Краснодарские риелторы: чего от них ждать и чего бояться
Многочисленные предложения жилья на любой вкус очень радуют всех, кто хочет найти свое место под солнцем в Краснодаре. С новостройками все понятно, там можно купить напрямую у застройщика или в каком-то центре новостроек. И там с тебя не потребуют комиссию в виде стопки денег. Со вторичным рынком все сложнее.
Основные нюансы специфики работы краснодарских риелторов я уже описала вот здесь. Правда о краснодарских риэлторах: нюансы, которые удивляют понаехов
Сейчас хочу немножко рассказать о фейковых объявлениях и привлечении клиентов. Большинство сайтов от специальных до Авито/Юла (есть и экзотические варианты типа форума Кубань и антиагент) завалены объявлениями о продаже квартир и домов. Везде красивые фото, изумительное описание и подозрительно низкие цены. Начинаешь звонить и в большинстве случаев либо не дозваниваешься, либо попадаешь на риелтора, даже если в объявлении обещан телефон собственника. А дальше начинается интересное, потому что 80% объектов фейковые, с несуществующими адресами, фото из банка фото или других регионов, они нужны для заманивания покупателей. А остальные тебе покажут за деньги. Бесплатно на вторичном рынке посмотреть никто не даст!
Как это работает?
Если ты не дозвонился, не страшно: твой телефон зафиксирован, и тебе перезвонят из агентства. Тебе обязательно расскажут, что ты сам интересовался, оставлял заявку, сам хотел с ними сотрудничать. Удивленно говоришь, что просто хотел посмотреть квартиру по адресу: ул.Ставропольская д. 230.
Дальше три варианта развития событий:
Первый вариант. Да, такой вариант есть, прекрасная квартира, готовы показать. Но давайте вы сначала подъедете в агентство, мы подпишем договор на показы и подберем ещё очень много вариантов. Ой, что вы, да вас это ни к чему не обязывает, а зато сразу назначим много-много показов в этом районе. Конечно, есть и похожие варианты за вот эти смешные деньги, вы только не откладывайте и никуда больше не звоните, ждём вас в 18.00. (Потом выяснится, что такой квартиры либо с самого начала не было, либо она якобы продана, либо в реальности она стоит значительно дороже, но клиент уже на крючке и подписал договор на показы).
О кабальных договорах и судебных разбирательствах лучше узнать на примере агентств АЯКС и Каян, они этим прославились. Интернет завален историями обманутых клиентов, которые шли на просмотры, а попали на разбирательство из-за кабального договора с этими агентствами. Просто набирай в любом поисковике “ Аякс Каян кабальный договор суд”, и будет тебе счастье.
Другой вариант. Ты не готов ехать в агентство, чуешь подвох, не понимаешь, зачем тебе вообще услуги агентства по подбору. Говоришь, что готов посмотреть только эту квартиру, сам справишься с выбором интересных объектов. Ок, риелтор назначает тебе встречу и возле дома, ещё до просмотра, заставляет тебя подписать договор или хотя бы акт просмотра (некоторые суды потом считают, что это практически договор на оказание услуг между тобой и этим агентством). Если ты потом захочешь купить эту квартиру, будь добр заплатить, вот документ, ты подписался. Совет: не вноси свои паспортные данные, пиши вымышленную фамилию или ставь автограф, придуманный тут же, на месте. Если дойдет до сделки, всегда можно сказать, что ошибся, волновался, указал девичью фамилию или фамилию жены и сына.
Третий вариант. Если ты позвонил и попал сразу на риелтора, тебе озвучат условия сотрудничества — 3% от сделки, иначе никаких показов. Да, тебе покажут квартиру, но будь готов платить. Иначе никогда не узнаешь контактов собственника, даже если он будет присутствовать на просмотре. Ты можешь попробовать схитрить и пообещать оплату, а потом идти в обход риелтора к собственнику. Ты можешь даже дойти до сделки, но факт сделки не пройдет незамеченным, и даже если нет договора, тебе могут угрожать: адрес твоего нового места жительства известен. И адрес регистрации даже в другом городе тоже. Откуда? От верблюда: он работает в МФЦ, Росреестре или других полезных для сделки конторах. Или элементарно соседи могут рассказать, что квартира уже продана. Способов узнать много, и риелторы знают все.
