Кухня изнутри. Часть 2 - Открытие кафе. Требования к помещению.
Секрет того, чтобы добиться чего-то – начать.
Марк Твен
В этот раз речь пойдет о том, как подойти к вопросу выбора помещения с умом и не допускать наших ошибок)
Не буду затрагивать тему бизнес-плана. Будем считать, что у вас на руках есть БП, список оборудования, мебели и вы понимаете как должно выглядеть ваше кафе и какая у него будет целевая аудитория.
Первым делом вам нужно выработать требования к будущему помещению. Буду описывать вопросы в порядке уменьшение важности.
Первый важный момент - Расположение и планировка
В зависимости от концепции вашего бизнеса, обозначаете список мест, где тусуется максимум вашей целевой аудитории. Если бюджет позволяет можно залезать в самые проходимые места, если нет, то придется искать компромиссный вариант с точки зрения проходимости и стоимости аренды.
Мы решили встать на центральной аллее нашего города, в шаговой близости от центра. Аренда кафе нам обходится в 1200 руб. за кв. м.
По остальным помещениям цены примерно такие:
Аренда производственного помещения 200 руб. за кв.м.
Аренда площади на фудкорте от 1200 руб. за кв.м, первые этажи в наших ТЦ стоят от 4000 руб. за кв.м.
!!!Обязательно продумайте пути подъезда транспорта поставщиков, пути разгрузки и погрузки сырья. Будет стремно носить пакеты и мешки на кухню через зал с гостями.
Заранее продумайте все помещения их целевое назначение.
Сделайте туалет для персонала, комнату для переодевания (возможно совместить с комнатой отдыха персонала) и хранения вещей персонала. Мини-офис - тут будут находится менеджеры и курьеры. Склад для сырья - необходимо обязательно держать под замком самые дорогие позиции сырья: товары для суши, мясо, рыба и так далее.
Будет гораздо удобнее, если в будущем помещении уже буду подходящие комнаты.
Второй важный момент - Электрика
Отталкиваясь от характеристик оборудования понимаете какая электрическая мощность вам нужна. Это очень важный момент. Потому что не везде есть возможность подключения 380 В или запас по мощности очень мал. Возможен такой вариант, что если вы решите ставить много теплового оборудования (пицца-печи, фритюры, рисоварки, индукционные плиты и так далее) одновременно, будет постоянно вышибать автоматы или сгорит проводка. Заранее составьте список оборудования. Посчитайте суммарную мощность и при поиске помещения обсуждайте с хозяином наличие данных мощностей в его помещении.
!!!Обязательно учитывайте запас, с учетом дальнейшего расширения. Сделайте хотя бы 5-7 кВт воздуха, чтобы в случае необходимости можно было нарастить производительность точки.
Третий важный момент - Вытяжка, приток и вентиляция.
В любом случае в помещении либо уже должна быть вытяжка и система вентиляции, либо должна быть возможность её монтажа. Иначе никакого кафе у вас не получиться. Учтите, что проектирование, изготовление и монтаж вытяжной и вентиляционной системы может обойтись вам дороже всего ремонта.
Учтите, что если вытяжки нет, а помещение находится на первом этаже многоэтажки, вам придется тянуть воздуховод до самой крыши, что умножит стоимость всей системы на 2, а то и на 3. Поэтому лучше выбирать помещения либо с готовой вытяжкой, либо в малоэтажных домах.
Помимо вентиляции на кухне вам нужна вытяжка и приточка в зале для гостей. Приточка - это вытяжка наоборот, система, которая гонит свежий воздух внутрь. Без нее у вас будет создаваться вакуум в кафе, гости не смогут открыть входную дверь, вытяжка будет высасывать весь воздух в помещении.
!!! На приточке должен стоять качественный и производительный калорифер, который зимой будет нагревать воздух, иначе у вас в помещении будет температура такая же как и за окном.
Заранее оцените где будут проходить воздуховоды и как их грамотно спрятать в интерьер. Про вытяжку поговорим подробнее позднее.
!!! Выбирайте помещение желательно с входной группой. Объясню, зимой, когда люди будут входить-выходить, холодный воздух с улицы будет заполнять ваше помещение. Вам необходима будет воздушная прослойка.
Реализуется это входной группой, где есть тамбур между входной дверью и дверью в кафе, также туда ставится воздушная завеса (воздухоотсекатель). Кстати очень дорогая по электричеству штука и жрет много киловатт.
Помните, что вытяжка это дорогая штука, она будет спрятана под ваш ремонт и переделывать её потом будет в 2 раза дороже.
Четвертый важный момент - Коммуникации, отопление.
Чем удобнее в помещении будут расположены все коммуникации, тем меньше вы денег потратите на сантехнику. Учтите, что прокладка системы водоснабжения и канализации стоит недешево. Особенно не рекомендую делать туалеты на большом удалении от канализации. Придется под каждый унитаз ставить измельчитель, который ваши гости будут часто засорять своими предметами туалета.
Удостоверьтесь, что в помещении установлены радиаторы согласно нормам. Не помню точно, но каждый радиатор, нагревает определенную площадь помещения. Если сумма этой площади будет меньше площади помещения, зимой вам будет холодно.
Уточните от какой трубы запитаны радиаторы, есть так называемся "обратка" и "подача". Если от подачи, значит горячая вода будет приходить к вам первыми в доме, если вы находитесь на первом этаже и должно быть тепло, если от обратки, то возможно батареи будут плохо греть.
Поэтому закладывайте в ремонт монтаж радиаторов, труб, канализации заранее.
Пятый важный момент - Стоимость.
Как я уже говорил ранее, торгуйтесь.
Любые цены устанавливает продавец и он всегда заинтересован продать. Поэтому любые недостатки, которые есть у помещения или дополнительные затраты, которые вам придется понести - отличный повод сбить цену аренды.
!!! Сразу же определите улучшения, которые вы сделаете капитально. В договорах их называют неотделимыми улучшениями. Это все, что вы построите в помещении арендодателя и оно останется там навсегда. Сумму затрат на эти улучшения можно смело предлагать вычесть из стоимости аренды, разбить по платежам на определенный срок. Ведь вы не просто так вкладываете деньги в помещение арендодателя, он тоже заинтересован в этом.
!!! Договоритесь о каникулах на период ремонта.
Обычно арендодатели охотно идут навстречу и дают от двух недель до месяца на ремонтные работы.
!!! Договоритесь о скидках в зимний период, так как коммуналка у вас резко подскочит из-за отопления.
!!! Удостоверьтесь, что у помещения нет долгов по коммуналке на момент взятия в аренду.
Позднее расскажу как грамотно составить договор аренды, чтобы минимизировать свои риски.
Надеюсь, что ничего на забыл. Если что вспомню - упомяну в следующих постах.
Всем спасибо) Если возникнут вопросы - пишите, охотно отвечу.