Почему недвижимость в Москве дорогая?
Обычно ответов на этот вопрос два: 1) баланс спроса и предложения, 2) цена формируется дорогой землёй в городе.
Первый ответ -- это, по сути, уход от вопроса ("пути Господни неисповедимы" на новый лад), его вообще отбрасываем.
А вот над вторым ответом подумаем.
Где застройщики берут землю под застройку? Вероятнее всего, её выделяет город. Спрашивается: а по какой цене? Лезем на сайт бюджета Москвы. Среди доходов бюджета, находим статью "неналоговые доходы" (ну а куда ещё отнести доходы от продажи земли?), за 2023 год они составили 264,5 млрд рублей (за предыдущие года суммы сопоставимые). Теперь смотрим, сколько в Москве введено в 2023 году жилья: по данным Росстата -- 7,3 млн квадратных метров. Осталось поделить одно на другое, получаем около 36 тыс. рублей на квадратный метр. Всех вообще неналоговых доходов бюджета на только жилые квадратные метры.
Итого, выходит, что Москва отпускает застройщикам землю не дороже 40 тыс. рублей в расчёте на квадратный метр построенного жилья. Рыночные же цены жилья в новостройках Москвы на 2023 год по некоторым данным даже в Новой Москве составляют около 240 тыс. рублей за квадратный метр, что далеко не 40 тыс. рублей. Одним словом, теория о том, что цена недвижимости связана с дефицитом в городе земли под застройку, себя не оправдывает. Скажем, в соседнем Владимире цена квадратного метра жилья в новостройке около 80 тыс. рублей. Так что, явно дело здесь и не в дефиците стройматериалов и строителей, иначе те и другие давно бы сбежали из Владимира в Москву, и цены бы сравнялись, ну или отличались бы лишь на несколько десятков тысяч.
Собственно, повторяю свой вопрос: откуда такое ценообразование? Почему конкуренция не давит на цены в направлении себестоимости, как предписывает теория?
И если я ошибся в расчётах или взял неверные исходные данные, то где?
Можно было бы списать всё на коррупцию и произвол, или какие-то скрытые расходы, не относящиеся к бюджету города, но тогда стоял бы вой со стороны застройщиков, особенно тех, кого "не пустили". А ведь тишина! Или я опять что-то упустил?
Может быть, даже типовую смету кто-нибудь покажет? Ну, чтобы понимать структуру расходов?