Игра в классики: какое жилье наиболее востребовано в Казани и почему?⁠⁠

В столице Татарстана в 2024-2026 годах будут построены жилые комплексы разных классов. Мы попытались выяснить, как при дороговизне квартир на первичном рынке сориентироваться в заявленных параметрах

Четкой и жесткой классификации нет

Как известно, Казань по итогам 2023 года показала рекордный ввод объема жилья. Предприятиями и организациями всех форм собственности, а также населением за счет собственных и привлеченных средств были сданы жилые дома общей площадью 1,3 млн квадратных метров, что составило 152,1% к предыдущему году.

В ближайшие год-два в нашем городе будет введено по самым скромным подсчетам не менее десятка новых жилых комплексов. Кажется, застройщики соревнуются не только  в оригинальности их названий, но и в качестве исполнения. Заявлены проекты классов «комфорт», «бизнес», «премиум». Как потенциальному покупателю разобраться в этом многообразии и при этом не обмануться в своих ожиданиях и не переплатить?

Управляющий директор московской компании «Метриум» Руслан Сырцов отметил «Вечерней Казани», что единого и общепринятого стандарта классификации жилья в России нет.

– Правительство в лице Минстроя выделяет только один класс жилья –  стандартный или стандарт-класс, который описан в соответствующем приказе (Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29.04.2020 № 237/пр. «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к стандартному жилью» - ВК). Росстат при расчете средней стоимости квадратного метра выделяет четыре типа квартир: низкого качества, среднего (типовые), улучшенного качества и элитные, – пояснил он.

Но, признает Сырцов, эта классификация не претендует на всеобъемлющее применение и фактически профессионалами на рынке жилья не используется. В коммерческом секторе, в аналитике и консалтинге, разные компании, банки руководствуются своими классификациями и трактовками классов жилья: «Частично они совпадают».

–  Наконец, иногда классами жилья оперируют сами застройщики в маркетинговой политике своих  проектов – у них наиболее произвольная классификация, которая может сильно расходиться с реальностью, – констатирует собеседник издания.

Если применительно к коммерческой недвижимости есть классификация, разработанная Российской гильдией управляющих и девелоперов, согласно которым она делится на классы А+, А, В +, В, С и D, то на рынке квартир такой официально закрепленной четкой и жесткой классификации нет, подтверждает вице-президент Гильдии риелторов Татарстана, управляющий партнер агентства «БЕСТ-недвижимость Казань» Андрей Савельев. По его словам, разные участники рынка могут трактовать классы жилья по-разному.

Руководитель отдела продаж агентства недвижимости «МЕГАЛИТ» Гузель Шахимарданова напомнила, что с 2018 года в нашей стране было отменено такое понятие как жилье класса «эконом». Взамен в 2020 году на законодательном уровне приказом российского Минстроя был введен класс «стандарт».

– Требования к нему,  что называется, прописаны. Застройщики, исполняющие госконтракты, обязаны их соблюдать. Но для коммерческих строительных компаний эти критерии носят рекомендательный характер, – пояснила она.

По словам Шахимардановой, в 2012 году Гильдией риелторов России была разработана и в 2020 году доработана новая редакция Методики классификации многоквартирных новостроек по потребительскому классу.

– Но я бы не назвала этот источник авторитетным, поскольку, я думаю, единицы из участников рынка знают о существовании этой методики, – констатирует риелтор.

Стандарт, комфорт, бизнес и премиум

По словам Савельева, на первичном рынке застройщики очень часто на свой вкус определяют класс жилья, которое строят. Общепринято выделять четыре класса жилья: «стандарт» (бывший «эконом»), «комфорт», «бизнес» и «премиум». Первые два относятся к массовому сегменту. «Бизнес»-класс отличается повышенной комфортностью. А «премиум» это уже высокобюджетный сегмент. Чем выше класс жилья, тем оно дороже.  

Однако, применительно к Казани, заметил собеседник издания, можно ограничиться даже тремя первыми классами.

– Застройщики у нас не любят говорить «премиум класс». Они стараются обойтись в названии классом «бизнес» или «комфорт +», – пояснил он.

По словам вице-президента Гильдии риелторов республики, есть некий свод параметров, благодаря которому и определяется класс жилья. Один из существенных показателей –  это качество материалов: то, из чего строят. На второе место по значимости Савельев поставил локацию.

– Понятно, что в Авиастроительном районе вряд ли будет построено жилье классов «комфорт +», «бизнес» или «премиум». Там оно может появиться максимум категории  «комфорт», – пояснил он.

