Владельцам гаражей. Не краткое, зато полезное руководство по выживанию
Кое-что для тех, у кого «совсем нет времени» - в самом начале.
Краткая версия
Методичка под названием «Подытожим» в виде советов:
1. Найдите или создайте чат собственников вашего кооператива. Потребуйте у руководства скидывать в чат отчёты о потраченных деньгах и уведомления о предстоящих собраниях. Лучше всего сделать это на очередном собрании, для большего охвата и вовлечения других собственников.
2. Обратите внимание на отчёты о потраченных средствах. Все ли суммы «в рамках разумного». Не потратили ли 5 000 на покраску калитки? Или может быть, указана выплата зарплаты 20-ти вахтёрам, хотя реально работает всего 3 по 10 суток? А может быть, председатель кооператива получает нескромную зарплату, приходя на работу 1 раз в месяц на 2 часа?
3. Вспомните, давно ли было собрание собственников. Если давно не было, то это повод поднять такой вопрос и потребовать отчёта о ваших деньгах удобным для вас способом – через Телеграм, вайбер и т.д., помимо «бумажек» на задворках внутригаражного стенда.
4. Попросите ознакомиться с уставом кооператива. Вам как собственнику обязаны его предоставить. Это документ на несколько десятков страниц, найдите (или попросите вам показать) раздел, регулирующий взаимоотношения и заключение договоров с членом и не членом кооператива.
5. Проверьте, заключен ли у вас договор оказания услуг с кооперативом, независимо от того, являетесь вы членом или нет. Потребуйте такой договор у председателя и/или бухгалтера, и заключите его. Наконец к вам придет понимание, что охрана вашего автомобиля не является обязанностью кооператива и кооператив в случае форс-мажора не несет никакой ответственности. Да-да! (Гараж на месте? Машину угнали? В одном из кооперативов выплатили 6 (шесть) базовых величин за угнанный автомобиль (и продолжают требовать ежемесячные взносы).
6. Участвуйте в обсуждении на форуме.
Для успешного и ускоренного выполнения этих пунктов очень помогает общение с другими собственниками вашего кооператива. Упомянутые выше вопросы можно задать руководству кооператива и всем вместе. Или даже запросить внеочередное собрание. Отмечу, что хорошие решения собственников создаются не только хорошими нормативно-правовыми актами, которые, к слову, уже давно приняты, а ещё и зрелой и обоснованной позицией собственников: содержать ли вообще «кооперативное правление» или проще и надежнее продумать вариант круглосуточного стриминга/наблюдения (если кто-нибудь внедрил – свяжитесь, пожалуйста, со мной или напишите статью).
У меня несколько гаражей в разных районах Минска. Все гаражи покупались с целью сохранить сбережения «в кирпичах». Накопить на гараж проще, чем на квартиру-дом, да и само содержание обходилось в 3-6 долларов в год, включая все налоги, что очень немаловажно. Но так было только раньше, увы.
За 20 лет сравнения «гаражных порядков» в разных гаражных коллективах я вижу, что при наличии единого законодательства, организация этого самого порядка и всей работы в гаражных коллективах – ну очень разная и зависит она исключительно от моральных качеств председателя и преследуемых им интересов. В некоторых случаях мне приходится отстаивать мои интересы в суде.
Кратко опишу проблемы, с которыми столкнулась, и дам несколько советов владельцам гаражей. Возможно, мой опыт поможет вам лично и другим владельцам гаражей сберечь свои нервы и свои же деньги. Всё изложенное основано на личном опыте, всё существовало и существует в виде проблем и сегодня. Во многих кооперативах!
Поэтому описываем только реальные проблемы и реальные способы их избежать или решить грамотно:
Проблема №1: Членские взносы. Для не членов тоже членские! Что делать, если вы не член кооператива и не хотите им быть?
Проблема №2: Договор с членом и не членом кооператива
Проблема №3: Председатель не настоящий!
