20

Выводим управляющую компанию на чистую воду

В комментариях к моим предыдущим постам о воровстве денег на «содержание и ремонт» управляющей компанией ГБУ «Жилищник района Кунцево» (https://pikabu.ru/story/kak_quotosvaivaetquot_byudzhet_gbu_z..., https://pikabu.ru/story/kak_quotosvaivaetquot_byudzhet_gbu_z...) были просьбы написать инструкцию по контролю за управляющими компаниями. У меня были другие вопросы, времени написать не было. Вопросы закончились, так что просили – выполняю.


Это описание того, как действовал я. Т.к. я не являюсь экспертом в области ЖКХ, ремонта, строительства, юриспруденции, то не претендую на абсолютную правильность этого процесса. Однако они позволят вывести на чистую воду заворовавшуюся управляющую компанию. Главное, чтобы как в анекдоте, «система» не полностью прогнила.


Для этого нам понадобятся:

- отчет и сметы (акты выполненных работ) управляющей компании;

- информация об имеющихся в доме элементах общего имущества;

- документ, который описывает состав работ из смет;


При этом Вы должны быть собственником помещения (у нанимателей значительно меньше полномочий по сравнению с собственниками).


Для получения отчетов и смет необходимо обратиться в управляющую компанию. Отчет делается раз в год (по итогам года). Периодичность составления смет (актов приемки) законом не регламентирована, но в интересах самой УК не затягивать приемку работ. Т.е. они должны составляться чаще. В моем случае это ежемесячно.

Запросить можно обычным обращением «на бумаге» с обязательной отметкой о приеме обращения, через электронную почту управляющей компании (но я бы не стал доверять этому способу – они могут удалить письмо и сказать, что ничего не приходило), или через систему «ГИС ЖКХ». Последний вариант я считаю оптимальным т.к. не надо терять время и идти в управляющую компанию (у ГБУ «Жилищник» к тому же абсолютно неудобный график работы), однако для этого потребуется регистрация на «ГосУслугах» (подтвердить регистрацию можно на почте).

Запросить можно в свободной форме, например «Прошу предоставить отчет и сметы расходов о запланированных и выполненных работах по содержанию и ремонту общего имущества дома по адресу … за … год». Можно также сослаться на 731 ПП РФ (стандарт раскрытия информации – для предоставления отчета) и на 491 ПП РФ (п. 40 «а» – для предоставления информации непосредственно по работам, п. 40 «б» - право на проверку).

С получением отчета проблем не должно возникнуть. Его управляющая компания и сама публикует в интернете (на «Реформе ЖКХ», у себя на сайте, в Москве - на «Домах Москвы»), но лучше иметь отчет на бумаге с печатью и подписью руководителя. Если на такой запрос придет ответ «смотрите на сайте …» - не удивляйтесь, это законно. И для ответа на запрос о предоставлении отчета у УК есть не 30 дней, как в общем случае, а только 10!

Сложнее может обстоять дело с получением смет (актов). Уж очень не любят УК раскрывать эту информацию. И это нежелание должно наводить на мысль – если УК не хочет предоставлять сметы, значит что-то в них не так.

Если УК упрямится, как я уже написал, ссылаемся на п. 40 а) 491 ПП РФ. Не дали и после этого – жалоба в Жилищную Инспекцию (хотя мне из-за «прогнившей системы», когда я просил предоставить информацию по «дополнительным работам», и МЖИ не помогла в этом вопросе, но уже имеющихся смет мне и так было достаточно). По запросу со ссылкой 491 ПП РФ могут не дать непосредственно сметы и акты, но даже по такой урезанной информации можно будет увидеть, что УК якобы делала то, что на самом деле не делала.


Самый простой и эффективный вариант получения смет (актов) – стать председателем совета МКД. УК обязана подписывать у него акты выполненных работ (форма акта приведена в приказе Минстроя от 26 октября 2015 г. № 761/пр) – там указаны и сами работы, и их стоимость. Конечно не настолько подробные сметы, которые дали мне, но тоже сойдет. Также у совета МКД немного больше полномочий, чем у обычных собственников – в ЖК РФ прописано, что они осуществляют контроль за оказанием услуг и выполнением работ. Но вот как конкретно осуществляют – не сказано. Однако добавить в заявлении «в связи с члена совета МКД» будет не лишним.

