Как я выделил в квартире доли детям без нотариуса⁠⁠

Давно собирался запилить этот пост и поделиться своим положительным опытом, да и в комментах просили. Важно: этот способ подходит только тем, у кого изначально квартира была в общей совместной собственности супругов. В остальных случаях боюсь, вам придётся кормить паразитов воспользоваться услугами нотариуса.

Не знаю точно, что может оказаться существенным или нет, поэтому достаточно подробно дам вводные по своей ситуации с сохранением порядка действий, дальше смотрите сами - подходит вам такой способ или нет.

Итак, 31.07.2019 были внесены изменения в Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а именно в п. статьи 42, которые позволили выделять доли своим детям в квартире, купленной за счёт средств (или части средств) Материнского капитала (МК), не прибегая к услугам нотариуса по грабительским ценам.

Хронология событий:

1. Дело происходит в г. Новосибирск, возможно в других регионах будут какие-то особенности и нюансы.

2. [2008 ]Квартира была приобретена в строящемся доме в ипотеку по договору долевого участия (ДДУ), прям перед кризисом.

3. [2010] Родился первый ребенок.

4. [2011] Дом сдается и мы оформляем свидетельство о собственности. В этот момент на квартиру накладывается обременение банка.

5. [2012] Рождается второй ребенок, что позволило нам претендовать на МК. В этом же году мы оформили и направили МК на погашение части основного долга ипотечного кредита. Для этого мы с супругой подали в ПФР нотариально заверенные обязательства (по одному от меня и супруги) о том, что выделим доли в этой квартире детям, когда кредит будет выплачен и снято обременение.

6. [2018] Кредит был закрыт и на руки получена закладная из банка.

7. [2019] По некоторым причинам, основные из которых это разгильдяйство и прокрастинация, мы затянули со снятием обременения и выделением долей и занялись этим только после рождения третьего ребенка.

8. [2019] Сняли обременение, получив новую выписку из ЕГРН.

9. [2019] В ноябре подали пакет документов для исполнения обязательств

10. [2020] Получили отказ с пространным описанием что не так (ничего не понятно). С грехом пополам дозвонился до начальника регистратора (до самого регистратора - исполнителя так и не смог) и получил четкие указания, что нужно исправить. Спасибо ему за это, по большому счёту он не обязан был консультировать

11. [2020] Донёс обязательства с исправленным текстом и наконец-то всё закончилось успешно.

Методика расчёта долей

В наших обязательствах, которые мы подавали в ПФР, были такие строки:

...даю обязательство, жилое помещение по адресу ***** приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить в общую собственность мою, моей супруги, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев:

- после снятия обременения с жилого помещения с использованием ипотечного займа

Я нигде не смог найти точного указания о том, на какой момент нужно принимать во внимание количество детей: в момент выделения долей или в момент окончания кредита, поэтому не стали рисковать и выделили доли всем троим. Этому нюансу я уделяю столько времени потому, что чем меньше собственников (особенно несовершеннолетних) будет в квартире, тем проще будет в будущем эту квартиру продать, например. Из этого так же следует то, что стоит выделять минимально возможные доли. Если уже кто-то потянулся к клавиатуре с целью уличить меня в мошенстве и желании лишить "кровиночку" квадратных метров - это не так.

Перед тем как начать процедуру я перечитал наверное все доступные материалы и форумы в интернете на эту тему, и этот вопрос вызывает наибольшее недопонимание у граждан, в том числе и у меня. Приведу расчёт на примере своей квартиры:

1. Первоначальная стоимость квартиры: P = 2971150 р. (300 т.р. свои и 2671,15 т.р. - заёмные)

2. Площадь квартиры: S = 83,2 кв.м.

3. Размер МК: МК = 387640 р.

4. Доля материнского капитала в квартире: D = MK* 100 / P = 387640 * 100 /  2971150 = 13.0468000606% ≈ 15% (округляем в большую сторону до целых)

Как видите, тут я округлил в большую сторону больше, чем того требуют правила математики, сделано это для того, чтобы было проще эту долю МК делить на всех членов семьи (15/5). И вот тут кроется нюанс, из-за которого отклонили наши первые соглашения:

СОБСТВЕННУЮ ДОЛЮ ОТ МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА ДОЛЖЕН ПОЛУЧИТЬ КАЖДЫЙ ЧЛЕН СЕМЬИ, А НЕ ТОЛЬКО ДЕТИ!

Ну, собственно, в обязательстве так и написано. В конечном итоге получилось так, что каждый из нас - папа, мама и три дочери - получил по 3/100 доли, ОТ ВСЕЙ КВАРТИРЫ, а 85/100 доли осталось в общей совместной собственности у меня и моей супруги.

Угу, товарищи, вот такой дебилизм, теперь я вместе с супругой владею 85% своей квартиры, и еще у меня есть своих личных 3% (2,496 м²)

Ну и самое главное, в конце поста ссылка на финальную версию текста обязательства, все персональные данные, понятное дело, изменены. Для удобства, я выделил желтым маркером те данные в тексте, которые вам предстоит заменить на свои. Как видите, изменить нужно почти все, будьте внимательны.

Не забудьте, что при подаче документов нужно будет предоставить N+1 экземпляров, где N - количество дольщиков, т.е. по одному на каждого из супругов, по одному на каждого из детей и один экземпляр для "управления кадастра и картографии", у них он и останется. Список других документов уточняйте в МФЦ (ну или где вы там подавать собираетесь)

Откоряки

Я НЕ ГАРАНТИРУЮ вам, что даже находясь точно в такой же ситуации как и моя семья и живя в Новосибирске у вас все пройдёт успешно, т.к. в конечном итоге решение принимают регистраторы, а это живые люди, и что им там взбредет в голову во время принятия решения я знать не могу. Это всего лишь мой опыт.

Также не знаю, могло ли что-то измениться, после "эпохального" заявления Путина 15.01.2020 о индексации МК и изменении правил выдачи (за первого ребёнка и т.д.), мы начали движуху до всех этих событий.

Пользуйтесь, что непонятно - спрашивайте.

Текст соглашения