Как я открывал стоматологию. Перевод жилого помещения в нежилое
Доброго дня!
История будет за 14 год, так что, может, немного устарело, но почему-то мне кажется, что многое из того, что я расскажу никуда не ушло. Ну и некоторые орг.детали
Помещение хотел именно свое
Во-первых, на людей, которые снимали помещения и делали ремонты под клинику - а это специфический ремонт, дорогой - а им потом давали пинка под зад насмотрелся.
Во-вторых, АРЕНДА - нет ничего глупее, чем отдавать половину заработанных денег. А здесь еще и ремонт карячится - дорогой и долгий (мы делали 2 года) - и пока его делаешь, дохода нет, а аренду уже платишь.
Не хотел ни с кем кооперироваться.
Открыться, наверное, можно было и раньше, но с кем-то в паре. Увы, опять же насмотрелся случаев, когда лучшие друзья и даже родственники становились злющими врагами из-за совместного бизнеса. Поэтому такой вариант отмел категорически.
Почему выбор пал на жилое помещение на 1 этаже, а не на готовое нежилое:
1. Нежилое в то время стоило гораздо дороже, чем жилое (даже с учетом перевода и ремонта вышло в полтора раза дешевле.
2. Подходящих готовых нежилых помещений в то время практически не было (это сейчас почти в каждой новостройке первый этаж нежилой, а тогда нежилое практически все было после перевода из жилого - а это уже особенности планировки, которые редко подойдут для стоматологии).
3. Местоположение. Дождались квартиру подходящей квадратуры в нужном нам месте - от остановки 30 метров, в нужном районе.
Из минусов такого подхода - нежданчики, которые обязательно будут, и предвидеть их невозможно (буду рассказывать о них по пути, обозначая буквой Н).
Процесс долгий - от покупки квартиры до окончания ремонта и оформления всех бумаг прошло 2 года. Тут и денежный вопрос - иногда на 2 мес. отпускали строителя, ремонт останавливали, и с бумагами заморочки.
Важно: от первого Нежданчика мы отскочили - нам очень повезло. За год до начала нашей эпопеи отменили обязательное согласие на перевод квартиры в нежилой фонд от общего собрания дома (оставили только согласие смежных квартир - справа-слева-сверху - под углами уже не смежники). А в год, когда мы пошли, отменили и смежников (иначе хрен бы мы открылись - соседка справа бы никогда не дала согласие, либо запросила бы столько, что мы бы не потянули). В общем, мы проскочили, а на следующий год опять вернули обязательное согласие всех жильцов дома.
Перевод помещения из жилого в нежилое. Жуткий, но выгодный для того времени квест:
1. В интернете нашел все организации, которые надо посетить (всего около 10 контор), переписал их и пошел узнавать подробности. Пройдя СЭН, Роспотреб, Администрацию района, понял, что все достижимо, если стоптать 12 пар ботинок.
Препонов никто не чинил, разговаривали вежливо, все объясняли, но очереди стали моей семьей. В очереди узнал, что начинать надо с проекта, который утвердят в Администрации, а потом уже все остальное.
Пока искал того, кто нарисует проект, дошел до ГИБДД (наличие парковки - обязательное условие лицензирования) и загрустил. Мне насчитали (по предполагаемому количеству пациентов), что парковка должна быть хотя бы на 3 авто, выдали бумагу с местами, где я могу ее организовать, рассказали, с кем это надо согласовать, и отпустили с миром. По прикидкам только работа обходилась мне в 100 тр. (в то время - просто дох..я - мои доходы с 2 работ за 2,5 месяца). Ну и на парковку тоже нужен был проект.
В общем, все дороги вели к Леониду. Его телефон мне дал знакомый, которому тот рисовал проект магазина. От Леонида у меня зарябило в глазах. Он был крайне подвижен, эмоционален и деятелен. - Стоянку? как 2 пальца... Ну вот же рядом парковка домовая, пусть напишут, что 3 места твои. (такая услуга стоила 15-ку, столько же за проект)
Но хитрый Леонид не захотел заниматься только проектом и ГИБДД, а предложил сделать все бумаги + проект под ключ за 70 т. Я подумал и почему-то согласился. (Планировку, чтобы все соответствовало СанПину, рисовал я сам, он потом все это правильно начертил).
Через 2 дня у меня на руках был проект со всеми подписями и разрешениями. Мне надо было только прийти с ним в назначенное время в Администрацию района и там все подписать. С этого дня я мог начинать ремонт.
Отдельный вход (обязательное условие) делали на сторону дороги через балкон. Крыльцо и дорожка через клумбу (в пределах ширины нашего крыльца) были прописаны в проекте (территория клумбы не входила в придомовую территорию, поскольку была не во дворе, а со стороны дороги, и принадлежала Администрации города). Все разрешения были подписаны вместе с проектом, поэтому, когда дошли до их прокладки-установки все недовольные жильцы просто утыкались носом в документы и уходили молча.
Когда закладывали дверь из подъезда (тоже обязательно), пришел какой-то мужик с 9 этажа и спросил, не хочу ли я выложить новой плиткой площадки в подъезде, раз я такой богатый (на полном серьезе) - был послан.
Стены сносили полностью, кроме 1 капитальной, иначе по СанПину было кабинеты не разместить. Пол тоже сняли до бетонного основания (чтобы увеличить высоту помещений с 2.50 до нужны по СанПину 2.70 - цуко, вышло 2.69).
Как уже писал, ремонт шел 2 года, параллельно получал остальные бумаги и согласования (уже никуда не торопился, ходил сам):
1. От Водоканала - они рассчитвали мое потребление воды и дали бумагу, что они могут это обеспечить - в проекте они утверждали лишь схему водоотведения, без нормопотребления (взяли дофига за выезд сотрудника и 1 справку).
