СКАЗ О НЕДОБРОСОВЕСТНОМ ЗАСТРОЙЩИКЕ И ЕГО ПОМОЩНИКАХ СУДЬЯХ
Скоро сказка сказывается, да не скоро дело делается…
Суровые реалии в изложении народной мудрости
Долго ли, коротко ли … а коротко-то и не получится. Поэтому устраивайтесь поудобнее. Будет много букв!
Особо впечатлительным людям просьба отойти от монитора. Но впечатлительных дольщиков попрошу остаться. Информация может оказаться крайне полезной.
История стара, как мир: недобросовестный застройщик и судьи, которые потворствуют этому недобросовестному поведению.
В 2012 году после окончания ВУЗа последовала примеру Михаила Ломоносова и переехала из славного города Владимира в не менее славный город Москву. Не за принцем и безумными доходами (хотя кто бы отказался), а за возможностью самореализации.
Поскольку переезжала вместе со всем семейством, спустя несколько лет задумалась о приобретении квартиры в новостройке. И даже не в самой первопрестольной, а в Московской области. Разумеется - в ипотеку.
Громкое имя Группы компаний «Мортон», в которую входил застройщик, и почти построенный микрорайон возымели свое действие. В судах застройщик особо замечен не был, многомиллионные долги также отсутствовали.
В апреле 2014 года в офисе все того же Мортона подписала договор уступки прав требования к ДДУ.
Сам ДДУ был подписан в январе 2013 года между застройщиком (АО «СТ-ИНЖИНИРИНГ») и аффилированным с ним Обществом «ОСК Навигатор». Впоследствии Общество «ОСК Навигатор» ушло в банкротство. Обычная практика Мортона – банкротить отработавшие звенья. Так денежка целей. Нет компании – не с кого взыскивать. Как говорится, умер Максим – да и… ну, дальше вы знаете…
Согласно данному пункту договора уступки я перечислила на счет Общества «ОСК Навигатор» 5 044 650 рублей, в том числе договорную стоимость уступаемых прав и обязанностей в размере 447 933,88 рублей.
Таким образом, стоимость квартиры, от которой будет рассчитываться неустойка, составила 5 044 650 – 447 933,88 = 4 596 716,12 рублей. Пишу не просто так. Это будет очень важно в дальнейшем. Как оказалось, даже незыблемые законы математики подвластны влиянию доблестного правосудия.
Данный договор уступки был согласован застройщиком.
Денежку по договору уступки оплатила в полном объеме (нервно сглотнув). И казалось дело осталось за малым – дождаться окончания строительства дома и выдачи ключей (согласно пункту 2.4 ДДУ - не позднее 30 июня 2015 года). Ох, как я тогда ошибалась!
В срок, конечно, никто ничего не построил. Классика жанра.
В августе и в ноябре 2015 года направляла в адрес застройщика письма о смене моего адреса для направления корреспонденции (в договоре был указан адрес постоянной регистрации, в письмах указала адрес фактического места жительства). Письма застройщик получил. Следовательно, именно с этого момента застройщик начал нести все риски, связанные с ненадлежащим направлением писем в мой адрес. Это также будет важно в дальнейшем.
15 июля 2016 года дом ввели в эксплуатацию (О небеса! Свершилось!).
О вводе дома в эксплуатацию и о начале выдачи ключей застройщик надлежащим образом меня не известил, хотя был обязан сделать это за месяц (ч. 4 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).
Спустя год (и то в ходе судебного заседания) выяснилось, что в августе 2016 застройщик направлял уведомление о вводе дома в эксплуатацию, но почему-то во Владимир.
Ребят, вы, конечно, молодцы. Уведомляешь вас, уведомляешь, а вам все равно. Это письмо я, конечно, не получила, поскольку там не проживаю. О чем, собственно, ранее и уведомляла застройщика.
15 августа 2016 года абсолютно случайно с сайта Мортона узнала о начале выдаче ключей и сразу записалась на осмотр квартиры на 27 августа 2016 года.
