Переезд в частный дом, советы и размышления. Часть 2
Поскольку первый пост зашел, и много до чего не добрался, что хотел написать вначале, решил продолжить и писать продолжение. Опять же опираясь на мой опыт переезда, это не истина в последней инстанции, а советы с чем столкнулся и на что стоит обратить внимание.
Как выбрать участок или дом с участком, пункты в порядке важности:
1) Самое первое и главное это не материал стен дома, и не уровень грунтовых вод на участке и не лес\озеро под боком, это Инфраструктура и транспортная доступность. Если дом планируется для ПМЖ, а не «Дача» или «Дом выходного дня», вы не пенсионер которому охота посидеть в глуши или на берегу с удочкой, а человек средних лет, у которого есть дети, работа, социальные связи, то подумайте как из этого места вы будете ездить на работу и по ежедневным делам, ЕЖЕДНЕВНО! Нравится-ли вам вид вокруг, удобно-ли это, и сколько времени вы на это будете тратить, чтобы потом не «жить в машине». Заранее смотрите, где в наличии магазины и желательно не занюханный ларек, а хотя-бы уровня Пятерочки\Магнита\Дикси\и т.д, где школа и детский сад и какие к ним дороги, да вообще какие дороги в посёлке\пригороде и на улице (как далеко ваш участок от асфальта и на сколько это решаемо своими силами), где ближайшее «узкое горлышко», где будет образовываться пробка, прям покатайтесь в час пик и смоделируйте ситуацию. Лучше если магазины\школа\садик будут до этого узкого горлышка. Небольшой пример: когда ездили смотрели дома и участки, понравился один вариант по деньгам подходит, но так получилось что выезжали мы от туда в 17 часов, вечер пробки и как выезжать из поселка в направление города такая пробка, что волосы седеют, с нашей стороны выезд вообще не продуман ни светофора ничего, один лишь знак уступи дорогу, и рядом еще заправка через которую часть нашего потока лезет в надежде выскочить создавая дополнительный сумбур, один раз постоял там и понял, не мое, не хочу я так каждый день. Второй пример: живу в Казани и когда на моем направлении только начали делать крупную транспортную развязку (Для Казанцев: 100лет ТАССР), только бульдозера поехали и грузовики, цены на соседние со мной участки подскочили на 200 тыс. На втором месте из инфраструктуры это детские площадки, пешеходные дорожки, и уличное освещение, если все это есть это прям шик! Разумеется, это будет влиять на цену участка\дома, но за наличие инфраструктуры стоит переплатить, наличие, но не «обещания», но об этом позже, все это быстро окупится деньгами не говоря уже о нервах и времени. Может быть вы больше потратите на одной доставке в период стройки и ремонта, да и бензине мотаясь до ближайшего «Леруа-мурла» или другого Строймага за «не хватило мешка цемента\саморезов\другой мелочевки». К примеру, мой адрес относится к городу, и доставка из Касторамы стоит 300 рублей, а в соседнее СНТ, которое в пешей доступности от меня, стоит 900-1500.
Если вам обещает инфраструктуру застройщик, не стоит в это верить если ее уже нет. При сравнении считайте, что этого нет и на цену влиять не должно ну или торгуйтесь, а если появится воспринимайте как приятный бонус, я не знаю ни одного застройщика не элитных поселков, который бы без проблем выполнил инфраструктурные обещания. Так же с инфраструктурой есть один момент, все что касается вашего участка решаемо: деньгами или временем, и зависит лишь от Вас, вы можете осушить болото, завалить овраг. Конечно потратив деньги. Инфраструктурные проблемы и проблемы общей территории: нет дорог, дорожек, свет часто пропадает или вообще дорога в чей-то частной, а не муниципальной собственности могут не решатся ГОДАМИ, и ничего вы там не сделаете, только будете закидывать бумажками инстанции, поэтому лучше выбрать участок в обжитом месте, а не в «чистом поле» без дорог.
2) Соседи. Да-да, не тип участка, не размер, а именно Соседи. Есть старая пословица «Не купи дом - купи соседа». В квартире можно не знать кто живет за стенкой и даже не здороваться, в доме так не получится, хороший сосед часто решение или заведомое отсутствие многих проблем, смотря участок обязательно говорите с соседями, они могут вам банально не понравится, или быть маргиналами с кучей диких детей или соседями будут цыгане…на Пикабу же все «любят» цыган. По собственному опыту могу сказать много раз была необходимость взять мешок цемента, найти какой-нибудь винтик-гаечку, мангал одолжить да куча всего, даже просто пообщаться вечером под пивко пока дети одного возраста играют и носятся по округе. От инициативности соседей их социального и финансового статуса часто зависит решение общих проблем, таких как обустройство подъездных дорог, посадка растений и т.д. Мне в этом плане с соседями повезло, но в целом по воле случая, т.к. я был практически первый с улицы.