На практике они все переплетены воедино.
Существует Указ №43 Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 года «О деятельности организаций застройщиков», далее – Указ.
Данный Указ своим содержанием регламентирует только вновь создаваемые гаражные кооперативы, и отсюда – множество проблем именно у тех, кто давным-давно имеет гараж и рад (был) платить за него только налоги.
Повторюсь, Указ касается только застройщиков, которые создают кооперативы на голых землях.
Но!
Последние 15 лет все гаражи (даже те, которые построены в 1970 году и ранее) по неизвестной причине пытаются обозначить как «вновь построенные гаражи с наличием объектов общего пользования типа мастерской».
Хуже того, землю под 50-летними гаражами ПОВТОРНО выделяют «в пользование вновь созданному гаражному потребительскому кооперативу», само создание которых идет вразрез с Законом о потребительской кооперации (ну нет никаких потребительских участков в давно построенных массивах гаражей), и Указу №43. И администрации некоторых районов Минска почему-то и одобряют, и регистрируют создание таких кооперативов, и далее Минский городской исполком выделяет повторно землю.
Далее мы перечислим только те проблемы, которые делают крайне неудобным распоряжение и пользование своей собственностью – гаражом.
Проблема №1: Членские взносы.
Лет 15-20 назад взносы для владельцев гаражей составляли 5-6 долларов в год с учетом налогов. Сегодня речь идёт о суммах в 180-200 рублей без учета налогов на землю и недвижимость, что как-то больше чем инфляция за эти годы. То есть сумма содержания гаража (точнее – появившегося кооператива и кооперативного правления) выросла за 15-20 лет в 15-20 раз. (У вас въездные ворота стали золотыми?)
Председатель одного кооператива, что называется, проговорился: «Ну неужели так жалко 15 рублей в месяц отдать?». Не оплатить что-то, а именно отдать. В этом кооперативе собирается около 216 000 рублей ежегодно, не считая налогов. В кооперативе 9 человек работников (председатель, бухгалтер, электрик, вахтеры). Думаете, зарплаты у них, как у айтишников – больше 2000 в месяц у каждого? По факту – нет, никто вахтерам такие деньги не платит. Золотых ворот за 15 лет его председательства тоже не появилось. Где деньги – неизвестно.
Обычно в кооперативе 500-1500 гаражей, так что сумма ежегодно получается значительная.
Вернемся к взносам. Советов здесь два: хранить документы об оплате или платить всегда через банк.
И второе предпочтительнее: банки хоть как-то контролируют выдачу денег только на подтвержденные расходы. То есть ежемесячно забирать из кассы наличными якобы на покраску ворот 10 000 можно, а из банка – никак, потому что выдача денег в банке ограничивается суммой в договоре и актом выполненных работ. Как вы понимаете, хозяйство в кооперативах мизерное, каждый месяц красить ворота и носить такие «документы» в банк не получится.
Также в некоторых кооперативах (на Аэродромной была, есть в Серебрянке) такая схема: вы платили взносы наличными в кассу кооператива, а через год у вас их снова просят оплатить, включая прошлый год.
Если вы храните те корешки, которые вам дали после оплаты вами взносов, то в этот раз факт оплаты вы докажете.
А если не хранить квитанции или оставлять их прямо на столе кассира (частая мужская привычка), надеясь на порядочность – будешь платить много раз, потому что в бухгалтерских документах кооператива записей может не быть. И самих бухгалтерских документов, подтверждающих факт оплаты – тоже (да-да, книга учета доходов и расходов может быть почти пуста, как летнее небо). В одном из кооперативов Серебрянки вообще нет даже дохлого журнальчика, в котором пофамильно регистрируют уплаченные вами взносы! Есть некая «ваша карточка», в которую вносят дату вашей оплаты, причем вносят обычно карандашиком(!). Если вы надеетесь на корешок квитанции – то мне как-то пришлось обращаться во все инстанции : в правление кооператива (которого нет), к ревизорам кооператива (которых невозможно найти), в исполком района Минска, Минский городской исполком, Администрацию Президента (многократно). Нарушения в корешке нашлись, но как выкрутился председатель – отдельная история.
