Сделки с недвижимостью. Агенты
Оказывая юридическую помощь по сопровождению сделок с недвижимостью, а также, участвуя в судебных процессах, связанных с подобными сделками, я часто сталкиваюсь с ситуациями, когда сделку сопровождают недобросовестные агенты по недвижимости. Люди часто становятся их жертвами, а распознать их достаточно сложно, особенно в самом начале.
Продажа/покупка недвижимости, при кажущейся простоте, имеет много существенных нюансов, о которых многие даже и не знают. Большинство предпочитает продавать/покупать недвижимость через агентов/риелторов. Прежде всего, это связано с отсутствием необходимых знаний и желания «заморачиваться» процессом сделки. Действительно, когда есть «профессионалы :-)» то пусть они и занимаются всем процессом сделки. Безусловно, логика в подобной позиции имеется ведь, мало кто будет спорить с поговоркой о том, что «каждый должен заниматься своим делом». Однако, именно в «профессионалах» основная загвоздка… Их не то, чтобы мало... Но, лично я ни одного не знаю. Хотя формально, все агенты – профессионалы, да и сама по себе сфера данных услуг должна обеспечивать как безопасность самих сделок, так и их юридическую чистоту…. Однако, на практике всё несколько иначе.
Рассмотрим вариант продажи. Обратившись к недобросовестному агенту, продавец, гарантированно получает следующее:
- либо договор на оказание информационно-консультационных услуг (недобросовестного агента ни к чему не обязывает, однако обязывает продавца оплачивать различные услуги этого агента), либо агентский договор (полностью «заточен» под интересы недобросовестного агента);
- уверенность в выгодной сделке и позитивный настрой (эти уверенность и позитив ничем реально не обоснованы и появились лишь благодаря иллюзии того, что теперь этот агент будет решать его проблему).
После заключения договора недобросовестный агент уже на своё усмотрение будет диктовать потенциальным покупателям правила и условия продажи объекта недвижимости. Такое «своё усмотрение» продиктовано одной целью – гарантированно получить свою «немаленькую» комиссию, причем независимо от желания заказчика (продавца).
В большинстве случаев агенты предлагают следующую схему продажи: расчёты через ячейку, договор в простой письменной форме, подача документов в МФЦ.
Формально – схема правильная, однако, безопасная только в идеальных условиях (когда отсутствуют какие-либо риски). Жизненные ситуации далеки от идеальных: продавцы и покупатели друг-друга не знают, а все гарантии друг-другу по этой схеме будут только «на честном слове».
Требования гарантий безопасности будут разумными и обоснованными в любых сделках. Казалось бы, кто будет спорить с очевидным? Однако, на практике всё несколько иначе.
Появляется потенциальный покупатель и предлагает план сделки, который юридически максимально защищает как продавца, так и покупателя, например: расчёты через депозит нотариуса или аккредитив, нотариально удостоверенная сделка, электронная регистрация сделки через нотариуса.
На это недобросовестный агент заверяет, что «открыт к диалогу и готов рассмотреть любое предложение», однако, для дальнейшего диалога необходимо всего лишь внести задаток. Само внесение задатка, зачастую, оформляется как какой-нибудь гарантийный взнос, либо оплата каких-нибудь услуг и, юридически, задатком не является. Однако, после того как покупатель передал деньги недобросовестному агенту, начинается «ад» для этого покупателя. С этим агентом не получается договориться на схему, гарантирующую интересы всех сторон сделки, а также, этот агент уклоняется от организации встречи с самим продавцом. Более того, недобросовестный агент не будет сообщать продавцу о потенциальных покупателях, до того момента, пока покупатели не согласятся на условия этого агента. Таким образом, налицо очевидная манипуляция.
В данной ситуации для покупателя возможны два варианта:
- покупатель согласится на условия недобросовестного агента продавца (сыграет в лотерею: или получится/или будут проблемы);
- покупатель откажется от сделки.
Недобросовестный агент же, останется в плюсе даже при отказе покупателя от сделки, поскольку останется с «задатком» и убедит продавца снизить цену, в результате чего, объект станет более ликвидным.
Альтернативой сотрудничества с агентами является продажа объекта без посредников и, при необходимости, сопровождение сделки юристом. Именно юрист сможет проконсультировать стороны сделки обо всех рисках и проверить все документы и порекомендовать соответствующую схему сделки. Однако, есть небольшой нюанс – юристу нужно задать правильные вопросы, чтобы получить правильные ответы, либо, обратиться к юристу, который «в теме». Найти подобного может помочь «сарафанное радио».
Продолжение следует…