То есть в любом случае считается нормой, что незнакомый риелтор, о котором ты не знаешь ничего, сам себя трудоустраивает, назначает себя тебе в помощники. Ты не знаешь ни его уровня профессионализма, ни качества работы, ни отзывов, но будь добр подпиши, что готов его нанять после первого же разговора с незнакомцем. Да, до начала работы и просмотров. То есть стоматолога, парикмахера и строителя мы выбираем по рекомендациям, а тут просто на основе того, что хочешь посмотреть вариант недвижимости.
Именно по этой причине — многие покупатели в шоке от того, что нужно соглашаться на оплату услуг любого первого встречного риелтора — показы квартир так тормозят, и квартира может продаваться годами.
После просмотра и этот агент, и любые другие заколебают тебя звонками с предложением и у них тоже что-то посмотреть. Всё просто: твой телефон попал в базу не только этого агентства. Твой номер не просто будет передаваться, он будет продаваться в составе базы потенциальных покупателей, и звонить тебе будут сначала по квартирам, а потом все, кому не лень, от банков до мошенников. Поэтому для покупки квартиры нужно приобретать временную симку, а потом отказываться от нее.
Риелторы знают 100500+ сказок о том, куда делась та квартира, которую ты изначально хотел посмотреть. Ой, мы нечаянно ошиблись с адресом. Ой, да это Авито автоматически указал не тот район. Ой, там не такая сумма, продавец-негодяй поднял цену. Ой, вот только что купили, но есть почти такая же, но перламутровыми пуговицами. Ой, это был такой старый объект, забыли убрать. На самом деле, это простое фейковое объявление. Это просто рекламный трюк для привлечения клиента. Нет, им не жалко твоего времени и нервов. У них семеро по лавках, и все есть хотят. И надо сбагрить неликвид покупателю, который не знает города и ничего не понимает в рынке. И для этого тоже есть свои методы.
Кто работает риелтором? Город лопается от количества приезжих, построено огромное количество жилья, а рабочих мест крайне мало. Поэтому в риелторы идут все, абсолютно все. Абстрактно плюнь, в 2-3 риелторов попадешь. Да и спрос с них маленький, учитывая сложившуюся практику.
Что входит в обязанности? Показ и знакомство с другой стороной — продавцом. Всё. Риелтор не несёт никакой ответственности за чистоту сделки, порядочность сторон, своевременную передачу недвижимости новому собственнику и пр. Он ничего не понимает в документах, не знает и не хочет знать о юридических коллизиях, законах и ограничении прав собственников. Для риелтора квартира — это стены с ремонтом или без, а не набор документов, позволяющих тебе спокойно жить в купленной квартире. Нравится квартира? Покупай! Сам всё проверяй, сам где-то ищи юриста или кто тебе ещё поможет. Почему такие странные вопросы к риелтору, какие-такие документы?
Умные люди ещё и понимают, что риелтору нужно как можно скорее продать квартиры из своего арсенала (продавцы поручили ему) или из общей риелторской базы (она одна на все агентства, за редким исключением). В этой ситуации понятно, что риелтор не будет защищать права покупателя или продавца, он одной попой сидит на двух этих стульях, играя как бы за обе команды. За продажу ему заплатит и продавец, и покупатель ( по 3% от стоимости недвижимости). Иначе риелтор не пошевелит и мизинцем. Нет задачи выявить проблемы объекта недвижимости и предостеречь покупателя. Нет задачи уберечь продавца от нечестного покупателя.
Речь не обо всех риелторах мира, в том числе, из других городов России, где работают настоящие профи и акулы этого бизнеса, а именно о краснодарских бездельниках, желающих получить свои деньги только за такой круг обязанностей. Такая вот порочная практика.
Ещё есть уловки и хитрости краснодарских риелторов и риски при покупке недвижимости, но эту тему я разовью в своем следующем письме.
Для чего я это пишу? Есть огромное желание сделать доброе дело и помочь разобраться в этом рынке тем, кто ещё ничего не знает о тонкостях краснодарского рынка недвижимости. Просто хочется поделиться своим опытом общения с агентами и сохранить несколько километров нервных клеток будущим новоселам.