Однако надежды на скорое получение ключей снова разбились о суровые скалы реальности.
Квартира оказалась с многочисленными недостатками. Данные недостатки тщательно указала в акте осмотра.
Каждый месяц направляла застройщику претензии об устранении недоделок. Но чего добилась? Только полного игнора на протяжении 8 месяцев. Как итог - в мае 2017 года устранили неисправность в работе вытяжки. Поскольку она была самым значительным «косяком», решила все-таки сдаться и подписать акт приема-передачи.
И тут началось самое интересное! Застройщик отказался (!) от его подписания. Мол подписывайте дополнительные соглашения о согласии на перенос сроков сдачи дома, отказывайтесь от взыскания неустойки, и тогда мы, так уж и быть, передадим Вам квартиру. А вообще мы уже подписали односторонний акт приема-передачи (11 октября 2016 года).
Что? Были недостатки имущества? Ну и что!? Они Вам что, мешали? Претензии направляли? Ничего не знаем! Радуйтесь, что Вам дом вообще достроили! Ах да, спасибо, что энное количество миллионов оплатили! Только квартиру мы Вам не дадим.
Мысленно отправила их в далекое странствие в известном направлении и подала иск о признании права собственности (с ним отдельная, не менее занимательная история. Постараюсь не забыть и написать чуть-чуть попозже).
На момент всего этого кошмара в Перовском районном суде г. Москвы уже находилось дело по моему иску о взыскании с застройщика неустойки, убытков (деньги за найм квартиры), штрафа, процентов по статье 395 ГК РФ и компенсации морального вреда.
С этим делом тоже вышла прелюбопытнейшая история, закономерное продолжение вышеописанных событий.
Попытка номер один: дело № М-11113623/2016. Иск подала 6 октября 2016 года. По месту временной регистрации. Но суд вернул исковое заявление в связи с тем, что дело якобы не подсудно Перовскому районному суду г. Москвы. Судья посчитала, что я должна была подать иск по месту своей постоянной регистрации в городе Владимире (это имя должно остаться в памяти потомков - судья Степанова Н.Л.).
При этом согласно ч.2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:
- нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства;
- жительства или пребывания истца;
- заключения или исполнения договора.
Собственно и подала по месту пребывания. Обжаловать данное определение не стала. Долгий это процесс. Проще подать заново.
Попытка номер 2: дело № 02-8463/2016. Иск подала 31 октября 2016 года. И тут новый поворот!
Определением от 6 декабря 2016 года Перовский районный суд г. Москвы оставил исковое заявление без рассмотрения в связи с тем, что ДДУ и договор уступки содержат третейскую оговорку (увековечим и это имя - судья Ефремов С.А.).
К слову о третейской оговорке (мало ли кому пригодится).
Договор был разработан застройщиком. Я как слабая сторона договора могла подписать его не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом (договор присоединения). Таким образом, третейская оговорка была навязана мне застройщиком.
Данная третейская оговорка противоречит положениям Закона о защите прав потребителей и является недействительной.
Кроме того, рассмотрение дела в третейском суде предполагает возложение на стороны третейского разбирательства судебных расходов, связанных с осуществлением правосудия третейским судом. Тогда как в силу Закона о защите прав потребителей истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах (данные выводы также подтверждаются многочисленной судебной практикой: определение ВС РФ от 08.11.2005 N 78-В05-50, определения Московского городского суда от 08.09.2016 по делу № 33-34741, от 04.08.2016 по делу № 33-30260/2016, от 24.02.2016 по делу № 33-3915, от 20.01.2016 по делу № 33-1718, от 14.01.2016 по делу № 33-907, от 18.12.2015 по делу № 33-47752/15).
Однако мои доводы о недействительности оговорки оказались безрезультатными.
Только спустя почти полгода апелляционным определением от 16 мая 2017 года Московский городской суд отменил названное определение Перовского районного суда г. Москвы и направил дело для рассмотрения по существу в суд первой инстанции.
