Риэлтор. Как это работает в Швеции
Риэлтор(Маклер) в России зачастую барыга и хапуга, просто старающийся облегчить жизнь/карман своей жертвы/клиента.
Для сравнения, опишу как это "должно" быть на самом деле на примере организации риэлторской работы в Швеции.
1. Существует надзорный орган за деятельностью Риэлторов. https://fmi.se/
2. Каждый маклер обязан иметь профильное образование при государственном образовательном учреждении. Если образование получено при негосударственном учреждении - оно должно заверяться в государственном. Вот тут подробнее https://www.maklarsamfundet.se/utbildning/hur-blir-jag-fasti...
3. Каждый риэлтор перед вступлением в должность и получением лицензии должен иметь практический опыт. Опыт достигается работой помощником действующего риэлтора.
4. Риэлтор почти всегда ИП. Работает или на себя или на франшизу. В случае банковских агенств - маклер наемник на з.п. с процентом.
На примере моего опыта покупки и продажи в Швеции.
1. Риэлтор твой господин. Если ему не нравятся шторы/обои/абажуры - ты их поменяешь. Потому что он знает что хочет рынок. Разница в этом случае до 10-15% от конечной цены.
2. Риэлтор хочет заработать денег, поэтому ему выгодно занизить стартовую цену торгов.(от которой начинается его %)
3. Риэлтору выгодно продать с первой попытки - за каждую последующую он будет платить сам из своего кармана.
4. Риэлтор несет ответственность за чистоту сделки.
5.Сделка с недвижимостью МОЖЕТ быть совершена как с участием риэлтора, так и без участия риэлтора. В случае, если в сделке участвует банк(кредит) - сделка ОБЯЗАТЕЛЬНО совершается при юридическом сопровождении риэлтора.
При расчете без привлечения займа - возможно полностью исключить услуги риэлтора.
6.Юридическое сопровождение включает в себя только гарантию чистоты сделки для банка и составление контракта. Не включает услуги по выдаче рекомендаций по подготовке к продаже, поиску клиентов и проведению аукциона, а также по рекламе объекта на разных площадках.
Покупка.
Риэлтор обычно не требуется, потому что он на стороне продавца(но ответственность несет перед обоими).
Продажа.
1. Находим риэлторов, обзваниваем.
2. Получаем вилку цен от 30 до 70 тыс. крон стартовой плюс 10% сверх обговоренной суммы сделки.
3. Встречаем риэлтора на объекте, внимательно слушаем и договариваемся о сроках выполнения всех рекомендаций, если такая возможность есть. Для люкс-жилья в стоимость включена работа дизайнера и аренда мебели для "правильной" меблировки.
4. Подготавливаем хату, проводим фотосессию(входит в начальную стоимость)
5. Риэлтор печатает буклеты, размещает объявление на https://www.hemnet.se/ Частник без лицензии не имеет возможности размещать объявления на этом сайте.
6. Показы. 1-2 в зависимости от количества желающих. Хозяин не должен присутствовать. Обязанность риэлтора.
7. Заявки от желающих и регистрация их данных в системе онлайн-торгов.
8. Аукцион. Цена на повышение. Кто больше даст - тот и купит. Часто начинаются ниже стартовой цены, но быстро выходят вверх на 10-30% от стартовой, в зависимости от спроса в данный момент и заинтересованности клиентов.
9. Сделка.
10. Передача ключей.
Таким образом риэлтор может получить за сделку на 1 млн. крон около 50 тысяч за услуги. Если он правильно договорится о стартовой цене и хорошо сделает свою работу(найдет несколько заинтересованных клиентов и грамотно столкнет их лбами в торге).