Налоговые вычеты. Продажа имущества
Если Вы продали какое-то имущество в прошлом году, то Вам стоит внимательно прочитать это пост.
В налоговую о продажах имущества необходимо отчитаться с 1 января по 30 апреля года, следующего за годом продажи. Если Вы, к примеру, продали авто и в этот же день пошли в налоговую, то никто декларацию у Вас не примет, так как календарный год еще не закончился.
Может прийти письмо о том, что надо отчитаться о продаже, а может и не прийти, а может прийти позже. «Незнание закона…» как говорится.
Для налоговой продажи делятся на продажи недвижимого жилого имущества (дом, земля, квартира, комната) и продажи прочего имущества (автомобили, гаражи, нежилые помещение и пр.). Конечно, если Вы продали шубу, то декларацию на продажу не потребуют. Отчитываемся только о том, что подлежит госрегистрации в реестре недвижимости, ГИБДД и пр.
Начнем подробно рассматривать с недвижимого жилого имущества. Для начала надо определиться, с какого года имущество Вам принадлежит на праве собственности. Если в собственность оформлено до 2016 года, то действует старое законодательство, и отчитаться о продаже надо, если с даты оформления в собственности до даты продажи прошло меньше 3 лет. Если после, то тут уже новое законодательство и срок владения увеличен до 5 лет (за некоторыми исключениями: приватизация, наследство, дар от близких родственников и рента – тут срок остался 3 года).
Обращаю внимание, что срок исчисляется именно с права собственности. Если в квартире живете давно, а приватизировали только перед продажей, то отчитываться нужно. Исключение: наследование, здесь право собственности считается с момента смерти наследодателя.
Второй момент. Если квартира в собственности с периода до 2016 года, то в декларации учитывается цена, указанная в договоре. Если после 2016 года, то большая из двух: либо цена в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости. Сделано это для того, чтоб не было такой простой возможности избежать налога, как указать небольшую стоимость. Есть маленькая лазейка, если на 1 января года продажи нет кадастровой стоимости, то в расчет берется цена договора. Пример: жилой дом построен в июне 2016 года, зарегистрирован и продан. На 1 января 2016 года не может быть кадастровой стоимости, ведь дома еще не было. В прошлом году одному клиенту удалось так избежать приличного налога.
Что касается вычетов. Можно применить два на выбор.
1. Сумма расходов на приобретение (купили за 2 миллиона и продали за 2 миллиона – дохода не получили, налог не платите, но декларацию подать надо). Кстати, распространенное заблуждение «если маленькая (необлагаемая) сумма, то отчитываться не надо». Отчитываться нужно при любой сумме продажи.
2. 1000000 рублей в год. Эта та самая необлагаемая сумма. Чаще применяется при продаже того, что получили по наследству (там нет расходов на приобретение), что продано по небольшой стоимости.
При продаже квартиры несколькими собственниками делится пропорционально долям (например, квартира по ½ у супругов продана за 1500000. Вычет будет по 500000 у каждого. 1500000/2=750000 доля каждого в квартире 750000-500000=250000 та сумма, что попадает под налог. 250000*13%=32500 сумма, которую каждый из супругов заплатит в бюджет). Небольшой лайфхак – продавать разными договорами, тогда вычет в 1000000 будет на каждый договор. Не всегда можно применить, насколько я знаю, для ипотеки не подойдет, если на один объект недвижимости 2 договора купли-продажи.
Еще обращу внимание, что этот вычет годовой. То есть если продано 5 объектов по 500 тысяч каждый и нет расходов на приобретение, то они суммируются 5*500000=2500000 и под налог попадает разница 2500000-1000000=1500000.
Частный случай: цессия или переуступка прав по долевому участию в строительстве. Отчитываться в любом случае надо, т.к. в собственность не была оформлена. Применить вычет 1000000 нельзя, только подтвержденные расходы.
Что касается прочего имущества (авто, прицепы, нежилые помещения). Принцип тот же, что и по старому законодательству жилых помещений. Если меньше 3 лет в собственности, то отчитаться надо (исключение: то, что используется в предпринимательской деятельности – здесь вообще нет срока давности), больше трех лет – не отчитываемся.
В качестве уменьшения налогооблагаемой стоимости применить можно также сумму понесенных расходов, либо фиксированный вычет (в данном случае это 250000 (двести пятьдесят тысяч)), который также распространяется суммарно на всё проданное за год.
В налоговую надо обязательно предоставлять копии договоров на продажу имущества, свидетельств о праве собственности, документов, подтверждающих расходы на приобретение.
Как уменьшить налог, если он получается. Сделать взаимозачет, если было что-то приобретено в год продажи (и что-то это лечение, обучение, НПФ, страхование жизни, жильё) или до продажи (жильё). При этом либо Вы не пользовались вычетом, либо еще не всё получили по имущественному. Получается, что Вы должны налоговой с продажи, а налоговая Вам с покупки, чтоб не гонять деньги – указываем всё в декларации и таким образом перекрываем.
Полученный налог необходимо уплатить до 15 июля года, следующего за годом продажи. Продали в 2017 году – до 30 апреля 2018 подаем декларацию – до 15 июля 2018 платим налог.
Вроде всё основное расписала, далее, что касается продаж, это редкие случаи и частности. Могла, конечно, что-то упустить.
Пара примеров.
1. Продана квартира за 2000000, купленная 2 года назад за 1500000. Продано 2 машины по 10000 каждая. Под налог попадает квартира (2000000-1500000)*13%=65000. Выгоднее применить вычет «расходы на приобретение», т.к. он больше. Машины под налог не попадают, применяем вычет 250000. Но, если наш продавец не пользовался вычетом на приобретение квартиры, то он может сделать взаимозачет. Налоговая с покупки квартиры должна 2000000*13%=260000, а он налоговой 65000. Итого получаем, что налог не платится, а к возврату будет еще 195000.
2. Продан гараж 200000, машина 100000, квартира 750000. Всё получено по наследству. Получаем: по квартире налога нет 750000 меньше миллиона. По гаражу и машине суммируем (200000+100000-250000(вычет))*13%=6500. И если ничего не приобреталось, то этот налог платим.
3. Продана квартира. В договоре указан 1000000, кадастровая стоимость 2000000. Кадастровую умножаем на 0,7 получаем 1400000. Это больше чем цена в договоре, значит, она и указывается в декларации. И если нет расходов на приобретение, то с 400000 надо заплатить налог 13% 52000
Следующий пост – имущественные вычеты при покупке (строительстве) жилья. Точно не сегодня… и не факт что завтра. Начинаются трудовые будни.