По возвращении дела в суд первой инстанции оно было передано судье Примаку В.Г (дело № 02-4778/2017). Судебное заседание было назначено на 04 сентября 2017 года. В предвкушении обрывала листки календаря и чертила красные крестики каждый прошедший день.
В заседание явился застройщик. Просил суд уменьшить размер неустойки и штрафа по статье 333 ГК РФ в связи с явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, отказать во взыскании убытков (деньги за найм квартиры), процентов по статье 395 ГК РФ и компенсации морального вреда.
Я возражала против уменьшения размера штрафа и неустойки. Обратила внимание суда на недобросовестное поведение застройщика. Дом сдан с нарушением сроков, застройщик не известил меня о вводе дома в эксплуатацию и о начале выдаче ключей, не исправлял недоделки квартиры. В настоящее время вообще отказывается мне ее передавать!
При этом застройщик не представил доказательств уважительности просрочки сдачи квартиры.
Поскольку своего жилья в Москве и Московской области у меня, по понятным причинам, нет (собственно, ради чего и вся суета!), до настоящего времени вынуждена снимать квартиру. Арендую ее с 2012 года. Расходы по найму квартиры являются для меня убытками. Передал бы застройщик квартиру вовремя – не несла бы данные расходы (жила бы в родной сердцу квартирке). Приступила бы к ремонту и довольная, счастливая блины бы пекла на собственной кухне.
Казалось бы вот они прекрасные доводы для отказа застройщику в уменьшении размера неустойки. Недобросовестность на поверхности! Даже ворошить ничего не нужно.
Но первая инстанция так не посчитала и щедро срезала сумму в 5 раз. При отсутствии даже намека на доказательства, что задержка сдачи дома произошла не по вине застройщика. Вот прям совсем ноль! Ни единого аргумента! Просто не согласны с размером неустойки и точка!
Само решение суда получилось поистине шедевральным. Разобрали с коллегами на цитаты похлеще грибоедовских.
Судебные акты давно не доставляли мне столько удовольствия.
Итак, выводы суда (барабанная дробь):
1) Много требований. Истец раскатала губу и решила побольше взыскать с бедного, несчастного застройщика. Айяйяй истцу! Негодница!
2) Стоимость квартиры установлена договором? Да мне как бы все равно. А я вот так рассчитал. Я суд, я так вижу (суд указал, что стоимость квартиры составляет 2 805 900 рублей вместо 4 596 716,12 рублей).
Согласно своему расчету стоимости квартиры суд произвел следующий расчет неустойки.
Что значит, что уменьшение неустойки допускается в исключительных случаях? Еще и мотивировать данное уменьшение нужно? Не хочу и не буду! И опять же мне все равно, что застройщик не представил доказательств! Их защищать нужно. Ходят тут всякие дольщики, требуют что-то.
3) Истец извещала застройщика о смене адреса для направления корреспонденции? Еще в 15ом году? За год до ввода дома в эксплуатацию? Хмммм не буду это в решении указывать.
Так .... Застройщик направил уведомление о готовности квартиры к передаче, истец уклонилась от принятия квартиры, односторонний акт действителен. Какой нехороший истец. Опять же айяйяй.
Недоделки были? Акт осмотра составлялся? 8 месяцев ничего не исправляли? По другому делу подала иск о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи и признанию права собственности на квартиру?
Таааак, и это не будем указывать. Моя совещательная комната с краю - ничего не знаю!
4) Причины переноса срока сдачи дома уважительные! Я так сказал. И мне все равно, что Застройщик не представил ни единого доказательства этому!
5) Довод о наличии существенных недостатков за тридевять земель! Подумаешь вытяжка не работает, над окном трещина, а дверь задевает пол и попросту не открывается. И так сойдет!
6) А вот про законность и обоснованность расчета истца я что-то погорячился. Мое второе "Я" нашептало. Ну да простим его. Неверный расчет! Не-вер-ный!