2. От ЖКХ - бумага, что они могут обеспечить вывоз моих бытовых отходов (хотя все отходы стом. клиники считаются медицинскими и вывозятся спец.организациями - всем пофиг, бумага все равно нужна).
3. От Энергосбыта. Это отдельная история. У меня предполагаемое Э/П было в районе 7 кВт - благо, клиника маленькая. До 10 по закону (тогда, сейчас вроде 15) можно было подключать без доплаты, если надо больше - покупай мощности (что-то было очень дорого, в районе 50 К за +5 кВт единовременно и потом помесячно в районе 1 К). К счастью, мне хватило. Я подал заявление на 10, мне утвердили и сказали подключайся. Нашел контору, электрики приехали и подключили меня к подъездному щиту. Сделали счетчик внутри моего помещения. Ага...
Когда я пришел все это регистрировать в ГорЭнерго, я узнал, что подключатся надо к общедомовому распределительному щиту в подвале.
Нежданчик: этот щит может быть и в 1 и в 9-м подъезде и даже, если дом старый - в соседнем доме. В нете нашел жалостливую историю, что человеку для подключения нужно было 1 км провода по 1 т.р. за метр - за правдивость не поручусь, но изрядно струхнул, потому как толстый трехжильный кабель, который прописан под мои 10 кВт эту 1 тр и стоил.
К счастью, он оказался под соседним (3-м) подъездом и мне понадобилось всего лишь 20 м - пока через все дырки провели (после чего я начал в историю с 1 км верить). Там же надо устанавливать и счетчик (в итоге, по своему верхнему смотрю расход и плачу, раз в год приходят с Энерго, они проверяют нижний счетчик и мы сравниваем показатели).
Проект укладки кабеля обязателен, согласование тоже (отдал за это 20 р. конторе - уже сил не было самому ходить и там без инженерного образования очень сложно согласовывать). После подключения приехли с Энерго, приняли, удивительно, но денег не взяли.
4. Горгаз. ЦУКО! вот где я прих...л!
Вынос газа обязателен! Газовой трубы в нежилом помещении быть не должно (по крайней мере, тогда это не обсуждалось. сейчас, говорят, можно оставлять, если не закрывать ее никакими ширмами). Про это будет короткий, но отдельный пост, ибо длилось все это 4 месяца и, если бы не случай, я бы, наверное, вообще его не вынес.
5. БТИ - когда ремонт был закончен, первое, что нужно было посетить - БТИ. Они назначили эксперта, который приехал и все измерил, чтобы сделать техпаспорт. Взяли не так уж много, но приехавший эксперт намерил высоту потолков 2.69, а по сан.нормам у меня должно быть 2.70 (остальное по метражу у меня было нормально). Мы долго смотрели друг другу в глаза - я говорю: 2.70, она - 2.69. Говорю - надо 2.70, она - ну, так 2.69 же. Денег не дал принципиально. В документе так и осталось 2.69.
6. Пожарные - вот кто был самым жестким проверяющим (не осуждаю, а даже поддерживаю). Меня сразу предупредили, что будет жесть, поэтому перед ремонтом я проконсультировался у человека, который этим занимается в другом районе и все сделал по правилам. Коридор по ППБ 1.20 м (проверяющий ходил с рулеткой и измерял), я стены ставил, чтобы было 1.23 + штукатурка - вышло ровно 1.20. Все двери должны открываться правильно, пожарная сигнализация, огнетушители, наклейки, ответственный (+ учеба - мне пришлось проучиться), окна без решеток. Но один косяк все-таки нашли - по дороге к выходу была ступенька, которую мы сгладили, но угол наклона сделали 45 градусов, а должно быть 60 (более плоско). Все по-человечески - разрешили переделать и прислать фото (я действительно переделал, ибо это ж до следующей проверки), разрешение сразу мне выдали.
7. СанЭпидНадзор и Роспотребнадзор. Вот здесь я опять хлебнул не по своей вине. Там сначала идешь в СЭН, они визируют, что все соответствует (тетка оказалась хорошая, поржала над 2.69 и подписала). А потом несешь это в РПН. И надо же было попасть на проверяющую, которая на дух не переносит мою проверяющую с СЭН (были у них какие-то бабские терки). К моему помещению претензий не было, была 1000 придирок к оформлению (а точнее к формулировкам) в справке от СЭН. На вопрос: "как надо?" дама из РПН посылала на х... со словами - Она сама должна знать!. В СЭН после первого раза переделала с жалостью ко мне (что мне пришлось бегать), второй раз с раздражением, а в третий тоже послала меня со словами - Пока не принесешь, как надо написать, ничего переделывать не буду.
Вопрос решился только после вмешательства сверху в РПН (пришлось искать знакомых знакомых, которые могут поспособствовать). Боялся, что будут последствия при следующих проверках (могла бы отомстить), но обошлось.
Может, еще что-то забыл. Но это из того, что вспомнилось.
После всего этого и окончания ремонта идешь в Администрацию, там назначают человека, который придет и посмотрит, все ли соответствует первому плану. Он сразу сказал: Если газ не вынес, то даже не поеду! (видимо, знал, что это самое геморойное).
Посмотрел все быстро, все подписал.
Дальше можно было завозить оборудование и лицензироваться. Об этом напишу отдельный пост, там тоже много подводных камней.
Сейчас есть мысли о расширении, и тоже планируется перевод из жилого в нежилое, если что-то координально изменилось в этом процессе, пишите.
Всем добра!