Собеседник издания также обратил внимание на «конструктивные параметры», отметив, что, к примеру, в жилых комплексах «премиум», «комфорт» и «комфорт +» предполагается подземный паркинг. Уже не говоря о том, что если дом не оборудован лифтом, претендовать на «премиум» он не может, несмотря на небольшую этажность.

Управляющий партнер агентства «БЕСТ-недвижимость Казань» подчеркнул, что характеристик великое множество.  

Руководитель компании «Счастливый ом» Анастасия Гизатова отметила, что имеет значение отделка общих зон, общедомового имущества и даже то, какая марка лифтов и стеклопакетов использована.

– Нюансов очень много, но первый и начальный это, конечно, локация, – утверждает она.

В целом же оценивается совокупность факторов: месторасположение, используемые материалы, архитектурные решения. Имеет значение даже количество квартир на площадке, а также где расположена парковка, какая она, есть ли лаунж-зоны, озеленение и т.д.

Собеседница издания подчеркивает, что в перечень критериев может входить все, что угодно.

– И ты уже сравниваешь. Возьмем, к примеру, улицу Козина или очень популярную Чистопольскую. Там возведены несколько жилых комплексов, каждый из которых заявляется как «бизнес»-класс, но, исходя из этих характеристик, один бизнескласснее, чем другой. Проигрывают планировки квартир, – говорит она.

Исполнительный директор санкт-петербургского агентства недвижимости (АН) Pride Invest Владислав Козлов рассказал «Вечерней Казани», как и чем различаются классы жилья между собой. К классу «стандарт» относятся самые простые «панельки» без изысков в облагораживании территории, со стандартными потолками до 2,7 метров, без  ремонта и, конечно же, с типовыми планировками. Как правило, они строятся на окраинах и в не самых благоприятных локациях.

Класс «комфорт» считается одним из самых востребованных и при этом стоит не сильно дороже, чем «стандарт». Ему характерны уже более современные фасады, развитая инфраструктура вокруг (школы, детские сады, магазины и т.п.), наличие в квартирах лоджий и балконов и высота потолков до 3 метров. Что же касается класса «бизнес», то тут уже разница будет заметна невооруженным глазом.

– Во-первых, это местоположение – закрытые ЖК преимущественно будут располагаться либо ближе к центру города, либо около экологически благоприятных территорий. Отсюда и повышенная цена за квадратный метр. Во-вторых, качество строительства тут находится на совершенно на другом уровне – используются более дорогие материалы (монолит, кирпич, клинкерные плиты), высота потолков от 3 метров и выше, и разнообразные планировки (от пентхаусов с террасами и до студий с несколькими санузлами и собственной сауной), – характеризует он.

А наш «премиум» в его классификации «элит» и он «больше даже не про центр города и хорошую инфраструктуру»: это нетипичные планировки, удобство, безопасность во всем, рестораны, зоны отдыха на крышах домов и т. п. Еще одной отличительной чертой этого класса является малоквартирность. Разрабатывают проекты к ним, как правило, именитые архитектурные бюро.

Савельев признает, что разница в цене между классами может быть существенной. К примеру, нужно быть готовым к тому, что квартира категории «бизнес» обойдется в два раза дороже «стандартной». Он признает, что разрыв может быть какой угодно, но разница в цене «в любом случае будет». Между  «комфорт» и «комфорт +», она, скорее, может оказаться небольшой: в пределах 5-10 %.

–  На цену влияет еще и локация: где дом находится. Если это, например, комфорт+ в Приволжском районе и просто комфорт в Вахитовском, то понятно, что в этом случае первый, несмотря на более низкий класс, будет дороже, чем второй, – обратил внимание он.

Границы между классами «комфорт» и «бизнес» по мнению эксперта и вовсе размытые: «Часто, когда застройщик строит жилой комплекс категории «бизнес», предвидя высокие ожидания и запросы покупателей, он обозначает его как «комфорт +».  

А, бывает, наоборот: стройфирма возводит дом класса «комфорт», но хочет поднять цену. И, так как бизнес-класс звучит слишком громко, она ставит свое жилье в ту же категорию «комфорт +».

Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана отмечает, что покупателю проверить тот или иной анонсированный класс ЖК невозможно. Особенно, если он уже сдан: «Обыватель не узнает, что внутри, пока там не поживет. А вот мы, риелторы, как раз-таки не по картинке судим, насколько тот или иной дом будет хорош, какие у него  плюсы и какие минусы. Это одно из наших профессиональных преимуществ».