8) Про проценты по 395 ГК РФ, пожалуй, не буду обосновывать. И так слишком много написал. Как говорится, мы писали, мы писали, наши пальчики устали.
9) Степень нравственных страданий истца ... ой да не смешите меня! Страдания у нее! Сейчас все страдают. Страдают и держатся. Вот и ты держись! Счастья тебе, здоровья. На этом с тебя хватит.
А в общем ... слишком много хочешь, девочка!
А девочка всего лишь хочет получить свою квартиру, которую ей ОТКАЗЫВАЕТСЯ передавать застройщик, и денежку, которая причитается ей по закону. И ни копейки больше. Правда-правда.
И, конечно, предлагаю пройтись молотом Тора по данному судебному акту. Коли суд не прошелся орудием правосудия (неюристам просьба перетерпеть пятиминутку нечеловеческого языка).
1) Застройщик не представил доказательств уважительности задержки сдачи дома. В этой связи у суда отсутствовали основания для снижения размера неустойки и штрафа (пункт 34 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17, определение Конституционного Суда РФ от 15.01.2015 N 6-О, определение Конституционного Суда РФ от 15.01.2015 N 7-О);
2) Имели место недостатки квартиры (по этому поводу аналогичный вывод в определении ВС РФ от 25.07.2017 по делу № 4-КГ17-25).
В указанном определении ВС РФ пришел к следующим выводам: «застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям.
Нарушение вызвано устранением выявленных <…> недостатков квартиры, повлекших несоответствие объекта долевого строительства параметрам строительной готовности, в связи с чем <…> воспользовалась правом требования устранения выявленных недостатков и правомерно отказалась от подписания передаточного акта, что соответствует положениям ч. 5 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве и не свидетельствует о злоупотреблении правом с ее стороны».
Вывод суда о том, что застройщик правомерно подписал односторонний акт приема-передачи квартиры, является ошибочным. До устранения недостатков передаваемой квартиры у застройщика отсутствовали правовые основания для подписания акта приема-передачи.
Поскольку двусторонний акт приема-передачи не подписан, неустойка продолжает начисляться до настоящего времени.
В иске я заявила ко взысканию неустойку за период с 01.07.2015 по 19.10.2016.
Суд рассчитал неустойку за период с 01.07.2015 по 11.10.2016, т.е по дату составления одностороннего акта приема-передачи. Данный расчет суда является неверным.
3) Убытки (на эту тему ст. 15, 393 ГК РФ, пункты 11, 12 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. N 25, пункты 4, 5 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7, апелляционное определение Московского городского суда от 28.11.2016 по делу № 33-47282/2016; апелляционное определение Новосибирского областного суда от 24.03.2015 по делу № 33-2418/2015; апелляционное определение Новосибирского областного суда от 29.04.2014 по делу № 33-3694/2014).
Если бы Застройщик передал мне квартиру в предусмотренные договором сроки, я бы приступила к проведению отделочных работ и вселилась в приобретенную мной квартиру. Таким образом, ненадлежащее исполнение Застройщиком своих обязательств по договору лишило меня возможности проживать в приобретенной квартире. В этой связи я была вынуждена нести дополнительные расходы, связанные с наймом другой квартиры. Данные денежные средства являются для меня убытками. У суда отсутствовали основания для отказа во взыскании убытков в полном объеме.
4) Проценты за пользование чужими денежными средствами обоснованы. Застройщик уклонился от перечисления в мою пользу денежных средств, указанных в претензии. В этой связи на данную сумму денежных средств подлежат начислению проценты по статье 395 ГК РФ. При этом истец вправе заявить о взыскании с ответчика процентов до фактического исполнения решения суда (п. 3 ст. 395 ГК РФ).
Также хотела бы обратить внимание, что застройщик как сильная сторона договора мог предусмотреть иной срок передачи квартиры, однако принял на себя обязательство передать квартиру не позднее 30 июня 2015 года.
Дом сдан с просрочкой срока. Длительное время застройщик уклонялся от устранения недостатков квартиры, в настоящее время отказывается мне ее передать.
