Заметки адвоката. Полезные советы при покупки недвижимости на вторичке
Всем привет. Являюсь практикующим адвокатом с большим стажем и решила собрать возможные проблемы при покупке недвижимости на вторичке, а так же указать, на что стоит обратить внимание.
Внимание, очень длинно-пост, но очень полезен :)
Покупка квартиры у наследника по завещанию.
Возможные проблемы: завещания оспариваются, завещания бывают сделаны под влиянием угрозы/заблуждения.
Реальное дело: покупатель приобрел квартиру у наследника по завещанию. Спустя три года состоялся приговор суда, по которому наследника отправили на 7 лет в колонию за многократные эпизоды мошенничества с квартирами. Под раздачу попала и квартира покупателя. Суд установил, что завещание было составлено под влиянием заблуждения, а потому не действительно. Данный факт имеет преюдициальное значение, то есть, наследникам по закону больше ничего не нужно доказывать. Они взяли приговор суда и пошли с иском к покупателю о признании договора недействительным и возврата всего полученнного но сделке.
Суд еще идет, но итог с вероятностью 99.9% будет такой, что покупатель должен буть вернуть квартиру. Несмотря на то, что он покупатель добросовестный, квартира выбыла из законного владения незаконным путем, поэтому ее обяжут вернуть.
Покупатель в таком случае имеет право орбратиться к продавцу за возмещением убытков. Но продавцу сидеть еще 7 лет, да и ремонт был сделан в квартире. Еще покупатель, как добросовестный приобретатель имеет право на небольшую компенсацию, но на эти деньги новое жилье не купишь.
Если решитесь покупать квартиру у наследника по завещанию, уточните, на кого сделано завещание. Если это совершенно левый человек по отношению к наследодателю, стоит насторожиться.
Покупка квартиры, когда продавца предоставляет кто-то по доверенности.
Те же риски - доверенности оспариваются и признаются недействительными. Всегда настаивайте на личной встрече с продавцом. Если вам настоятельно отказывают, рекомендую настоятельно насторожиться.
Ошибка компетентных органов. От форс-мажоров и трагических стечений обстоятельств никто не застрахован.
Реальное дело: покупатель приобрел земельный участок. Почти достроил дом. Через 2 года после покупки владелец соседнего участка обратился с иском к покупателю. Суть иска: забор на земельном участке и часть дома стоит на участке соседа. В процессе суда выяснилось, что когда местная администрация проводила межевание, кадастровый инженер накосячил с границами участка, так как неправильно произвел замеры, и забор с частью дома действительно стоит на соседском участке.
Итог: несчастного покупателя обязали демонтировать забор и дом. Теперь покупатель собирается судиться с местной администрацией по поводу возмещения убытков.
Рекомендую переж покупкой участка самостоятельно заказать кадастровую экспертизу. Недешевое удовольствие, но поможет избежать трудностей в будущем.
Так же, проблему представляет сам продавец. На что рекомендую обратить внимание.
Семейное положение. Если замужем/женат, убедиться в наличии нотариального согласия супруга на продажу, либо запросить копию брачного контракта, если таковой имеется и согласия не требуется.
Вменяемость. Если продавцу больше 60 лет или продавец похож на алкоголика/наркомана, могут быть проблемы. Справки из ПНД и нарколога вообще не помогают. Справки подтверждают, что на момент выдачи справки лицо не состоит на учете, но это не гарант вменяемости.
Реальное дело: покупатель приобрел квартиру. К договору была приложена справка из ПНД, что продавец на учете не состоит. Через полгода после сделки продавец обратился в суд с иском о признании сделки недействительной в связи с тем, что он не отдавал себе отчет в своих действиях. Экспертиза показала, что действительно продавец не понимал, что делает.
Итог: возврат всего полученного по сделке. Покупатель возвращает квартиру, а продавец сумму. Однако, сумма в договоре была занижена (это частая практика, НЕ ДЕЛАЙТЕ ТАК, если вы покупатель. Если что-то пойдет не так, претендовать вы сможете только на сумму, указанную в договоре), плюс в квартире был произведен ремонт. Покупатель сейчас пытается взыскать стоимость ремонта, как неотделимых улучшений, но доказательств расходов тоже не густо - все делала бригада условного Равшана без договоров и актов по стоимости работ.
Самая частая проблема - возможное банкротство. Тут нужно стать детективом. Минимальная проверка должна в себя включать:
- по адресу регистрации продавца нужно найти суд и/или судебный участок, «обслуживающий» данный район. На сайте суда и/или судебного участка проверить по фамилии продавца текущие и прошлые дела в качестве ответчика. Если есть дела на большие суммы, в перспективе возможно банкротство. Обращать внимание стоит и на предыдущие дела за полгода, так как по ним еще может быть не выдан исполнительный лист или не возбуждено исполнительное производство и это не будет отображаться на сайте приставов.
- по фамилии продавца проверить, является ли он ИП, а так же директором либо учредителем юридических лиц. На сайте Арбитражного суда проверить юридические лица, если продавец там участвует, на прошлые и текущие иски в качестве ответчика, проверить по фамилии, является ли он ответчиком как ИП. Логика как и в предыдущем пункте - если большие суммы, в перспективе может быть банкротство юр лица и продавца могут поддятнуть по субсидиарной ответственности.
- поверить продавца в реестре банкротства физических лиц.
- проверить продавца и его юр лица, если таковые есть, на сайте судебных приставов на предмет текущих исполнительных производств.
Зачем все это делать? Если случится банкротство продавца или его юр лиц, по которым его притянут по субсидиарной ответственности, то по закону можно оспорить все сделки за последние три года. Кончено, есть критерии подозрительности сделки и тд, но этот лишний геморрой вам, как покупателю, соверешнно не нужен.
Последствия стандартные: вы возвращаете квартиру и можете претендовать на деньги. Но удачи с этим, если продавец банкротится.
Как избежать: не указывайте явно заниженную стоимость в договоре. Это - первый критерий подозрительности. Плюс, бывают чудеса, и кредиторы потом получают свои деньги, но претендовать вы можете только на ту сумму, что указана в договоре.
- Будущее случайное банкротство. Опять форс-мажор.
Реальное дело: покупатель купил квартиру у бабушки. Год спустя бабушку разведи мошенники, она взяла кучу мелких кредитов в разных банках на внушительную сумму и отдала мошенникам. Полиция сказала, что кредиты вы брали сами, банки тут ни при чем. Обманули вас мошенники, к ним все претензии. Мошенников, естественно, не нашли. Бабушка подала на банкротство и есть неиллюзорная вероятность, что сделку по продаже квартиры оспорят в рамках дела о банкротстве, и покупатель останется без денег и без квартиры.
Ссылки на телеграмм-канал не будет :) Никого не зочу запугать, но предупрежден - значит вооружен. Всем удачных сделок.
Если есть вопросы - пишите в комментариях, с удовольствием отвечу.