Управляющий директор московской компании «Метриум» Руслан Сырцов рассказал нашему изданию, что они комплексно анализируют проект новостройки, учитывая все упомянутые ранее качественные характеристики: тип застройки, планировочные решения, материалы строительства, инфраструктуру, высоту потолков в помещениях, локацию и т. п.

Сырцов сообщил, что они используют 29 критериев для семи классов жилья. В российской столице их поболее: «стандарт», «комфорт», «комфорт +», «бизнес», «премиум»,  «элит» и «делюкс».

– Но даже в случае с нашими критериями некоторые объекты недвижимости могут не в полной мере соответствовать приведенной классификации из-за своих особенностей, – признает он.

По словам управляющего директора компании «Метриум», чаще всего застройщики учитывают классификацию ведущих аналитиков и консультантов рынка и правильно классифицируют свои проекты. Иногда «судьба» будущей новостройки решается на стадии консультаций с экспертами. Последние обосновывают, что на этой площадке оптимально реализовывать, скажем, проект «бизнес»-класса, и это позиционирование сохраняется.

Каждый третий застройщик завышает класс своих объектов

Эксперты утверждают, что на словах завышает класс своих объектов каждый третий застройщик. В действительности же совсем немногие из них предлагают опции, свойственные более дорогому сегменту.

Это обстоятельство подтверждает и Анастасия Гизатова.

– Никто не мешает строительной компании возвести за границей Высокогорского района жилой комплекс, скажем, из навесных панелей и назвать его «Village Премиум люкс». Это исключительно дело ее воображения и амбиций, – говорит она.

Так как четких параметров в этом случае, как, к примеру, во французском ресторанном рейтинге Michelin, нет, градация жилых комплексов очень условна, подтверждает собеседница издания. Она замечает, что девелоперы используют это обстоятельство в своих целях – для того, чтобы увеличить привлекательность возводимого жилья.

–  Для многих гораздо приятнее жить в жилом комплексе «Голливуд», а не в «Простоквашино». Пусть даже улица, на которой он находится, носит имя 125 стрелковой дивизии. Это более благозвучно для ушей покупателей. У нас любят определения «пять звезд», «люкс», «лаунж». Отсюда и «громкие» посты застройщиков. Точно так же более тепло звучит словосочетание «жилой комплекс комфорт-класса» нежели «бюджетный ЖК» или «комплекс класса эконом», – пояснила эксперт. 

Руководитель компании «Счастливый дом» не сомневается, что застройщики, конечно же, понимают, к какому классу на самом деле относится построенный ими жилой комплекс.

– Но зачем говорить об этом потенциальным покупателям? Когда мы выходим замуж-женимся или устраиваемся на работу, стараемся показать свои лучшие черты, скрыв недостатки. И это тоже абсолютно нормальное желание: показать, что ты элит, а не какой-то там стандарт, – рассуждает она.

В то же время собеседница издания отмечает, что сегодня осведомлены не только строительные компании, но и покупатели. Последние могут сделать сравнительный анализ: «Как известно, тот или иной класс жилья, прежде всего, обусловлены локацией и архитектурным решением». 

Но не все так просто, предупреждает она. Так, в одном и том же месте по соседству порой находятся два жилых комплекса и оба «заявляются на бизнес-класс». Но они могут различаться по «начинке»: в домах одного из них будет два лифта, а в другом на такое же количество квартир приходиться 4 подъемных механизма.

Андрей Савельев свидетельствует: «Застройщики часто прибегают к маркетинговым уловкам. Люди, к сожалению, на это ведутся».  

– Нельзя  сказать, что это носит массовый характер. Но есть случаи завышения класса жилого комплекса. По своему месту и локации он должен быть «комфорт», «комфорт +», а по материалам строительства он «эконом», – говорит он.

По замечанию собеседника издания, у застройщика в казанском микрорайоне Горки, чей объект находится недалеко от метро, несомненный плюс — это одна из лучших в городе шумоизоляций. У другого застройщика при том, что он строит красиво и круто, шумоизоляция – это его минус, привел пример Савельев.

Гузель Шахимарданова также уверена, что об объективности застройщиков при анонсировании классов жилья речь не идет.

– Можем ли мы, допустим, отнести квартиру к «премиум»-классу, если она находится где-то на окраине города, но по всем остальным параметрам действительно подходит под упомянутую категорию?, – задается вопросом она.