Понятно часто при осмотре участка может никого из соседей не быть или у всех еще стройка, но в целом старайтесь выбирать участок там, где живут люди примерно вашего достатка и социального статуса либо немного выше. И старайтесь выбирать места, где люди стоят дом для ПМЖ, а не дачники или «дом выходного дня».
3) Тип участка ИЖС, СНТ, ЛПХ. С одной стороны сейчас это не так важно, с недавних пор можно прописаться и в СНТ, в случае СНТ которое как правило всегда дешевле, если государство решит делать на месте вашего участка дорогу или расширять действующую, или еще какие глобальные преобразования, у вас его будет легче отнять с минимальной компенсацией, вроде как без суда по решению комиссии, но тут я не сильно погружен в нюансы. Но смотря на первые 2 пункта, вы практически нигде не найдете в СНТ нормальную инфраструктуру. Привет узкие дороги без разъездов, да еще и не чищенные зимой, привет поголовное отсутствие газа в СНТ, привет соседи дачники, которых не бывает зимой и «нам это не надо» что им не надо? Да ничего им не надо. Привет заборы из старых солдатских сетчатых матрасов, чередующие со стройными рядами помятого зимой профлиста, привет соседи бухарики и чёс по дачам: «где? Что плохо лежит?» (Цыгане? =)). Скорая не приедет, доставка заблудится, почтальон пошлет вас нахрен.
В Москве знаю ситуация с СНТ получше, но в регионах пункты 1 и 2 страдают. Я не говорю, что в регионах нет нормальных участков в СНТ, но это скорее редкость, и за него с вас попросят не сильно дешевле ИЖС, но все равно с компромиссами. Естественно, всегда нужно взвешивать и может быть минусы СНТ конкретно в вашем случае будут неактуальны из-за жирного плюса, например так получилось, что оно в черте города или в шикарной транспортной доступности.
4) Коммуникации: газ, электричество, вода, канализация. Если коротко, то чем их больше тем лучше. Самый шик, когда есть всё, включая центральную канализацию, поверьте в отличии от септика, за нее стоит переплатить даже 200 тыс, но редко где она есть. Как правило очень хороший вариант это: Электричество\газ\поселковая центральная вода. Хороший вариант — это электричество и газ, соответственно вода из скважины, каналья септик, либо ЛОС, кстати в крупных городах потихоньку начали вводить требования установки станций ЛОС, а не просто септика. Если нет газа это отдельный разговор, прям на отдельную статью. Если коротко то без газа, лучше поумерить аппетиты в квадратных метрах и строить что-то в пределах 80-100 кв.м, тогда если все сделать с умом оплата за отопление электричеством будем весомая, но по силам. У меня этой зимой выходило 2200-3000 на газу + 1000-1200 за электричество, товарищ домике 70-85 кв.м на электричестве отдавал 10000-12000 в месяц за все (отопление+всё остальное). Во фразы: «газ по улице, только подключить», «сосед протянул от него без проблем», «видишь газовую будку за домами, тут метров 20» и тому подобные лучше не верить, к нему стоит относится, либо он есть на момент постройки и сдачи дома (если вы через застройщика), либо его нет, а значит может и не быть вообще, потому что вам могут зарядить такой ценник за подключение... Газовая будка может оказаться магистральной и от нее протянуть не вариант, «газ по улице» может до вас не дотянуться, потому что нет технических условий и миллион проблем, а сосед может сказать: «я себе тянул за пол ляма» давай мне от этого Н-денег, тогда подключишься». В общем все вопросы с газом стоит решать на берегу и четко понимать свою стратегию строительства в контексте этого вопроса. Я брал участок сразу с газом и в этом плане через застройщика был плюс, ему газификация условных 5 домов обошлась по 60-80 тыс. на дом (без стоимости котла), если бы я занимался этим в одного, мне бы встало в 200. Для себя я пришел к выводу что газ имеет смысл проводить если стоимость его проведения меньше или равна стоимости отопления на электричестве за 10 лет. Например, условно за сезон вы тратите на отопление электричеством 50-60 тыс. руб (да-да, это не предел, посчитайте) т.е за 10 лет это будет 500-600 тысяч. Значит подключение газа за 300 тыс. в долгую будет оправдано. Соответственно если газа не предвидится, лучше поумерить аппетиты в отапливаемых площадях, чтоб выйти на комфортный для себя уровень расходов в содержании.