Внимание: в некоторых кооперативах правления нет, поэтому никто не несет ответственности за трату людских денег, чем и пользуются растратчики. Председатель мне в одном таком «кооперативе без правления кооператива» заявил, что «Они ж мне сами деньги несут», - а потому какая, мол, ответственность?
Очень многие председатели собирают суммы, значительно превышающие расходы на содержание кооператива. В одном кооперативе расходы на сам кооператив (зарплаты, налоги, договоры подряда) за 2019 год составили 25-30% от всех собранных денег. Но по акту ревизии, проведенной внутригаражными ревизорами – вся сумма собранных денег потрачена на нужды кооператива.
Мои утверждения документально подтверждены, так как председатель кооператива представил документы в суд. Суды всех инстанций их по факту не изучали. Почему сложилась такая практика – большой вопрос.
Что делать, если вы не член кооператива и не хотите им быть?
Ответ в рамках законов: если вы владеете гаражом задолго до создания кооператива – то в уставе этого самого кооператива должно быть прописано, каким образом вы имеете право владеть и пользоваться (или не пользоваться) своим гаражом, чтобы это было всем (и вам в том числе) комфортно.
Крайне упрощенная аналогия: владельцы трёх квартир в подъезде захватили власть вместо ЖЭСа, создали кооператив, прописали некий устав «под себя» без учета мнения остальных владельцев квартир, и теперь со всех жильцов требуют тройную квартплату (одну ЖЭСу, две – себе), а если вы сопротивляетесь – то с вас - двойной тариф, то есть 6 квартплат в месяц.
В уставах практически всех незаконно новосозданных кооперативов пункт прав не членов кооператива не прописан вовсе (подозреваю – что специально).
В одном из кооперативов доходит до абсурда: председатель кооператива, являясь юристом, заявляет, что «не обязан даже разговаривать с не членом кооператива», «вы тут никто» и так далее. Денег при этом он хочет, и каждый год – всё больше и больше. Кирпичи и крыши в гаражах – всё те же, дороги – те же, только его джип каждые 2 года меняется.
Законный вопрос: Что будет, если не платить, после того как председатель кооператива после ваших вопросов о деньгах запретил вам вход на территорию кооператива, отдал приказ вахтерам, и возле дверей вашего гаража растёт дерево?
Денег он все равно хочет! И идёт в суд.
Суды в описанной ситуации ведут судопроизводство, проявляя колоссальную изворотливость. Вы можете пройти все инстанции, но в материалах делах даже не будет определен предмет спора и не будет доказан иск! Решение без ссылок на нормы права, либо беспредметные ссылки и фиктивные выводы, с лингвистическими конструкциями типа «бухгалтерия верна, потому что с вас не требуют в 2 раза больше».
Ваши многочисленные расчеты с доказательствами негодности акта ревизии и прочих «гаражных» документов остаются нерассмотренными вовсе. Ходатайства о проведении судебно-бухгалтерской экспертизы безмотивно (то есть незаконно) отклоняются много раз и хуже того - остаются вообще нерассмотренным гражданской коллегией апелляционной инстанции. Как и другие 17 ходатайств о запросах в госорганы. Всё это грубое нарушение ГПК РБ.