Информацию об имеющихся элементах общего имущества можно получить, запросив документацию на дом (п. 24, 26, 27 ПП РФ №491). В п.24 б) указаны акты о приемке работ. Получив документацию, Вы автоматически получаете акты о приемке работ, акты о проверки систем. Главное помнить – документация принадлежит не управляющей компании, а является неотъемлемым приложением к дому, т.е. принадлежит собственникам дома. Мотивировать можно тем, что не имея информации о составе ОИ, не имея смет (актов о приемки), мы не можем реализовывать свои права по контролю за деятельностью УК.

Крайний случай – обращаться к юристам и требовать доступа к документации, а вместе с ней и к сметам.

Но я этого не делал, и о возможных сложностях с таким запросом ничего сказать не могу, но думаю, что они возникнут. В моем случае я воспользовался документацией на капремонт (она размещается на страничке с тендером тендера), сметами (локальные, т.е. предварительные, есть также на страничке с тендером, а исполнительные можно запросить в ФКР). В таких сметах все очень хорошо расписано – указано количество элементов (допустим, кранов), их характеристики (размеры). Как вариант, список элементов общего имущества можно составить самостоятельно – пройдясь по подвалу во время какой-нибудь проверки, и записывая характеристики и количество интересуемого ОИ. Ну а то, что расположено в подъездах, то и так без каких-либо ухищрений доступно для осмотра.


И последнее, сто необходимо - это документ, который позволит «расшифровать» сметы. В данном случае необходимо найти сборник нормативов, на которые ссылаются сметы. Для Москвы это сборник «ТСН-2001» и «СН-2012» (для работ УК должен применяться СН, но они могут схитрить и использовать ТСН – как пишут сметчики, в нем работы дороже, а ТСН должен применяться для работ, проект на которые проходит экспертизу). Они доступны на сайтах https://www.mos.ru/depr/documents/tcenovaia-politika/view/20... (СН) и http://norma.mos.ru/ (ТСН). И небольшой секрет. Если у браузера отключены скрипты, либо если воспользоваться мобильной оперой, документы ТСН спокойно скачиваются целиком в формате pdf.

Теперь о том, как анализировать полученную информацию.

Самое простое – уборка подъездов. В соответствии с п. 40 а) 491 ПП РФ Вам должны были предоставить график уборки и сообщить, были ли случаи нарушения качества предоставляемых услуг. Если жильцы не жаловались на то, что в подъезде не убирают в соцветии с графиком, руководители УК будут валить всю вину на уборщицу. Но мы то понимаем, что на самом деле это не так (на ютубе есть канал защитников управляющих компаний, где автор рассказывает, что если ему, как руководителю УК, не жаловались на невыполнение уборки, не составили акт, то он не имеет никакого представления, что такие нарушения были). Есть такая вещь, как «мертвые души», слышали о них? Соответственно наша задача иметь некоторое количество жалоб, чтобы доказать что руководители знали о происходящем. И не только знали, но и организовали это. Для Москвы подойдут жалобы через город.мос.ру, но идеальный вариант – акт, составленный в соответствии с требованиями 491 ПП РФ. А далее, чтобы доказать что это происходит постоянно – видеофиксация и актирование нарушения графика с жителями без вызова УК (т.е. такой сюрприз для УК на случай, если в день официально составленного акта УК действительно отобразит нарушения качества уборки).

С другими работами сложнее. Чтобы понять, на что смотреть, достаточно прочитать «Анализ отчета», ссылку на который я дал в посте «Как "осваивает" бюджет ГБУ «Жилищник района Кунцево» (Москва)».

В целом, подход такой:

Оцените количество выполняемых работ за год и количество единиц общего имущества, с которым выполнялась такая работа. В моем случае сразу бросается в глаза ремонт электрощитков и установка/укрепления почтовых ящиков. Конечно некоторые работы могут выполняться и 2-3 раза для одного и того же элемента, но с ящиками и щитками это не тот случай;

Оцените периодичность выполнения таких работ. Составители смет могут подходить по принципу ctrl-c - ctrl-v. Если действительно нужно провести техническое обслуживание каких-то элементов, то зачем каждый месяц посылать работника для выполнения небольшого количества такой работы (например, техническое обслуживание кранов). Не проще ли сразу обслужить все элементы? Но, к сожалению, это аналитический подход – доказать это будет сложно;

Разберитесь в том, что означают различные наименования работ, что в них входит, в каких случаях они могут выполняться. Найдите описание работ в сборниках строительных нормативов. Я так нашел информацию о том, что «электроосветительная арматура, категория сложности 2 (ремонт)» это действительно замена лампочек. А вот «техническое обслуживание с лестниц» это уже замена лампочек на объектах водопроводно-канализационного хозяйства (ранее на объектах «МосВодоКанала»). Сначала я подумал, что «ТО с лестниц» это и есть замена лампочек (без лестницы ведь не достать), а «ремонт 2 категории сложности» у меня как раз вызвал сомнения, тем более «2 категории». А оказалось наоборот. «Хорошие» сметчики еще и не такое в смету напихают. Это же мне позволило найти, что ремонт электрощитков 2 категории сложности включает в себя работы 1 категории сложности, куда входит уборка грязи.

