площадь: 2400 м²

- Аренда: 350 рублей/м² (средняя по новым договорам, весна 2024).

- Заполняемость — 90–95%.

- Цена покупки (Q2 2024): 45 млн рублей.

- Годовой доход: 9,2 млн рублей с объекта.

- **ROI: около 20,4%** (без учёта налогов), окупаемость — примерно 5 лет.

Но здесь ключевой риск — высокая зависимость от логистических компаний и сезонность.

На что обращать внимание инвестору в 2025-м

1. Тренд на гибкость — главное слово для офисов и сервисных пространств.

2. В малых торговых объектах превалируют сетевые арендаторы: маркетплейсы, мини-кафе, e-commerce пункт выдачи.

3. Индустриальные и складские объекты при грамотной локации даже в провинции дают доходность выше банковской (сейчас в банках средние ставки по депозитам около 20–21% годовых).

4. У «старых» объектов (2005–2015 года постройки) средняя ставка доходности на треть ниже, чем у новостроев.

Вопрос к читателю: Видите ли вы сейчас удобные форматы для вложений в Перми? Где сами искали арендный бизнес?

FAQ: Быстрые ответы на частые вопросы

Какие типы коммерческой недвижимости будут самыми доходными в 2025 году?

В Перми и других городах России — гибкие офисы, малые торговые помещения «у дома», склады «последней мили» (по ЦБ РФ и аналитике ведущих агентов).

Почему у торговых центров падает доходность?

Затраты на содержание и низкая скорость поиска арендаторов, уход крупных сетей.

Во что проще всего вложиться с бюджетом до 10 млн рублей?

В малые помещения street-retail (70–100 м²).

Правда ли, что ковид и 2022 год убили рынок офисов?

Нет, он трансформировался: гибкие офисы в цене, классические — просели.

Риски инвестора: честно и подробно

- Перекосу инвестиций в один сегмент (например, только склады или только street-retail).

- Риски смены арендатора — стали выше, особенно у малых помещений.

- Рост стоимости обслуживания и капремонта.

- Несоответствие заявленных ставок от агентств и реальных платёжеспособных арендаторов.

- Перегрев локального рынка (особенно в отдельных микрорайонах Перми — Гайва, Висим, Закамск).

- Управляющие расходы (практически 10–12% от дохода для малых объектов, по данным ФНС).

Выводы: к чему готовиться и как находить рациональный баланс

2025 год не станет провалом для коммерческой недвижимости — но расслабляться не стоит. Выживет тот, кто умеет гибко реагировать на изменения спроса и не боится небольших форматов. Будьте реалистичны, проверяйте бэкграунд каждого арендатора и не ведитесь на красивые презентации — смотрите сделки Росреестра, реальные ставки и аналитику ЦБ РФ.

Источники: Росреестр, ФНС, ЦБ РФ, отчёты Knight Frank, официальные релизы девелоперов Перми, аналитика портала СИАН, обзор рынка коммерческой недвижимости на noboring-finance.ru.

Материал носит информационный характер. Прошлые показатели не гарантируют будущую доходность.

Доходные объекты в тг @GabKommers

Получить список с объектами более чем на 2 миллиарда рублей тут @gabkommers

Что думаете: какой формат коммерческого аренды кажется вам сейчас оптимальным? Напишите в комментариях.

Если гонишься за максимальной доходностью, не жди халвы в отделе с просрочкой. Готовый арендный бизнес в коммерческой недвижимости по-прежнему выглядит заманчиво — но только для тех, кто умеет не только считать, но и взвешивать риски. Почему Пермский край становится арендоцентричным регионом и что происходит на рынке прибыльных ГАБов? Разбираемся на цифрах и примерах.

Кто тут «самый доходный» в 2025?

Эксперты и муниципальные отчёты в 2025 году фиксируют: верхняя планка по доходности готового арендного бизнеса в Москве — до 13% годовых (данные CBRE, ФНС и сделок консультантов). В Пермском крае цифры скромнее, но всё ещё привлекательные: от 9 до 11% годовых по источникам Росреестра и региональной аналитики. Но, как говорится, не всё золото, что блестит: внимательно после запятой смотри — доходность часто указана «грязная», без учёта рисков и расходов на приведение помещения в товарный вид.

Главные критерии выбора ГАБа

На любой бизнес в коммерческой недвижимости действуют свои негласные законы. В первую очередь инвесторов интересуют:

- Локация — близость к центру или динамично развивающимся жилым кварталам.

- Состояние объекта — готов ли он к въезду арендатора сегодня или нужен ремонт на миллионы.

- Надёжность арендатора — федеральная сеть, локальный бизнес или «шашлык за углом».

- Планы девелопера или собственника — есть ли угроза реконструкции, смены профиля здания, или из здания вот-вот «родится» ТЦ.

- Правовой статус — обременения, залоги, чистота документов (проверяется на сайте Росреестра, ФНС).

В Пермском крае (и России в целом) сегодня в топе у инвесторов небольшие торговые помещения рядом с жилыми массивами, street retail первой линии и компактные офисы в деловых кварталах.

Примеры объектов: что и как считать

1. Магазин на первой линии, Пермь, ул. Ленина

Площадь: 130 м².

Ставка аренды: 2300 руб./м²/мес.

Договор с арендаторами: сеть федеральной аптеки, срок 5 лет.

Стоимость объекта: 33 млн руб.

Доходность по договору: 11,5% годовых (грязная).

Детали: проведен косметический ремонт, отдельный вход, мощность электросети 25 кВт.