В решениях судов читаем следующие обоснования (выдержки из решения суда Ленинского района, с переводом с юридического на русский):
«кооператив зарегистрирован, значит, регистрация правильна»; «объекты общего пользования - в виде вывоза мусора Экоресом - представлены справочно», «пользоваться таким объектом, чтобы с вас взыскивали плату именно за пользование - не обязательно», «если вы усматриваете нарушения в бухгалтерии кооператива – вы не лишены возможности обратиться в правоохранительные органы» - ПРОСТИТЕ, А Я ГДЕ НАХОЖУСЬ? - и даже придуманный факт типа «ревизоры не оспаривают свои подписи под актом ревизии», причем ревизоров в качестве свидетелей не вызывали вовсе и третьей стороной в споре они тоже никак не оказывались.
Это – только то, что вспомнилось «навскидку» для статьи.
Уважаемые юристы! Прочтите это со стойкостью и помогайте искать выход обычным людям без юридических познаний хотя бы в рамках своего кооператива!
Проблема 2. Договор с членом и не членом кооператива.
В соответствии с Указом, с вами как с собственником гаража обязаны заключить договор оказания услуг, независимо от того, являетесь вы членом кооператива или нет.
Вы ведь обычно отдаёте кому-то деньги при наличии некоего обоснования, не так ли? В любых правоотношениях это - договор. В нашем случае – это договор, на основании которого собственник вносит деньги в кассу кооператива.
Или вы несёте деньги на основании вывешенного на доске объявления о размере взносов в текущем году, не так ли? Выходит, что так: деньги несёте, а права ваши вам неизвестны, как и многое другое. В общем, спросите у сидящих в административном домике про договор. Это же гарантия ваших прав, не так ли?
Вы им деньги, они вам – услуги. И отчитаться должны, куда потратили.
Заодно, наконец, узнаете, что кооператив не несёт обязанностей по сохранности и охране вашего транспортного средства.
И да, если нет договора, то о каких платежах в пользу кооператива может идти речь? За что вы платите? Или все-таки не платите, а деньгами скидываетесь?
По закону, при образовании гаражного кооператива принимается Устав. И именно в уставе, среди многих орг. вопросов, прописываются отношения кооператива с членами и не членами. Так, составляется полный список имущества общего пользования, прописываются услуги, которыми пользуются собственники гаражей, и соответственно, приводится текст договоров с собственниками: членами и не членами кооператива. И именно заключение договора является основанием для взимания с вас взносов или других платежей.
Уточню. В Указе есть соблазнительный для некоторых людей пункт 29, последний абзац которого гласит, что не члены кооператива уплачивают за пользование объектами общего пользования сумму, которая «не может быть ниже размера членских взносов члена кооператива, увеличенного в 2 раза». Полагаю, что именно пунктом 22 Указа объясняется рвение некоторых председателей создавать кооперативы на давно занятых массивами гаражей территориях, и где по 30-50 лет существуют гаражи, не имеющие никаких объектов общего пользования (для не юристов: калитка, тротуар, столбы электричества - не являются объектами общего пользования, так как это – движимое имущество).
В пунктах 22 и 29 указаны граждане, подпадающие под категорию плательщиков «двойного тарифа». Настоятельно советую прочесть эти пункты и обратить внимание на дату опубликования Указа – 28 января 2008 года, чтобы понимать свой статус.
Хочу отметить, что создания объектов общего пользования я не видела ни в одном кооперативе. Ну нет в Минске в известных мне кооперативах и массивах гаражей какой-либо большой мастерской в виде капитального строения и тому подобных объектов.
Обратите внимание, что Указ трактует объекты общего пользования исключительно как объекты недвижимости. То есть Указ предназначен для полного удовлетворения желания иметь свою мастерскую, например, при строительстве с ноля впервые созданного гаражного кооператива. Мало ли какие желания возникнут у вновь собравшихся людей, правда? Я считаю Указ в этой части прогрессивным, так как он показывает путь для впервые собравшихся вместе людей обозначить свою коллективную волю и претворить ее в жизнь.
Важно: при сносе гаражей под нужды города всем собственникам гаражей полагается компенсация за свой личный гараж, а членам кооператива - ещё и за имущество кооператива.
Так что, внося «некие взносы без договора» и не являясь членом кооператива при этом, вы финансируете абсолютно чужую собственность.
В некоторых кооперативах председатель периодически скупает гаражи в «своём» кооперативе за далёкую от рыночной цену, например, видя, что владельцем является пенсионер, который гаражом не пользуется: у них же есть данные по собственникам. Больше гаражей в собственности – больше компенсация в случае прихода большой стройки.
По поводу предпринимательской деятельности в гаражах. Она разрешена, однако на практике председатели могут саботировать этот Указ, препятствуя собственникам сдавать гараж, например, под СТО (если у кого-то из руководства тоже СТО в этом кооперативе). В качестве мер воздействия применяется отключение линий электропередач в гаражах-соперниках, либо отключаются все линии именно в то время, когда подконтрольные председателю гаражи-СТО не имеют заказов/работы. То есть искусственно создается невозможность работать и заодно мастеру предлагается в качестве решения вопросов «оплачивать повышенные взносы лично председателю».
Также на основе своего опыта я настоятельно рекомендую любые ваши договоренности с кооперативом, выходящие за рамки уплаты взносов и выписывания пропуска, фиксировать договором или хотя бы распиской. В одном кооперативе мой гараж требовал большого ремонта по причинам неадекватной канализации, поэтому занимались и обустройством общей канализации. Была заключена личная договоренность с председателем о том, что после окончания ремонта с нас 2-3 года не будут требовать взносов. Оказалось, что мы зря рассчитывали на честность и порядочность руководства, потому что после завершения работ эти договорённости председатель забыл.
Проблема 3. Председатель не настоящий!
По Указу каждый год в кооперативе проводится (должно проводиться) общее собрание, на которое выносятся «бытовые» вопросы вроде «чинить ли нам ворота?» и обязательно должен быть отчёт о потраченных деньгах (это наши с вами деньги, не так ли?), и о размере взносов.
Обратите внимание: это не председатель вам на бумажке вешает объявление, сколько он желал бы иметь с каждого владельца, а собрание устанавливает сумму после предыдущего отчета. То есть сначала составляется смета – сколько денег готовы платить председателю и за что именно, кого нанимать и зачем, нужно ли строить туалет с золотом на потолке, и тогда – вы – собственники - даёте согласие (или нет) на определённую сумму.
Также на общее собрание выносится вопрос о выборах (нового) председателя и составе правления кооператива. В соответствии с Указом, все собственники гаражей имеют право быть избранными на роль председателя, а не только члены кооператива. А голосовать по выбору кандидата в председатели – только члены кооператива. На практике председатели забывают о правах не членов кооператива быть избранными. Там, где членов – 120 и не членов 750 – это очень ощутимое ущемление прав не членов кооператива.
По Указу, все собственники должны быть оповещены не позднее чем за 10 дней до дня проведения (п.п.39-40 Указа) о дате и месте проведения первого такого собрания и на случай отсутствия кворума – второго.
Ответственные председатели сразу указывают в одном письме две даты, и также очень просят явиться людей сразу на первое.
Пример того, как это должно выглядеть:
Что бывает на практике?
Председатель (единоличный) гаражей может «забыть» выслать такие письма, либо выслать их поздно, с целью не пропустить на собрание собственников и принять нужное решение в кругу своих. Что значит в кругу своих людей? То есть нескольких человек, которые «сварганят» и подпишут протокол общего собрания, и после - отнесут его в исполком, где его, как правило, сомнению не подвергают.
Когда в вашем кооперативе в последний раз было ежегодное общее собрание?
А если собрания вообще не было 3 и более года, то ваш председатель нелегитимен. Это просто физическое лицо, которое имеет доступ к печатям и документам гаражного кооператива. Чем успешно пользуется. Обычно при поддержке всего нескольких человек – и этого бывает вполне достаточно, чтобы вводить в заблуждение всех владельцев гаражей.