Теперь непосредственно о работах. Первым делом попробуйте найти работы, невыполнение которых видно невооруженным глазом. В моем случае это были почтовые ящики. Они висят на виду, с ними ничего не делали, но их якобы постоянно устанавливали/укрепляли;

Сравните, есть ли в доме то ОИ, об обслуживании которого отчитывается УК. Это может быть как обслуживание вентилей, при том что в доме только шаровые краны (или наоборот), так и обслуживание кранов/труб и т.д. того размера/диаметра, которого прости нет в доме.

И на последок, попробуйте оценить состояние элементов ОИ – видны ли следы работ. Например, как я писал про электрощитки, указываемая Жилищником работа включает в себя уборку мусора из щитков, а мусор в них лежит с момента установки. Фиктивность технического обслуживания шаровых кранов могут показать закисшие ручки этих кранов (только не надо бежать в подвал и открывать/закрывать краны).


И еще. Если УК всеми правдами и неправдами препятствует проведению проверки (не дает сметы, не дает ознакомиться с документацией, отвечает «актов нет – претензий нет»), знайте, скорее всего ей есть что скрывать. В таком случае наша задача объяснить ей, что качественно выполнять свою работу и не воровать выгоднее, чем халтурить и воровать. Изучите документы, касающиеся правил работ управляющих компаний (354 ПП РФ, 491 ПП РФ, Постановление Госстроя РФ №170, СанПиН 2.1.2.2645-10 и т.д. – много их). Выявляйте нарушения и пишите, пишите, пишите. Причем не жалобы в УК, а сразу в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, Прокуратуру. В каждом обращении просите привлечь должностное и юридическое лицо к административной ответственности. Сделайте так, чтобы сотрудники УК поняли, что их методы работы очень негативно сказываются на их кошельках. Если они ссылаются что «по такому-то ПП/закону мы не обязаны», покажите им то, что они обязаны делать. Естественно, такая рекомендация не относится к добропорядочным УК. Все их недоделки должны выявляться и исправляться либо самой УК без вмешательства жильцов, либо просто по телефонному звонку. Натравливать на них проверяющие органы не стоит.

Итог всего этого - пишем заявление в прокуратуру, УЭБиПК (ОБЭП). Главное не писать «Платим столько, а они ничего не делают». Надо писать с доказательствами «отчитались за выполнение такой-то работы, а работу не выполняли». Без доказательств вас самих могут привлечь за заведомо ложный донос. Тщательно следите за тем, что пишете в заявлении.

И еще, если вы решили заняться проверкой УК, не лишним будет ознакомиться вот с этими видео:

По поводу реализации информации из второго видео у меня есть сомнения т.к. вероятность того, что вам предоставят такие бухгалтерские документы крайне мала (опять же, для чистой на руку УК предоставление таких документов не составит проблем, хоть подтверждения в законах необходимости их предоставления я не нашел). А вот на п. 26 е) 491 ПП РФ стоит обратить внимание – на ОСС можно принять решение о включении в комплект технической документации на МКД иных документов, связанных с управлением МКД. Как пишут на одном из сайтов для сотрудников УК – нехорошие собственники могут включить туда что угодно – договор с подрядчиком, табель зарплат, штатное расписание, и после этого смогут беспрепятственно ознакамливаться с этими документами. Так что, если необходимо – берем и включаем!

Не лишним будет посмотреть видео, которые делает «Школа активного горожанина». Там, мягко говоря, очень своеобразная ведущая, но рассказывает очень полезные вещи. Также можно почитать информацию в группах в Фейсбуке (в ВК идет несколько другая направленность) типа «Собственник жилья в МКД, его юридические права, полномочия и обязанности», «Коррупция в сфере ЖКХ», «Как не платить за капремонт» (не обращайте внимание на название, там обсуждаются разные темы), форум ОЗПП, пошпионить за «вражескими» форумами. Полезную информацию можно найти и в районных группах (в моем случае это группа «Кунцево»), только не попутайте «правильную» районную группу, с развлекательно-едросовской группой («Планета Кунцево»). Так некоторое время назад, в том числе на пикабу, был пост «Бабуля, сиди и не квакай» (https://pikabu.ru/story/babulya_sidi_i_ne_kvakay_5445010) - как раз пост из «Планеты». Между прочим даже самом посте видно, что это вброс, достаточно прочитать заявление бабули (она пишет что это произнес кто-то из жителей, а обвиняют почему-то депутата), но «пипл схавал». Их задача – очернить тех, кто пытается навести порядок, не допустить потери позиций тех, кто за долгие годы правления допустил появления такого бардака.

