Проверка документов наймодателя
Хочу поблагодарить пользователей Пикабу, которые активно участвуют в комментариях, в которых поясняют те или иные юридические и практические аспекты, связанные с темой. Чем больше заинтересованные читатели осведомлены в вопросе, тем меньше обмана будет на нашем рынке.
К счастью, мошенничество и серьезные потери на рынке купли-продажи - явление не такое и частое, и таких резонансных историй у меня немного. По просьбам читателей вернусь к вопросу аренды жилья со стороны Нанимателя.В первую очередь обратимся к вопросу о ДОКУМЕНТАХ.
Самое важное, конечно - это документы.
1. Итак, мы на просмотре в квартире с собственником. Первое, что нам необходимо увидеть, это документ о собственности и паспорт. У собственности может быть один из следующих документов:
*свидетельство о государственной регистрации права - такая красивая бумажка, в ней указано, кто собственник. В разные годы документ выдавали разного образца, их выдавали до 2016 года, вот пара примеров из интернета:
*начиная с 2016го собственникам дают "выписку из единого государственного реестра недвижимости" (ЕГРН). Эта выписка защищает рынок от разного вида мошенничества (а еще помогает бабки государству собирать дополнительные, стоит она 50-400 руб. / шт. на разных ресурсах), а действительна она только в день получения. Сегодня ее получил, завтра квартиру продал, заложил, подарил - больше не собственник - выписка не действительна.
И на практике в аренде не видела я еще ни одного собственника, который бы перед каждой сдачей выписку эту актуализировал. Заморочьтесь сами, закажите себе. Получить ее может любой желающий прямо на сайте Росреестра. Знать нужно только адрес квартиры. Чтобы просто узнать, кто владелец, можно заказывать ее без печати. Приходит в электронном виде в течение суток (иногда с задержкой, конечно, это же госструктура).
Выглядит она так:
Фото тоже из интернета.
*если дом новый и сдан менее полугода назад, то вполне вероятно, собственность еще не оформлена. Правовыми документами здесь будут выступать ДДУ и акт приема квартиры.
Редкие случаи:
* договор социального найма - по закону такую квартиру сдают в "поднаем" только с согласия муниципалитета и всех нанимателей. Как правило, согласие никто не берет. Но квартиры такие есть. Брать ее - на свой страх и риск.
* договор аренды с возможностью субаренды - чаще встречается у фирм, занимающихся управлением недвижимостью, у "посуточников". К сожалению, такой нетрудно подделать. Я бы перестраховалась нотариальной доверенностью.
Паспорт все знают, как выглядит:) Если у вас есть к нему вопросы - заходим на сайт гувм.мвд.рф, проверяем его действительность в режиме онлайн.
ВАЖНО: данные паспорта в свидетельстве/выписке/договоре должны совпадать с данными паспорта гражданина. Не совпали - смотрим страничку о раннее выданных. Все равно не совпали - кто это перед нами стоит?
Если в свидетельстве мы видим доли: 1/2, 2/3, - значит, у квартиры есть еще собственники. Их согласие на сдачу в наем обязательно. По закону они должны либо присутствовать, либо дать доверенность на сдачу. По факту - иногда можно просто им позвонить или зайти познакомиться. Но "устные" договоренности несут в себе риск.
Если мы снимаем комнату, и доли такие: 12/45, 19/108 (такое в коммуналках) - значит, именно эта комната этого метража принадлежит этому собственнику, согласия соседей на ее сдачу не надо. Надо согласие на пользование нанимателем "общих мест", на практике достаточно устного.
2. Если перед нами не собственник, а его представитель. Друг, сосед, жена, сын и не важно зарегистрирован он или нет в квартире - они могут объект нам только показать, прав на сдачу они не имеют.
Для того, чтоб они могли заключать договор найма, собственник должен дать им на это НОТАРИАЛЬНУЮ ДОВЕРЕННОСТЬ, копию документов на собственность, копию своего паспорта.
Исключение: собственник юридическое лицо. Может заверять доверенности своей подписью и печатью фирмы, если есть.
Никаких рукописей мы с вами не принимаем.
В доверенности смотрим: паспортные данные совпадают с копией паспорта собственника, адрес совпадает с нашей квартирой, данные доверенного лица совпадают с его паспортными данными. Доверенность выдана именно на сдачу в найм/аренду жилья с правом приема денежных средств. Последнее, но не менее важное - срок доверенности, она должна быть актуальна.
3. Риелторы.
*для сдачи без присутствия наймодателя должны иметь список документов из предыдущего пункта.
*для принятия комиссии - должны иметь доверенность от агентства на получение денег. Кстати, она порой очень краткосрочна, от месяца и до года. Можно прямо позвонить в агентство и выяснить, работает ли там такой. Бывает, что уволили пару недель назад по плохим причинам, а доверку не сдал.
*а на месте после принятия денег риелтор выставляет закрывающие документы - договор на оказание услуги и акт.
Для клиентов, которым работодатель компенсирует эти услуги, АН выдают чеки или БСО, о них лучше предупредить специалиста заранее, их выдает кассир.
Если вам не выдали закрывающих документов - риелтор "левачит" и никакой ответственности не несет.
Если что-то осталось непонятным - задавайте вопросы.
Памятка для снимающих. Простите, я старалась, как могла :)
Извиняюсь за длиннопост, надеюсь, эта тема раскрыта.
Постараюсь дополнить постом, что смотреть в квартире, как правильно оставлять задаток, на что обращать внимание в договоре.
Всем адекватных наймодателей и арендаторов, снимающим - скорейшего приобретения личного.