Собеседница издания также обратила внимание на то, что в последние два-три года в столице Таатарстана появились дополнительные классы жилья – к примеру, тот же «комфорт +».

– Если в доме или жилом комплексе какая-то «начинка» или отделка фасадов чуть лучше, многие строители в рекламе пишут, что это уже не «комфорт», а «комфорт +». В чем между ними разница, не понятно. И, конечно, в связи с этим имеют место быть различные спекуляции. Я бы не сказала, что их баснословно много, но различие для участников рынка неочевидно. Я думаю, что для потребителей это еще большая загадка, – посетовала она.

Исполнительный директор АН Pride Invest заметил «Вечерней Казани», что сложные рыночные условия и конкуренция привели к тому, что застройщики начали придумывать свои классы. Например, жилье по всем параметрам соответствует классу комфорт, но за счет того, что окружающая территория облагорожена на уровне класса бизнес, строительная компания презентует свой объект покупателям как «бизнес плюс» или «бизнес лайт».

Эту особенность подметил и Руслан Сырцов: застройщики иногда для рекламы придумывают свой класс: «арт» или «эко» и т. п. Козлов обратил внимание на то, , что такой маркетинговый ход не выходит за рамки закона.

– Но, согласитесь, отдавая немалые деньги за жилье, хочется получить реальный «комфорт» или реальный «бизнес», а не подобие этого, – говорит он.

Руководитель отдела продаж АН «МЕГАЛИТ» заключила, что превалирующее большинство строящихся домов в Казани последнее время – это все-таки классы «стандарт» и «бизнес», «хотя непонятно, кто больше спекулирует – риелторы или застройщики, иногда называя жилье класса «комфорт» бизнесом»».

«Дольщик имеет право на возмещение убытков»

–  Застройщики утверждают один проект, привлекают денежные средства граждан, а затем фактически возводят дом с другими характеристиками. Такие явления имеют место быть, –  сообщил «Вечерней Казани» руководитель федерального центра помощи дольщикам Антон Хайдуков.

Как известно, напомнил он, один из показателей отнесения жилья к тому или иному классу – это наличие паркинга и количество машиномест в нем. Проект может предусматривать, что в построенном доме должна быть подземная парковка на определенное число мест, а по факту их оказывается намного меньше.

Или, скажем, изначально предполагалось, что на крыше новостройки будет установлена своя котельная. Понятно, что за счет этого и отопление будет более качественным, и его стоимость дешевле. Но затем проект подвергают корректировке и котельная уже отменяется. Дольщики при этом остаются в неведении.

Дело в том, что договоры  долевого участия содержат условие о том, что застройщик самостоятельно вносит изменения в проектную документацию и не обязан согласовывать ее с участниками строительства. Или же увеличивается этажность дома. Рассчитывали, что он будет девятиэтажный, а в итоге его сделали девятнадцатиэтажным, привел он другой пример: «Такое тоже бывает».

Вряд ли во всех без исключения случаях это связано с желанием обмануть людей, отмечает Хайдуков. Строительные компании могут сталкиваться со сложностями на этапе реализации проекта жилого комплекса или отдельного дома. Допустим, они планировали воплотить его одним образом, но когда было необходимо закупать стройматериалы, цены на рынке изменились и у них не сходится дебет с кредитом. Так как проект грозит стать убыточным, они его «секвестируют»: «А, возможно, девелоперы просто хотят сэкономить с целью увеличения прибыли, а не с тем, чтобы эту прибыль сохранить».

– Ситуации могут возникать разные. Но дольщик в любом случае имеет право на возмещение убытков, связанных с тем, что объект возведен  не по тому проекту, который ему был презентован, – утверждает он. В частности, по словам Хайдукова, по таким поводам как ухудшающие проект изменения можно обращаться в суд. Недавний случай из их практики: застройщик убрал в доме технический этаж и квартиры последнего этажа оказались буквально на крыше. Мало того, что это ухудшило качество жилья, так еще и привело к удешевлению квартиры, так как первый и последний этажи оцениваются с понижающим коэффициентом. Суд первой инстанции признал правоту дольщика. Апелляция оставила это решение в силе.

–  В проекте есть вещи, которые девелопер может самостоятельно улучшить. Но он не вправе сказать: «Знаете, я сделал меньше парковочных мест, зато обустроил зеленую зону. Нельзя сделать проект хуже, чем он был презентован на стадии строительства, – пояснил собеседник издания.