5) Тип местности, грунты, наличие рядом леса, озера. По мне лучше рядом лес чем водоем, меньше проблем и с грунтами, грунтовыми водами, комарами и гнусом. Но в первую очередь этот аспект стоит держать в голове и с учетом этих факторов выбирать тип фундамента и тип дома. По-хорошему надо бы сделать и геологию участка, но как правило это никто не делает, либо делает, когда уже участок куплен, не будешь же на каждом рассматриваемом претенденте геологию «за дорого» делать, а застройщики таким не занимаются им насрать «все продастся».
6) Брать от застройщика\Строить «сам себе прораб»\Строить самому в одну каску.
Везде есть свои минусы и плюсы.
6.1 Начну с последнего: строить самому, в одну каску ну или с привлечением родных, друзей и тд., в общем все делать своими руками. Не каждый сможет, не каждый в этом мире должен быть строитель часто лучше заниматься тем, что умеешь, а полученные деньги вкладывать. Те, кто начал такую стройку, закончил и у кого получилось, те просто большие молодцы, настоящие мужики и их боевые подруги тоже умницы, но больше я вижу таких которые превратили это в бесконечный долгострой, видел как семья распалась, потому что жене надоело жить в полевых условия и вечной стройке.
6.2 «Сам себе прораб» -- т.е нанимаешь бригады на фронт работ, сам закупаешь материалы, руководишь стройкой. Так можно сэкономить кучу денег, но по сути это работа, и если вы работаете на другой работе, сравните сколько денег вы заработаете за это же время. На стройке вы продаете свое время. Добавьте сюда еще момент что бригады охотнее и дешевле пойдут на большие объемы, чем на один дом или даже часть дома. Я в этом апреле очень сильно задолбался искать каменщиков выложить кирпичные колонны на крыльце, т.к делал закрытый тамбур. Конкретно в моем случае мне не подходил этот вариант т.к. я переезжал в другой город и транспортные и временные расходы убивали всю экономию.
6.3. Брать готовый дом от застройщика, либо строить дом под свои хотелки силами застройщика (строительной компании). Тут надо понимать, что идеального застройщика не существует, косячат все и надо выбирать такого с косяками которого вы готовы мириться и быть готовым к тому, что косяки будут (ад перфекционистов). Все застройщики любят обещать, но не выполнять, что по инфраструктуре и дорогам, что по всему остальному, поэтому по максимуму прописывать все условия в договор, не стесняться приглашать, и строй контроль, и экспертизу, и требовать гарантийные обязательства. Использовать все средства современного капитализма. В защиту этого метода скажу, что не стоит думать, что все так плохо и всех кидают и прочее, прочее. Рынок подобного жилья только формируется и с каждым годом все лучше и лучше. Лет 20 назад у нас было только две категории домов: «Дорохо-Бохато! деньги пыль» и «квадратно-гнездовая деревня», что-то посередине отсутствовало как класс, поэтому до сих пор дом продать сложнее чем квартиру, а выше вложенного часто невозможно. Когда искал, смотрел дома построенные 10 лет назад, как б\у после жильцов, так и не проданные с тех времен, сейчас все намного лучше и в продуманности планировок и в качестве. Я думаю, году к 2030 рынок порешает и устаканится и вариант постройки через застройщика по типовым планировкам (либо с небольшими изменениям) будет основным, а самостройщики станут энтузиастами. Так же как 20 лет назад все чинили машины в гараже, а сейчас везде автосервисы, и самостоятельной починкой занимаются только те, кому это нравится.
7) Размер участка.
Если вы не огородник с гектарами картошки, то при удобном расположении дома на участке 5-6 соток на дом\гараж\баню\пару грядок вам хватит, еще и задолбаетесь все это косить убирать и до красоты доводить. Вы, конечно, можете взять и больше или планы у вас какие-то вперед идущие, ситуации разные кто спорит, но чаще бывает, что из участка в 10 соток половина стоит в бурьяне. У нас в Татарстане я заметил такой «национальный вид спорта»: выкупить старый дом+огороды общей площадью 15-20 соток. Распилить это на 3-4 небольших участка построить дома и продать, и нормально люди берут и живут. Тут опять же, как и с размерами дома, жизнь сейчас такая быстрая, что много земли не нужно, нужно брать сколько потянешь в плане ухода и обработки. Представьте вы работаете 5 дней в неделю, а в выходные вместо шашлыка на гриле, лужайку в соток 5 косить. Мне на 5 сотках хватает места на кустики малины, пару грядок огурцов, помидоров и тд. На большее нет времени, а не земли.
Ох опять получилась портянка, а это еще по верхам пробежался. Спасибо, надеюсь кому-то будет полезно.