В связи с данными неправомерными действиями Застройщика на протяжении 2 лет 3 месяцев я не могу получить приобретенную квартиру и оформить на нее право собственности.
Для защиты нарушенного права я была вынуждена обратиться за судебной защитой.
При этом длительное уклонение застройщика от исполнения своих договорных обязательств, в том числе отказ в передаче мне ключей от квартиры свидетельствует о злоупотреблении застройщиком своими правами как сильной стороной договора.
А меж тем как профессиональный участник гражданского оборота Застройщик должен нести ответственность за неисполнение своих обязательств в полном объеме.
Иное будет стимулировать Застройщика к недобросовестному поведению.
Институт неустойки создан для того, чтобы дисциплинировать стороны договора. Надлежащее исполнением своих обязательств должно быть более выгодно для застройщика, нежели недобросовестное поведение.
Нормами действующего законодательства установлено, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного поведения.
При этом необоснованное снижение неустойки не только поощряет недобросовестных застройщиков, но и, более того, ведет к кредитованию застройщика за счет средств дольщиков.
Данные доводы суд не принял во внимание. По непонятным мне причинам. О понятных даже думать отказываюсь, сохраняя остатки веры в чистоту и незамутненность ока Фемиды.
Как итог - на руках решение суда, которое я намерена обжаловать.
Но, к большому сожалению и согласно сложившейся судебной практике Московского городского суда, шансы на отмену решения минимальны. Даже с таким очевидным нарушением законодательства.
И это поистине грустно.
И в завершении об иске о признании права собственности на квартиру (дело № 2-4018/2017, судья Побединская М.А.).
Определением от 15.08.2017 Видновский городской суд Московской области оставил иск без рассмотрения. В определении суд указал на необходимость доплатить госпошлину (и немало!). Так суд посчитал, что государственная пошлина должна рассчитываться от стоимости квартиры.
Суд, но ведь это только в отношении вторички! А у меня первичка! По данной категории дел государственная пошлина равна 300 рублям (что подтверждается определением ВС РФ от 06.12.2011 № 71-В11-12, определением Приморского краевого суда от 24.12.2013 по делу N 33-11394, письмом Министерства финансов РФ от 29.12.2008 № 03-05-06-03/50).
Таким образом, данное определение суда незаконно.
Однако я была вынуждена исполнить указания суда и оплатить государственную пошлину исходя из стоимости квартиры. Обжалование данного незаконного судебного акта затянуло бы рассмотрение дела на еще более длительное время. В результате данной судебной волокиты я не смогла бы своевременно оформить свое право собственности на квартиру, гарантированное мне законом и Конституцией.
После оплаты госпошлины суд принял иск к производству и назначил заседание на 10 октября 2017 года.
Но меня до сих пор не покидают сомнения в том, что позиция о недобросовестном поведении застройщика может оказаться недостаточной и для Видновского городского суда.
И если суд откажет мне в удовлетворении иска о признании права собственности, это будет поистине торжество «правосудия»!
Занавес. Продолжение в следующих сериях. Не переключайтесь!
P.S. согласно общедоступным сведениям в октябре 2016 года ГК «Мортон», в которую входил мой застройщик АО «СТ-ИНЖИНИРИНГ», была продана Сергею Гордееву, а месяц спустя ГК «ПИК» приобрела «Мортон» и интегрировала в свою структуру (https://realty.rbc.ru/news/596cbf939a79474cf6d599ef).
Общий объем поступлений денежных средств ГК «ПИК» в 1 полугодии 2017 года увеличился до 94,4 млрд. рублей (https://www.finam.ru/analysis/newsitem/gk-pik-v-1-polugodii-...).
При этом прибыль застройщика АО «СТ-ИНЖИНИРИНГ» в 2016 году составила 4 861 602 000 рублей (https://focus.kontur.ru/forms?query=1047796837000&year=2016).
Судам, действительно, стоит их пожалеть. Они, бедняжки, наверно, концы с концами еле сводят при таких доходах.