Лучшие посты за сегодня
9929

Первое свидание

6919

Спасибо...

Спасибо... Стирка, Комментарии на Пикабу, Комментарии, Скриншот
6791

Российский автопром, помоги себе сам (

5883

Назовите город, который изменил вашу жизнь

Назовите город, который изменил вашу жизнь Юмор, Коронавирус, Twitter, Скриншот, Комментарии, Ухань, Черный юмор
4739

Мелочь, а приятно

Мелочь, а приятно
4548

Что такое любовь

Что такое любовь Девушки, Саша Грей, Порноактеры и порноактрисы, Футболка, Принт
Показать полностью 1
4000

Депутат спросила у директора департамента культуры и туризма , откуда у той колье за 1млн и сумка Louis Vuitton при зарплате 28к

3751

Звонок из будущего

3694

Там ещё и дети смотрят!

Там ещё и дети смотрят! Картинка с текстом, Крещенское купание, Храм, Церковь, Религия
Показать полностью 1
3312

Зачем же я так

Показать полностью
3118

Прошу совета! Травля ребенка

Прошу совета! Травля ребенка Травля, Без рейтинга, Юридическая помощь, Сила Пикабу, Консультация, Лига юристов, Негатив
Прошу совета! Травля ребенка Травля, Без рейтинга, Юридическая помощь, Сила Пикабу, Консультация, Лига юристов, Негатив
Прошу совета! Травля ребенка Травля, Без рейтинга, Юридическая помощь, Сила Пикабу, Консультация, Лига юристов, Негатив
Показать полностью 2
3116

Ответ на пост «Профессиональная жалобщица»

Показать полностью
2972

Мечты

Мечты
2884

Свинья во дворце не становится королём

Свинья во дворце не становится королём Турция, Реджеп Эрдоган, Журналисты, Новости, Картинка с текстом, Пословицы и поговорки, Дворец, Царь, Политика, Седеф Кабаш
Показать полностью 1
2836

Ответ на пост «Сыграла на опережение» 

2792

Соседи низкой социальной ответственности

Соседи низкой социальной ответственности Комментарии, Комментарии на Пикабу, Соседи, Проблемные соседи, Проститутки, Длиннопост, Скриншот, Мат
Показать полностью 1
2757

Ареал распространения вечной мерзлоты в России

Ареал распространения вечной мерзлоты в России Комментарии на Пикабу, Вечная мерзлота, Длиннопост
Ареал распространения вечной мерзлоты в России Комментарии на Пикабу, Вечная мерзлота, Длиннопост
Ареал распространения вечной мерзлоты в России Комментарии на Пикабу, Вечная мерзлота, Длиннопост
Ареал распространения вечной мерзлоты в России Комментарии на Пикабу, Вечная мерзлота, Длиннопост
Ареал распространения вечной мерзлоты в России Комментарии на Пикабу, Вечная мерзлота, Длиннопост
Ареал распространения вечной мерзлоты в России Комментарии на Пикабу, Вечная мерзлота, Длиннопост
Ареал распространения вечной мерзлоты в России Комментарии на Пикабу, Вечная мерзлота, Длиннопост
Ареал распространения вечной мерзлоты в России Комментарии на Пикабу, Вечная мерзлота, Длиннопост
Показать полностью 7
2722

«Он ответил за свой подлый поступок»: дагестанского бойца ММА избили в уличной драке

«Он ответил за свой подлый поступок»: дагестанского бойца ММА избили в уличной драке Боец, Драка, Видео, Длиннопост, Негатив, Кавказцы
«Он ответил за свой подлый поступок»: дагестанского бойца ММА избили в уличной драке Боец, Драка, Видео, Длиннопост, Негатив, Кавказцы
Показать полностью 2 1
2668

Когда тебе исполнилось 30, но ты себе ещё не нашла парня

Когда тебе исполнилось 30, но ты себе ещё не нашла парня Видеокарта, Поиск, Юмор
Показать полностью 1
2642

Подарок для уважения

Подарок для уважения
Похожие посты закончились. Возможно, вас заинтересуют другие посты по тегам: