Сдача в наем недвижимости. ч. 1
Ну меня попросили рассказать о своем опыте и нюансах при сдаче различной недвижимости в наем, и, наверное, стоит начать с рассказа о самом опыте.
Я работаю с гос заказами, до недавнего времени работал в строительной фирме. Основа работы - это документооборот. И для гос заказов и для строительства это необходимость, потому что повестки от ОБЭП - это норма. Но моя работа не привязывает меня к офису и около пяти лет я занимался созданием и налаживанием работы региональных офисов.
Собственно, почти весь опыт с коммерческой недвижимостью у меня связан с управлением зданиями после строительства + есть небольшой продуктовый магазин.
С жилищной недвижимостью у меня все скромней: мамина квартира и несколько знакомых, которые сдают помесячно. А с посуточной - это клиентский опыт при командировках (от 2-3 дней до нескольких месяцев) и организация одного такого предприятия. Ну и небольшой плюсик - это риелторское агенство жены шефа, с которым я не связан, но определенные инсайды слышал.
Тут начну с коммерческой, потому что это самый простой в описании и я могу обойтись исключительно своим опытом, ну и это самый выгодный из всех трех вариантов.
Есть 2 варианта сдачи такой недвижимости: полностью или по частям.
При первом варианте практически ничего делать не надо. Самостоятельно или через юриста составляется договор и раз в месяц получаете деньги. Иногда, при смене арендатора, нужно давать пару месяцев каникул на ремонт. Иногда самим заменить проводку или иной кап ремонт. Так же стоит понимать, что почти любое специализированное помещение требует дополнительных согласований и требований (для продуктового магазина нужно огромное количество электричества для холодильников, ресторанам нужны санитарные согласования для кухни, банкам и обменникам бронированные стены и стекла). Поэтому специализация помещения при смене арендатора скорей всего не поменяется, и в случае, когда арендатор Вас покидает, нового стоит искать из той же сферы. В остальном откладываете 5% на ремонт и непредвиденные, остальное можно тратить. По сути это как вклад в банк под 30-40% годовых.
Главный подвох в том, что никто такие помещения не продает, а те, что продаются не могут найти своего арендатора по разным причинам или требуют серьезных финансовых вливаний на ремонт. Всё же ликвидное имущество это либо конфискат, либо срочная распродажа в преддверии уголовного дела. Так что важно быстро собрать сумму. В моем случае есть знакомые в банках (Банковские гарантии для работы). Брал потребительский кредит, потом проходил процедуру перекредитования уже под залог имущества. Помещение окупилось за 3 года 7 месяцев. с учетом % по кредиту и трёх месяцев каникул: 2 при смене арендатора, 1 при ребрендинге без смены арендатора. При строительстве небольших зданий (отдельно стоящие рестораны, магазины, мойки) окупаемость около 2-3 года. Здесь не учтены возможные кредиты.
На большие площади посадить одного арендатора практически невозможно. Крупные компании выкупают помещение/здание и отказываются его арендовать. Нужен управляющий и, обычно, на полную ставку. Круг обязанностей: заключение договоров аренды, организация охраны, организация коммуналки.
Если занимаетесь самостоятельно, то аренду можно скинуть на риелторов, но договор все равно лучше составить свой и не брезгуйте услугами юристов. Это может сберечь много нервов. Для коммуналки нужен инженер для ИТП, уборка, чистка снега и мусора с крыши, дворник для придомовой территории, электрик, сантехник и ит-специалист, для охраны нужны сами охраники, ответственный за пожарную безопасность.
Им всем нужно место и оборудование, должны быть дежурные, возможен аутсорс, но он дешевле не просто так, и стоит в каждом конкретном случае подумать о рисках + всегда нужно быть на связи, потому что иногда решение нужно принимать быстро.
При найме управляющего встает вопрос, где он может дополнительно нажиться. Самое распространенное - это подделка отчетности. К примеру, засор туалета назовут засором труб и завысят цену за ликвидацию аварии. Откаты при поиске поставщиков - это практически норма в нашей стране. Ну и самое опасное для собственника - это, когда часть аренды выплачивается на руки управляющему без Вашего ведома. Если налоговая узнает, то не поверит, что Вы не в курсе и может создать много проблем. Ну и бороться со всем этим сложно, так что даже при наличии управляющего нужно периодически навещать свою собственность и следить за ней.
Ну и остаются вполне очевидные проблемы, что тут значительно чаще идет простой (практически всегда кто-то ремонтируется, съезжает и заселяется) и общие помещения не сдаются, но требуют расходов на освещение уборку и пр.
Теперь про налоги:
Сегодня приняли закон о самозанятых, там налог 4%, нужно внимательней его изучить, в следующих постах этот вопрос тоже встанет, там уточню информацию, поэтому пока рекомендации без учета этого закона.
При небольшом помещении, я бы рекомендовал ИП с УСН - доходы (УСН6), т.к. этот режим практически исключает возможность ошибки в подсчетах и при этом налог не очень большой (6%).
Можно платить меньше при УСН - доход-расход (УСН15), но нужно находить расходы, которые можно учесть (там есть специальные списки). Это означает, что эти расходы нужно покупать, а это не законно и налоговая старается это отслеживать. Причем Вам могут предъявить налог за несколько лет сразу, вместе с пенями. Поэтому на свой страх и риск.
На небольших площадях часто работают организации на УСН и их не смутит такой Ваш статус, но для больших помещений УСН статус может отпугнуть арендатора, так что есть вариант, когда помещением владеет ИП/ООО на УСН (КС) и сдает в аренду ООО на ОСН (КА), это позволяет экономить на НДС при арендаторах на УСН, и не отпугнуть более крупных арендаторов. Тогда стоимость аренды между КС и КА делается минимальной, основной расход идет из бюджета КА организации, а деньги с КС идут на прибыль (опять же экономия на налоге на прибыль). Это не серая схема и абсолютно легально, но требует грамотной документальной организации.
Так же для УСН есть минимальные платежи, которые нужно платить ежегодно (могут быть вычтены из налогов). Но эти суммы индексируются. Сейчас 32 385 руб./год. + программы освобождения от налогов на определенный срок. Там разнятся направление и сроки таких программ в зависимости от региона.
Остаются варианты: патент для ИП и ЕНВД для ООО. Для данного вида деятельности эти режимы не очень выгодны и у меня в практике нет ни одного примера, когда расчет был в пользу этих режимов. Но мб в будущем что-то измениться поэтому рассчитывать стоит.