Если есть ухудшение, говорит он, его всегда можно перевести в денежный эквивалент. Также, если оно считается существенным, дольщик может отказаться от договора. Считается, что об этом можно говорить, если разница в проектах «переносит» покупателя квартиры из одного класса жилья в другой. В целом же насколько значимы изменения, определяет судебный эксперт.

– Если бы была ведена классификация жилья, сделать это было бы намного проще, – признал Антон Хайдуков.

«Главным фактором при покупке квартиры вновь становится цена»

Андрей Савельев констатирует, что требования и предпочтения у покупателей жилой недвижимости сейчас разные. Но все же самыми распространенные в Казани классами жилья он считает «стандарт» (бывший «эконом») и «комфорт».

– Чаще люди хотят купить квартиру класса «комфорт» по цене «эконом»: чтобы она находилась непременно в центре города, но при этом стоила не больше 3 млн рублей, –констатирует он.

По-прежнему в лидерах продаж однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Это объясняется высокими ценами и в целом недоступностью жилья: «У большинства населения, особенно на вторичном рынке, нет возможности купить за 15 млн рублей квартиру за наличные. Ипотека же стала очень дорогой: сейчас ставка составляет порядка 19 % годовых».  

– Начиная с 2010 года и вплоть до 2022 года мы были очень довольны тем, что наконец-то цена при покупке квартиры перестала быть главным фактором. В нулевых годах это обстоятельство для новостроек было определяющим. А сейчас, к сожалению, она возвращает свои позиции. На сегодняшний день это вновь один из главных показателей, – заключил вице-президент Гильдии риелторов Татарстана.

Затем, по его словам, люди обращают внимание на планировку квартиры и ее локацию, сам жилой комплекс и его транспортную доступность. Играют роль не только планировка квартир, но и их эргономика и качество отделки, а также вид из окна. Казанцы отдают больше предпочтений «закрытым» жилым комплексам – куда ограничен доступ посторонних. Факторов очень много. Не последнюю роль играет и репутация застройщика.

–  По моему мнению в России, в основном, преобладает самый низкий класс жилья, – сказал «Вечерней Казани» руководитель федерального центра помощи дольщикам Антон Хайдуков. – И проблема в том, что люди не всегда понимают, что это прямо эконом-эконом. Например, в небольших и малых провинциальных городах часто считают, что здание крайне комфортное, просто потому, что оно высокое. Исходя из этого, квартира в 25-этажном «муравейнике»  может стоить дороже, чем в соседней пятиэтажке. Понятно, что жители Казани и Москвы понимают, что комфортнее жить в не очень большом доме. А на периферии все наоборот. И там чем квартиры дешевле, тем лучше.

Гузель Шахимарданова убеждена, что на каждый класс жилья есть свой покупатель.

– Мы видим, что активно идет застройка на границе Казани: Мамадышский тракт,  Зеленодольское направление, Лаишевский район. Это говорит о том, что на квартиры  «стандарт» и «комфорт» спрос достаточно велик, – говорит она.

К этому, полагает собеседница «Вечерней Казани», привело то обстоятельство, что в этом случае можно уместиться в лимит льготной ипотеки, который составляет 6 млн рублей. Шахимарданова говорит, что многие инвесторы раньше пользовались возможностью несколько раз взять этот ипотечный продукт, что и привело к повышенному спросу.  

При этом, по ее словам агентство «МЕГАЛИТ», которое специализируется на жилье «премиум» и «элит» (еще более превосходит его по комфорту и граничит с роскошью – ВК) класса, отмечает острый дефицит таких объектов на рынке Казани.

–  На наш взгляд, их недостаточно, – подчеркнула риелтор, отметив, что для категорий  «премиум» и «элит» важна локация. Это, в основном, центр города, набережная  Казанки. Поскольку там очень мало земельных участков, застройка идет точечно и ее не очень много, отметила она.

Андрей Савельев считает, что в Казани есть единичные примеры жилья классов «бизнес» и «премиум». Чаще они находятся в Вахитовском и Ново-Савиновском районах. Хотя в последние годы, к примеру, и в Кировском стали появляться жилые дома класса «премиум» и варианты «бизнес»-класса.

В свою очередь, Руслан Сырцов сообщил «Вечерней Казани», что на рынке новостроек российской столицы две трети сделок приходятся на квартиры классов «комфорт» и «бизнес».

– Жилье категории «стандарт» (то, что ранее называли «эконом») в последние десять лет практически не строят – это проекты с низкой маржинальностью, – отметил он.

Источник