Кредитование. Погашения. Ищем правду⁠⁠

Всем добрый день!
15.05.2023г. был опубликован, на мой взгляд, интересный пост, под которым я посчитал нужным оставить свой небольшой комментарий, что породило небольшую дискуссию (можно почитать там же).

В ходе дискуссии, я взялся предоставить свою аргументацию развернуто вечером того же дня + поделюсь калькулятором который прописывал при принятии решения в 2016 году.
(при работе с калькулятором разрешите в Excel работу макросов, первый платёж определяется с небольшой помощью)

К сожалению работа и текущие вопросы позволили мне приступить к этому только сегодня. И хотя на момент формирования этого поста основные критики уже согласились с аналогичной моей аргументацией другого пользователя, считаю себя обязанным выполнить обещанное.

Заранее извиняюсь за много букв, но это необходимо чтобы можно было проследить не сложную логику моих рассуждений.

Весь сыр бор вокруг: В 2016 году при оформлении мною ипотеки в зелёном банке стоял выбор на 20 или 30 лет. В сформированных графиках платежей в обоих случаях сумма ежемесячного платежа была одинаковой. Выбор сделан в пользу варианта на 20 лет. Наверно тупанул, но давайте разбираться..

1) Посмотрим что с калькулятором в Excel, в первую очередь проверяю его работу с актуальным калькулятором на сайте при идентичных параметрах расчёта кредита:

Как видно, калькулятор не утратил свою актуальность, и сумма ежемесячного платежа и график платежей формируется корректно (в Excel даже чуть более точно)

2) Формирую 2 графика платежей на 20 и 30 лет (240 и 360 месяцев соответственно) с одинаковым ежемесячным платежом:

Как видно, для сохранения условия одинаковой суммы платежа в месяц, ставка по кредиту 30 лет должна быть выше (а не ниже как указывали оппоненты). Логично принимать решение на основании суммы переплаты по кредиту, и кредит на 30 лет получается дороже.

Но что же будет если я приму решение закрыть кредит на 30 лет за 20 лет, как было предложено, при этом сделаю погашение остатка долга по кредиту в последний месяц?

Смотрю на сумму переплаты и снова не вижу экономии. Да это позволит сэкономить 2,2 млн. руб. от изначального кредита на 30 лет, но есть переплата от кредита в 20 лет на 3,1 млн.
Поэтому логично оформить кредит на 20 лет и через это время закрыть его как выплаченный, чем брать на 30 лет и "ни за что" платить банку ещё 10 лет, и даже досрочное погашение в конце периода не спасает ситуацию.

3) Все согласились, чем дольше ты пользуешься телом кредита, тем больше на него будет начислено %, соответственно если есть возможно внести в счёт погашения некоторую сумму (допустим материнский капитал), то выгоднее это делать как можно раньше от старта кредита, и наверно совсем не имеет смысла в конце периода. В усиление этой мысли воспользуюсь всё тем же калькулятором и графиком платежей, в разбивке: основной долг и % по кредиту:

Так как используется аннуитетный платёж (сумма платежа в месяц одинаковая), видим что по мере выплаты основного долга, его доля в структуре платежа растёт, при этом зависимость не линейна, и с каждым периодом платежа внесение одной и той же суммы досрочно - всё менее выгодно для клиента. В конце периода это не выгодно вовсе, когда сумма экономии по % кредита принесёт меньше выгоды чем доходность по депозиту на туже сумму или иная доходность от индивидуально доступного вложения.

Так же я смотрю ещё на следующее: у меня допустим 1 млн. руб. и я планирую купить машину. Куда выгоднее вложить деньги? загасить часть кредита и оформить новый кредит на покупку машины, или сразу вложить деньги на покупку машины? И снова сравниваю финансовую эффективность решений, выбираю более выгодный вариант. И данное решение на разных этапах ипотеки тоже будет отличаться.

4) График структуры ежемесячного платежа указанный в п.3 соответствует одному калькулятору и может считаться классическим, при этом калькуляторы у разных банков тоже разные.
На пример в структуре платежа доля % и тела кредита, может быть +- фиксированной. Банк по классике считает всю сумму процентов за весь срок пользования кредитом, далее дробит основной долг и сумму % за весь срок на кол-во платежей по графику равными частями.

Возможны и иные модификации калькулятора, когда на разных этапах жизни кредита применяются разные ставки.

Пока больше добавить вроде нечего. Спасибо что дочитали! и хорошего всем настроения!