2. Офисное помещение в центре, Пермь

Площадь: 220 м².

Ставка аренды: 1400 руб./м²/мес.

В аренде: IT-компания, договор на 3 года.

Цена: 27 млн руб.

«Чистая» доходность после вычета налогов и расходов на обслуживание — около 9,6% годовых.

Ремонт года 2018, здание после капремонта.

3. Street retail в микрорайоне «Новый Центр», Пермь

Площадь: 95 м².

Аренда: 2600 руб./м²/мес. (сети кофеен и мини-пекарни).

Цена продажи: 23 млн руб.

Доходность заявленная продавцом — 10,7% годовых.

Минус: срок аренды по контракту — 1,5 года, риск досрочного расторжения.

Объект ровно между двумя крупными ЖК — поток покупателей стабилен.

По Москве:

Среднестатистическое предложение street retail — 45–70 млн руб. за помещение 150–250 м² у метро (Калужское шоссе, Митино, Южный округ), аренда 3800–5000 руб./м²/мес., доходность «грязная» 11–13%, «чистая» после расходов (налоги, ремонт, комиссия) — 8,5–10%.

Как рассчитать реальную доходность?

Рассчитывать ROI на коленке — путь к сюрпризу. Нужно учитывать не только сумму арендных поступлений, но и все затраты:

- коммунальные платежи и обслуживание здания;

- налоги на имущество и прибыль;

- ремонтные работы, косметика;

- расходы на поиск и удержание арендаторов, если площади вакантны.

Пример: ваш объект продаётся за 30 млн руб. Сдаётся в аренду по ставке 2 500 руб./м²/мес. при площади 120 м². Доход в год — 3,6 млн руб. Но после налогов и прочих расходов чистая прибыль составит в лучшем случае 2,7 млн руб.:

ROI = 2,7 млн / 30 млн x 100% = 9% годовых

Срок окупаемости: 100% / 9% = 11,1 года

Вопрос к читателям: соглашаетесь ли вы на такой срок возврата? Или считаете, что недвижимость должна окупаться быстрее?

На что обратить внимание при покупке?

1. Проверьте юридическую чистоту сделки в Росреестре.

2. Проанализируйте историю платежей по каждому арендатору.

3. Спросите у продавца — какие планы у владельцев здания на ближайшие 5 лет? Нет ли планов на редевелопмент?

4. Проверьте, не начислены ли долги по коммуналке или налоговыми органами (ФНС).

5. Пройдите по району — убедитесь, что рядом нет конкурентов и помещение не станет пустовать в 2026 году.

Плюсы и минусы готового арендного бизнеса

Плюсы:

- Пассионарное управление: нет необходимости заниматься поиском арендаторов самому.

- Прозрачная доходность, подтверждённая договором.

- Отсутствие длительных простоев на период ремонта (если всё уже готово).

Минусы:

- Не всегда можно выбрать арендатора и влиять на условия.

- Некоторые продавцы завышают доходность, не учитывая «скрытые» расходы.

- Риски роста налоговой нагрузки.

- Возможные капвложения в поддержание помещения.

FAQ по теме

Чем отличается доходность в Перми и Москве?

В Москве верхняя граница до 13%, но больше капитала и рисков. В Перми — среднее значение 9–11%, но входной билет дешевле и рынок стабильней.

Можно ли найти ГАБ с доходностью от 12% в Перми?

Да, но обычно такие объекты нуждаются в ремонте или связаны с повышенными рисками по арендаторам.

Что значит «чистая» доходность?

Это доходность с учётом всех обязательных расходов: налоги, комиссии, ремонты, обслуживание.

Стоит ли покупать объект, если арендаторы — малый бизнес?

Только после тщательной проверки их истории платежей и запасного плана на случай съезда.

Какую локацию предпочесть?

Первую линию активной улицы в жилом квартале или рядом с остановками — устойчивый трафик и меньше конкуренции.

Риски инвестора: на что падать не хочется, но придётся

- Прекращение или корректировка договора аренды в одностороннем порядке (чаще — со стороны федеральных сетей).

- Досрочный уход арендатора, вынужденный простой и затраты на поиск нового (рынок в 2025 всё ещё волатилен).

- Изменения в градостроительной политике: дом могут снести под эстакаду, зону — переквалифицировать.

- Рост коммунальных и налоговых платежей.

- Неожиданные траты на ремонт инженерных сетей, фасада, инфраструктуры.

- «Токсичные» арендаторы — задержки платежей, судебные иски.

- Завышенная цена продажи: покупаешь не доходность, а чей-то головняк.

Выводы:

Готовый арендный бизнес в коммерческой недвижимости в Пермском крае и Москве — не кнопка бабла, а инструмент для дисциплинированных и осторожных инвесторов. При должной проверке и расчетливом подходе можно получить доходность на уровне 9–13% годовых, но дорога вымощена подводными камнями.

Оставляйте свои мысли: готовы ли вы доверять свои деньги этому рынку? Или предпочли бы «старый, добрый» депозит под 19–20% в банках? Как бы вы повысили доходность и снизили риски? Ваши истории — в комментариях!

Источники: Росреестр, ФНС, ЦБ РФ, отчёты Colliers, CBRE, данные региональной аналитики, публичные базы недвижимости.

Материал носит информационный характер. Прошлые показатели не гарантируют будущую доходность.

Доходные объекты в тг @GabKommers

Получить список с объектами более чем на 2 миллиарда рублей тут @gabkommers

Что вы думаете: ГАБ — новый стандарт для частных инвесторов, или перегретый рынок, где главное вовремя уйти?